علل رشد اجاره‌ بهای مسکن بررسی شد

اگر چه افزایش اخیر قیمت مسکن، بر افزایش اجاره بها در نیمه دوم سال بیشترین تأثیر را داشت، اما عواملی چون تورم، عدم توازن عرضه و تقاضا و کاهش سود سپرده در این امر بی تأثیر نبوده است.
پایگاه خبری بانک مسکن

به گزارش پایگاه خبری بانک مسکن -هیبنا به نقل از خبرگزاری مهر، بررسی بازار اجاره‌ بها در سال‌های گذشته نشان می‌دهد اجاره‌ بها در نیمه دوم سال به خصوص فصل زمستان، به دلیل کاهش تقاضای بازار با کاهش روبه‌رو است. اما با آغاز فصل بهار و به خصوص تابستان که به طور سنتی با افزایش تقاضای مستأجران برای جابه‌جایی و همچنین افزایش تعداد ازدواج‌ها روبه‌رو هستیم، اجاره‌بها افزایش می‌یابد.

با این حال به دلیل اینکه بخش اعظم مستاجران قراردادهای اجاره‌نامه را بیش از یک سال تمدید می‌کنند که در اکثر موارد بدون حضور در بنگاه مشاوران املاک صورت می‌گیرد، نمی‌توان براساس اجاره‌نامه‌های ثبت شده در سامانه جامع املاک و مستغلات کشور، برآورد دقیقی از وضعیت بازار رهن و اجاره مسکن به دست آورد؛ بر خلاف بازار خرید و فروش مسکن که قریب به اتفاق معاملات مسکن در این سامانه به دلیل تبعات حقوقی که عدم ثبت آن برای دو طرف خریدار و فروشنده به دنبال دارد، درج می‌شود. به همین دلیل معمولا بازار اجاره‌بهای مسکن متکی به گزارش‌گیری‌های میدانی از مناطق مختلف شهر است.

از همین رو است که آمار بانک مرکزی در خصوص وضعیت بازار اجاره‌بهای مسکن در آذرماه امسال نسبت به آذر ماه سال گذشته رشدی حدودا ۱۱ درصدی را نشان می‌دهد؛ حال آنکه نسبت به ماه قبل از آن در سال جاری رشد اجاره‌بها کمتر از یک درصد (0/8 درصد) معرفی شده است. این در حالی است که بررسی‌های میدانی نشان می‌دهد در ماه های آذر و دی امسال، هم تعداد اجاره‌نامه‌ها افزایش داشته و هم نرخ اجاره‌ بها. همچنین به دلیل تفاوت بسیار زیاد رقم اجاره مسکن در تهران در نقاط مختلف و همچنین کم بودن فراوانی آن، نمی‌توان با استفاده از «میانگین گیری»، وضعیت اجاره‌بها را تعیین یا حتی تخمین زد.

بنابراین با توجه به موارد مذکور بررسی های میدانی خبرنگار مهر نشان می دهد در دو ماه آذر و دی و همزمان با افزایش معاملات و همچنین قیمت مسکن، اجاره بها نیز رشد بیش از حد انتظار داشته است. کارشناسان علت آن را سه فاکتور افزایش تورم عمومی، افزایش قیمت مسکن و کاهش سود سپرده های بانکی عنوان می‌کنند.

حسام عقبایی، نایب رئیس اتحادیه مشاوران املاک استان تهران درباره وضعیت معاملات اجاره مسکن، با تاکید بر اینکه اجاره‌بها تا ابتدای تابستان ۹۷ ثابت خواهد ماند، اظهار کرد: معمولا در نیمه دوم هر سال شامل فصول پاییز و زمستان به مرور شاهد کاهش قراردادهای اجاره مسکن هستیم به دلیل اینکه فصل اصلی نقل و انتقالات مستأجران منقضی می شود به همین دلیل در پاییز تعداد قراردادهای اجاره کمتر از تابستان است و با ورود به زمستان و نزدیک شدن به شب عید، تعداد قراردادهای اجاره کاهش بیشتری می یابد که امر متداولی در کل کشور بوده است.

وی با بیان اینکه امسال نیز از نظر تعداد کمّی قراردادهای اجاره تا حدودی همین وضعیت وجود دارد، ادامه داد: در خصوص قیمت اجاره مسکن نیز با توجه به اینکه میزان عرضه از تقاضا بیشتر است، معمولا رشد قیمت کمتری در فصول پاییز و زمستان نسبت به بهار و تابستان هر سال در اجاره بها شاهدیم حتی در مواردی این رشد یا متوقف می شود و یا با نرخ کمتری نسبت به خانه هایی که در بهار و تابستان اجاره داده می شوند، به مستأجران واگذار می شود.

رئیس کمیسیون تخصصی مشاوران املاک اتاق اصناف ایران تصریح کرد: اصلی ترین شاخص تعیین اجاره بها در هر زمانی، قیمت مسکن و ارزش ملک است. شاخص هایی چون نرخ سود سپرده های بانکی یا تورم حاکم بر کشور یا قیاس مالکان میان واحدهای مسکونی تحت تملک خود با سود سپرده بانکی نیز به دلیل نبود توازن در عرضه و تقاضا در تعیین اجاره بها، مؤثر هستند این در حالی است که نباید چنین شاخص هایی در اجاره بها دخالت داده شوند.

وی خاطر نشان کرد: در فصل پاییز و همچنین یک ماه نخست زمستان سال جاری (دی ماه) شاهد رشد قیمت مسکن بودیم که این رشد ۱۰ تا ۱۵ درصدی قیمت در مهر ماه امسال اتفاق افتاد و پس از آن یک ثبات در قیمت‌ها را شاهد بودیم و این‌گونه نبود که هر ماه مجددا ۱۰ تا ۱۵ درصد رشد قیمت مسکن تکرار شود. وگرنه تا الان باید ۷۰ درصد قیمت مسکن افزایش می‌یافت در حالی که اصلا چنین قدرت خریدی در مردم وجود ندارد. این رشد قیمت مسکن بی تأثیر در بالا رفتن اجاره بها نیست.

عقبایی علت وابستگی اجاره‌بها به قیمت مسکن را افزایش ارزش ملک برای خریدار و در نتیجه تلاش برای حفظ این ارزش در اجاره‌بها دانست و یادآور شد: در همه جای دنیا هم چنین است که اگر قیمت مسکن افزایش یابد، اجاره‌بها نیز بالا می رود و این وابستگی کاملا منطقی است. این در حالی است که در فاصله سال‌های ۹۲ تا ۹۶ که قیمت مسکن افزایش نیافت، قاعدتا نباید اجاره‌بها بیشتر می‌شد، اما این اتفاق رخ داد و شاهد رشد اجاره‌بها در پنج سال گذشته علی رغم قابت ماندن قیمت مسکن بودیم که علت آن، عوامل بیرونی مانند نرخ سود سپرده های بانکی و تورم عمومی بود.

وی تأکید کرد: اجاره‌بها در پاییز و زمستان امسال افزایش چشمگیری نداشتند به دلیل اینکه تقاضا در بازار چندان نیست؛ اگر این افزایش قیمت مسکن در تابستان رخ می داد، شاهد افزایش بیشتر اجاره‌بها بودیم.

نایب رئیس اتحادیه مشاوران املاک استان تهران گفت: به نظر می رسد برخی از موجران که از تابستان واحدهای خود را برای اجاره فایل کرده بودند، اعلام کرده‌اند که قصد افزایش مبلغ مورد نظر خود را دارند. اما این خواسته موجران محقق نخواهد شد چون ظرفیت پرداخت این مبالغ در مستأجران وجود ندارد و این اقدام موجران، بیشتر جنبه روانی در حوزه اجاره‌نشینی دارد به خصوص که رشد اجاره‌بهای امسال قبلا رخ داده است و معمولا کمتر اتفاق می افتد که در یک سال، افزایش اجاره بها در دو نوبت رخ دهد.

وی اظهار کرد: اگر قرار است باز هم رشد بیشتری در اجاره‌بها رخ دهد، از اواخر خرداد سال آینده آغاز می‌شود. پیش‌ بینی من این است که هم بازار معاملات مسکن و هم بازار املاک اجاری تا پایان بهار سال آینده با ثبات نسبی قیمت همراه خواهد بود.

علی قائدی، معاون مدیرکل دفتر برنامه ریزی و اقتصاد مسکن معاونت مسکن و ساختمان وزارت راه و شهرسازی نیز اظهار کرد: آمار بانک مرکزی در خصوص وضعیت بازار مسکن و اجاره‌بها در آذرماه نشان می‌دهد اجاره‌بها نسبت به ماه قبل از آن تغییر مهمی نداشته و کمتر از یک درصد بوده است.

وی ادامه داد: عوامل متعددی بر یک شاخص اقتصادی مثلا اجاره‌بها مؤثر است و نمی‌توان تنها یک عامل را در افزایش اجاره‌بها اثرگذار دانست. پارامترهایی چون افزایش قیمت مسکن، افزایش تورم عمومی و همچنین کاهش سود سپرده های بانکی از جمله عوامل اثرگذار بر افزایش اجاره‌بها بوده‌اند.

کارشناس اقتصاد مسکن افزود: افزایش اجاره‌بهای اخیر در یک ماه گذشته عمدتا متأثر از افزایش قیمت مسکن است و مالکان، اجاره‌بها را برای حفظ ارزش دارایی خود بالا برده‌اند.

وی کاهش سود سپرده های بانکی را نیز در این امر موثر دانست و گفت: با توجه به اینکه بانک‌ها سود کمتری به سپرده‌ها نسبت به تابستان پرداخت می‌کنند، تمایل موجران به دریافت پول پیش (ودیعه مسکن) کمتر شده و بیشتر تمایل دارند اجاره بیشتری دریافت کنند. این موضوع در بالا رفتن نرخ اجاره‌بها اثرگذار بوده است.

قائدی به بر هم خوردن توازن در بازار عرضه و تقاضا اشاره و عنوان کرد: با رونق گرفتن بازار خرید و فروش مسکن، به تعداد کسانی که در صف فروش ایستاده‌اند، افزوده شده و از میزان عرضه در بازار اجاره مسکن کاهش یافته است؛ در نتیجه کاهش عرضه خانه‌های آماده اجاره، تا حدودی به افزایش اجاره‌بها کمک کرده است.

وی آخرین فاکتور را تورم عمومی دانست و گفت: مردم میان قیمت انواع کالاها و خدمات مقایسه می‌کنند و وقتی می‌بینند بسیاری از کالاها و خدمات روزمره افزایش یافته است، ترجیح می‌دهند برای حفظ قدرت خرید کالاهای عمومی خود، قدرت درآمدی‌شان را از طریق افزایش اجاره بهای ملک شان حفظ کنند.


کلید واژه ها


ارسال نظر

تعداد کاراکتر 0 از 4000