تنوع در سبد اعتبارات مسکن کمک به خانه دار شدن قشرهای مختلف مردم
برای افزایش توانمندی متقاضیان خرید مسکن و به تبع آن ایجاد تحرکات جدید در این بخش، صندوق پس انداز مسکن «یکم»، به عنوان موتور رونق مسکن، در ازای یک سال سپرده‌گذاری متقاضیان معادل نصف مبلغ تسهیلات، در تهران ۸۰ میلیون تومان تسهیلات خرید با طول بازپرداخت ۱۲ ساله و مبلغ قسط ماهانه حدود ۹۰۰ هزار تومان به سپرده‌گذاران پرداخت می‌کند.
هم اکنون نرخ سود تسهیلات «یکم» در بافت‌های فرسوده با حذف شرط «خانه اولی» برای متقاضیان تسهیلات در بافت فرسوده، ۸ درصد و در خارج از آن ۵/ ۹ درصد است. اگر چه اختلاف در نرخ سود این تسهیلات در بافت و خارج از بافت فرسوده، اوایل سال گذشته و با هدف هدایت تقاضای مسکن به درون شهر‌ها و کمک به دهک‌های متوسط رو به پایین، در اقدامی مشترک از سوی دولت و بانک مرکزی ایجاد شد، اما تا کنون انتظارات از ظرفیت بالقوه این صندوق، محقق نشده است.
از این رو پیشنهاد‌های مختلفی برای ایجاد تحرک در بخش مسکن و به تبع آن اقتصاد کلان کشور شده است. اما از آنجا که پیشنهاد‌های ارائه شده کمک چندانی به حرکت بخش مسکن به عنوان موتور پیشران اقتصاد کشور نکرده است، طی چند ماه اخیر تلاش‌هایی برای طراحی فرآیند‌های جدید برای استفاده بیشتر از تسهیلات پیش‌بینی برای بخش مسکن می‌شود. از جمله این پیشنهاد‌ها از سوی وزارت راه و شهرسازی به بانک مرکزی افزایش طول دوره بازپرداخت و کاهش نرخ سود تسهیلات صندوق پس انداز مسکن یکم است. این پیشنهاد از آنجا که عملکرد صندوق پس انداز مسکن یکم نشان می‌دهد تسهیلات طراحی شده کمک چندانی برای ایجاد تحرک در بخش مسکن نکرده، ارائه شده است تا به واسطه تغییر این دو فاکتور در صندوق پس انداز یکم، مقدار تقاضا برای دریافت این تسهیلات از سوی متقاضیان خرید مسکن افزایش پیدا کند و به تبع تحرکات ایجاد شده در بخش‌هایی از بازار مسکن، اتفاقات جدیدی برای اقتصاد کشور رقم بخورد.
در این میان اگر چه بانک مسکن به عنوان بانک عامل بخش مسکن، غیر از بخش ارزی نسبت به سایر بانک‌ها از ترازنامه و نسبت کفایت سرمایه مناسبی برخوردار است، اما بانک مرکزی نسبت به نحوه تامین منابع این بانک برای ارائه یک عملکرد مناسب در قالب صندوق پس انداز یکم دغدغه دارد. به این معنا که بانک مرکزی از آنجا که دوره بازپرداخت اقساط در این صندوق افزایش پیدا می‌کند نگران است که بانک مسکن نتواند به صورت ادامه دار و طولانی مدت این نوع تسهیلات را به متقاضیان پرداخت کند. چرا که در حال حاضر این صندوق خودگردان است و بخش زیادی از تامین منابع مالی این صندوق از طریق بازپرداخت تسهیلات صورت می‌گیرد، بنابراین اگر دوره بازپرداخت اقساط طولانی‌تر شود و میزان اقساط پرداختی به صورت ماهانه کمتر شود ممکن است بانک نتواند برای ارائه تسهیلات به صورت مداوم منابع جمع کند. به تعبیر دیگر اگر چه اصلاح مدل پس انداز در صندوق «یکم» با کاهش نرخ سود و افزایش طول دوره بازپرداخت، عملا تسهیلات خرید مسکن این صندوق، برای قشر بیشتری از متقاضیان، به «تسهیلات در استطاعت» تبدیل می‌شود، اما در صورت استمرار آن منابع صندوق کفاف حفظ تعادل بین ورودی و خروجی خود را نخواهد داشت؛ بنابراین راهکار رفع مشکلات موجود صندوق پس انداز مسکن یکم چه می‌تواند باشد؟
در پاسخ به این سوال باید گفت: برای آن که اقدام موثری برای ایجاد تحرک در بخش مسکن رقم بخورد دو اقدام باید در دستور کار قرار گیرد. اول آن که باید مشکلات مربوط به شبکه پولی کشور که ارتباط تنگاتنگی با بخش مسکن دارد حل شود و دوم علاوه بر صندوق پس انداز یکم، سبد تسهیلاتی مسکن متنوع شود. به این معنا که در گام نخست باید برای ایجاد تحرک در بخش مسکن، با توجه به چشم انداز نرخ سود در کشور، تعدیل نرخ سود با نرخ سود تعیین شده متناسب با نرخ تورم می‌تواند به ایجاد تحرک کمک کند و در گام دوم نیز با الگوبرداری از سایر کشورها، تسهیلات متعدد و متناسبی با شرایط اقشار مختلف کشور طراحی و ارائه کرد. چرا که هیچ دلیلی ندارد بخش مسکن فقط به یک نوع تسهیلات متکی باشد، بلکه می‌توان از سایر ابزار‌های مالی برای متنوع کردن سبد تسهیلاتی بخش مسکن استفاده کرد؛ بنابراین اگر نقاط ضعف نظام پولی کشور رفع شود و امکان اعتبارسنجی برای بانک‌ها وجود داشته باشد تمامی متقاضیان دریافت تسهیلات مسکن می‌توانند متناسب با شرایط خود، تسهیلات مسکن با نرخ سود متفاوت دریافت کنند.
در شرایط کنونی، نگرانی بانک مسکن برای کسری احتمالی منابع بانک مسکن در پرداخت تسهیلات مسکن کاملا قابل درک است، اما می‌توان این نگرانی را از چندین مسیر رفع کرد. به این صورت که این نگرانی را می‌توان از طریق تنظیم میزان پرداخت تسهیلات و در گام‌های بعد با متنوع کردن سبد تسهیلاتی بخش مسکن، مشکلات مربوط به ارائه یک نوع تسهیلات را مرتفع کرد. به تعبیر دیگر اگر چه ایجاد تحرک در بازار مسکن از طریق طولانی شدن دوره بازپرداخت تسهیلات صندوق یکم ممکن می‌شود، اما در ادامه نیاز است که علاوه بر این صندوق، بازار مسکن به ابزار جدید و متنوع تامین مالی مجهز شود. تلاش دولت برای تدوین بسته جدید برای تحرک بخشی در بازار مسکن نیز به نظر می‌رسد در راستای دستیابی به این هدف باشد.
سعید اسلامی بیدگلی
صاحب‌نظر اقتصادی
