نبض سه متغیر کلیدی بازار مسکن

به گزارش پایگاه خبری بانک مسکن- هیبنا، بر مبنای این گزارش متوسط قیمت خرید و فروش هر مترمربع بنای مسکونی که طی بهار امسال در بنگاه های املاک پایتخت معامله شده ­اند معادل 4 میلیون و 530 هزار تومان است که در مقایسه با مدت مشابه سال گذشته معادل 6.9 درصد و نسبت به فصل قبل از آن (زمستان سال 95) معادل 3.5 درصد افزایش را تجربه کرده است.

طی فصل نخست سال جاری بیشترین متوسط قیمت خرید و فروش هرمترمربع زیربنای به منطقه یک تهران با قیمت 9 میلیون و 790 هزار تومان و کمترین متوسط قیمت خرید و فروش نیز به منطقه 18 تعلق دارد. نکته جالب آنکه در فصل بهار امسال کمترین تغییرات قیمتی رخ داده در هر مترمربع مربوط به منطقه 20 و بیشترین تغییرات قیمتی مربوط به منطقه دو تهران بوده است. علاوه بر این در بخش خرید و فروش املاک مسکونی در سه ماهه نخست سال جاری منطقه 5 با سهم 15.9 درصدی پیشتاز بوده است.

همچنین بر اساس این گزارش متوسط مبلغ اجاره ماهانه به علاوه سه درصد ودیعه پرداختی برای اجاره یک مترمربع زیربنای مسکونی معامله شده از طریق بنگاه ­های املاک در شهر تهران طی همین بازه زمانی معادل 23 هزار و 444 تومان بوده که نسبت به فصل قبل معادل 5.8 درصد و در مقایسه با مدت مشابه سال گذشته معادل 10.5 درصد رشد را ثبت کرده است. در این میان بیشترین تغییرات مبلغ اجاره ماهانه به علاوه سه درصد ودیعه پرداخت برای هر مترمربع بنای مسکونی مربوط به منطقه دو شهر تهران در حدود 98 هزار تومان بوده است.

گزارش مرکز آمار ایران از سومین متغیر کلیدی بازار مسکن مربوط به تغییرات قیمتی در بخش املاک کلنگی می شود. بر اساس این گزارش، متوسط قیمت خرید و فروش هر مترمربع زمین یا زمین ساختمان کلنگی معامله شده در بنگاه ­های املاک شهر تهران در فصل بهار امسال معادل 4 میلیون و 587 هزار تومان بوده است که نسبت آخرین فصل سال گذشته معادل 2.8 درصد و نسبت به بهار سال گذشته معادل 0.8 درصد رشد داشته است.

از کل معاملات انجام شده برای فروش زمین یا زمین ساختمان کلنگی در مناطق 22 گانه شهرداری تهران، مناطق 9 و 19 فاقد معامله بوده، منطقه 8 با 9.3 درصد دارای بیشترین سهم و منطقه 21 با 0.8 درصد دارای کمترین سهم از معاملات املاک کلنگی در فصل بهار هستند.

کارشناسان و تحلیلگران بازار مسکن با اشاره به روند تدریجی افزایش قیمت املاک مسکونی در گزارش رسمی مرکز آمار و همچنین کاهش نرخ سود بانکی به عنوان یکی از عوامل بیرونی اثرگذار بر بازار مسکن، در مورد روند قیمتی بخش مسکن در ماه ­های آتی سال، عنوان می­ کنند: با کاهش نرخ سود سپرده های بانکی، انگیزه سپرده ‏‏گذاری در بانک، کاهش یافته و بخشی از نقدینگی به سمت بازار مسکن روانه می شود و باعث تحریک تقاضای مسکن (خصوصا تقاضای سرمایه ای و سوداگرانه) و در نتیجه افزایش قیمت مسکن می شود. این پدیده بر این مبنا استوار است که مسکن و حساب‌های پس‌ انداز بانکی، دارایی‌های جایگزین هستند؛ از این‏ رو هر زمان که بازدهی یکی از این دو دارایی‌ کاهش می‌یابد، تقاضا به سمت دارایی رقیب جریان می‌یابد.

از دیدگاه آنها، نرخ سود تسهیلات بانکی ارتباط نزدیکی با نرخ سود سپرده های بانکی دارد. بر این اساس با کاهش نرخ سود سپرده ها، نرخ سود تسهیلات خرید نیز به تدریج کاهش یافته و تمایل خریداران برای پذیرش بدهیِ بالا و خرید خانه افزایش می‌یابد که این مسأله، تحریک بیش‌ تر تقاضا (خصوصا تقاضای مصرفی) و در نهایت افزایش تدریجی قیمت مسکن را به دنبال دارد. مجموع دو عامل فوق موجب انتقال به راست منحنی تقاضای مسکن بر اثر کاهش نرخ سود بانکی و به تبع افزایش قیمت مسکن است.

به گفته کارشناسان بازار مسکن در سمت عرضه نیز با کاهش نرخ سود سپرده های بانکی، زمینه کاهش نرخ سود تسهیلات تولید مسکن فراهم می شود که این موضوع می تواند به نوبه خود موجب تعدیل هزینه تمام شده ساخت مسکن شود. بنابراین به نظر می‏ رسد در کوتاه مدت و میان مدت، اثر تغییرات بهره بانکی بر سمت تقاضای مسکن، به مراتب قوی ‎تر از سمت عرضه است و می ­تواند به نوبه خود موجب تحرک نسبی بازار مسکن بدون افزایش ناگهانی قیمت­ ها شود.