روی دیگر افزایش دوره بازپرداخت اقساط صندوق مسکن یکم

عضو هیات مدیره بانک مسکن معتقد است افزایش طول دوره بازپرداخت اقساط صندوق پس انداز مسکن یکم به بیش از 12 سال علاوه بر آنکه در فرمول پلکانی پرداخت اقساط امکان پذیر نیست؛ با نرخ سود فعلی پیش بینی شده برای این نوع تسهیلات (در بافت فرسوده معادل 8 درصد و در خارج از بافت فرسوده 9/5 درصد) به ضرر متقاضیان خرید مسکن تمام خواهد شد.

ابوالقاسم رحیمی انارکی عضو هیات مدیره بانک مسکن، با تاکید بر آنکه پرداخت تسهیلات ارزان قیمت خرید مسکن در قالب صندوق پس انداز مسکن یکم تحرکاتی جدیدی را در بازار معاملات ایجاد کرده عنوان کرد: با این وجود سه عامل بیرونی بخش مسکن در تسریع خروج این حوزه از رکود تاثیرگذار است و باید مورد توجه قرار گیرد. گفت و گوی پایگاه خبری بانک مسکن را با عضو هیات مدیره بانک مسکن در ادامه بخوانید:

- در دولت یازدهم توجه ویژه ای که دولت به بخش مسکن و افزایش توان خرید متقاضیان خرید و ساخت مسکن داشت سبب شد تا از طریق بانک مسکن به عنوان بانک عامل بخش مسکن سبد تسهیلاتی متنوعی برای این بخش تدوین شود. از جمله ابزارهای موثر این سبد تسهیلاتی در بخش مسکن صندوق پس انداز مسکن یکم است. ارزیابی شما در خصوص تاثیرگذاری سبد تسهیلاتی طراحی شده برای خروج بخش مسکن از رکود چیست؟ آیا بانک ابزار جدید دیگری برای خروج این بخش از رکود به بازار عرضه خواهد کرد؟

بانک مسکن به عنوان بانک عامل بخش مسکن حداکثر تلاش خود را در این زمینه انجام داده و تمام محصولاتی که برای بانک مسکن امکان پذیر بوده به بازار معرفی کرده است. از این رو عملا فکر می کنیم تمامی راهکارهای ممکن را روی میز گذاشتیم که تاثیرگذاری مناسبی را در بخش مصرفی بازار داشته است. اما روی دیگر سکه که به عملیات تسهیلات دهی بانک مسکن مربوط نمی شود به مشکلات برون بخشی حوزه مسکن و ساختمان مرتبط است. مشکلاتی که به نظر می رسد تا زمانی که تصمیمات جدیدی برای رفع آنها اخذ نشود رونق بخش مسکن به طور کامل ایجاد نخواهد شد.

-مشکلاتی که به آن ها اشاره می کنید به چه حوزه هایی مرتبط است؟

نخستین موضوع به آمار خانه های خالی در کشور مربوط می شود. در حال حاضر مطابق با آخرین آمار ارائه شده از سوی مرکز آمار ایران در حدود دو میلیون و 600 هزار واحد مسکونی خالی و آماده عرضه به بازار مسکن کشور وجود دارد. اما این واحدها عملا به دلیل ناهماهنگی با تقاضای مصرفی موجود در بازار امکان عرضه قابل توجه به بازار را ندارند.

-چه میزان سرمایه در این بخش محبوس است؟

بررسی ها نشان می دهد در حال حاضر در حدود 200 تا 250 میلیارد دلار در این حوزه محبوس است و تا زمانی که از این حوزه رها نشود بروز رونق کامل در بخش مسکن بعید به نظر می رسد.

-دو عامل دیگر که در تعلیق خروج بخش مسکن از رکود تاثیرگذار است چیست؟

عامل بیرونی دیگر نیز به وضعیت اقتصاد کلان کشور باز می گردد. طی ده سال گذشته وضعیت اقتصاد کلان کشور به گونه ای بوده که عملا به کاهش قدرت پس انداز خانوارها از یک سو و کاهش قدرت بازپرداخت اقساط آنها از سوی دیگر منجر شده است. این موضوع از مشکلاتی است که موجب شده رونقی که در اثر ارائه سبد تسهیلاتی خرید مسکن توقع داشتیم در بازار رخ دهد به تعویق بیفتد. سومین عامل بیرونی که بسیاری از کارشناسان نیز بر آن تاکید دارند نرخ سود بانکی است که نه تنها به بخش مسکن بلکه به تمامی حوزه های اقتصاد آسیب جدی وارد کرده است. بالا بودن نرخ سود سپرده های بانکی سبب شده تا بسیاری از فعالان و تولید کنندگان عرصه اقتصادی ترجیح دهند به جای آن که سرمایه خود را به بازار مسکن وارد کنند در بانک سپرده گذاری کنند. حتی بسیاری از افراد ترجیح می دهند به جای خرید خانه، سرمایه خود را در بانک بگذارند و به بازار اجاره وارد شوند. همین عامل باعث شده تا نرخ اجاره نشینی طی سال های گذشته به حدود 36 درصد برسد.

-آقای رحیمی، یکی از موضوعاتی که طی ماه های اخیر برخی از کارشناسان برای افزایش تاثیرگذاری تسهیلات صندوق پس انداز مسکن یکم بر آن تاکید دارند «کاهش میزان اقساط ماهانه» در مقابل افزایش طول دوره بازپرداخت تسهیلات است. آیا اساسا اجرای این الگو برای صندوق پس انداز مسکن یکم امکان پذیر است؟

می تواند اجرا شود یعنی از لحاظ اجرایی شدن مشکلی وجود ندارد. اما برای اجرای این پیشنهاد توجه به چند نکته مهم است. اولا فرمول روش پلکانی پرداخت اقساط به نحوی است که بیش از 12 سال قابلیت اجرایی ندارد یعنی اگر بخواهیم بیش از 12 سال مدت بازپرداخت را افزایش دهیم روش پلکانی را باید کنار بگذاریم و با روش ساده بازپرداخت اقساط باید انجام شود. علاوه براین مشکل بعدی که در این افزایش زمان وجود دارد ، به دلیل فرمولی که در حال حاضر مورد استفاده قرار می گیرد که البته یک فرمول جهانی است هر چه زمان افزایش پیدا کند رقم سود بیشتری به متقاضی تعلق می گیرد و رقم کاهش اقساط کند و کندتر می شود. این طور نیست که اگر فرضا طول دوره بازپرداخت اقساط از 12 سال به 15 سال افزایش پیدا کند اقساط یک سوم کاهش پیدا کند. بلکه ممکن است اقساط یک چهارم یا یک پنجم بیشتر کاهش پیدا نکند ولی سود آن به مراتب بیشتر خواهد شد.

-پس در کشورهای دیگر که طول دوره بازپرداخت اقساط تسهیلات خرید مسکن بعضا تا 30 سال هم افزایش پیدا می کند از چه فرمولی استفاده می شود؟

در کشورهای غربی طول دوره بازپرداخت اقساط تسهیلات خرید خانه تا 30 حتی 35 سال هم وجود دارد اما نرخ های سود مورد استفاده نهایتا 4 درصد است یعنی این الگو با نرخ سود بسیار پائین جوابگو است و به نفع مشتری است اما با نرخ های کنونی تسهیلات صندوق پس انداز مسکن یکم سود بیشتری به متقاضی تحمیل خواهد شد. به این دلیل ترجیح بانک این بوده که تاکنون وارد حوزه افزایش طول دوره بازپرداخت اقساط صندوق پس انداز یکم نشود چرا که به نفع مشتری نیست.