پایان نگرانی درباره شوک شدید قیمت مسکن

به گزارش پایگاه خبری بانک مسکن - هیبنا، بازار معاملات مسکن پایتخت در آذر ماه امسال با رشد بیش از 50 درصدی حجم معاملات نسبت به آذر سال گذشته و رشد 20 درصدی در مقایسه با معاملات ثبت شده در آبان ماه از رکود خارج شد. به دنبال این رخداد میانگین قیمت مسکن نیز 200 هزار تومان نسبت به آبان رشد کرد و به حدود 5 میلیون تومان در هر مترمربع رسید.

به این ترتیب رشد نقطه‌ای 13.6 درصدی قیمت مسکن در آذر ماه یک رکورد بی سابقه در طول 33 ماه پیاپی را رقم زد و برای اولین بار پس از ماه‌ها، قیمت آپارتمان مسکونی در تهران اندکی بیش از نرخ تورم عمومی افزایش یافت. با این تحولات آذر ماه امسال به لحاظ هر دو پارامتر حجم معاملات و قیمت مسکن به یک ماه استثنایی تبدیل شد.

این وضعیت استثنایی اگر چه نویدبخش خروج کامل بازار مسکن از رکود بود اما استمرار آن در دی ماه قدری نگران‌ کننده شد. حجم معاملات مسکن در دی ماه از آخرین ماه پاییز هم پیشی گرفت و به حدود 19 هزار واحد مسکونی رسید و به همین نسبت روند افزایش قیمت مسکن نیز ادامه یافت. میانگین قیمت مسکن در معاملات دی ماه نیز به 5 میلیون و 240 هزار تومان رسید و به این ترتیب روند رشد توامان قیمت‌ها و معاملات ادامه یافت.

اگر چه تورم نقطه‌ای مسکن تا قبل از آبان‌ ماه همواره پایین‌تر از نرخ تورم عمومی بوده است اما به اعتقاد کارشناسان پیشی گرفتن آن از تورم عمومی در ماه‌های آذر و دی، هشدار شوک قیمتی تلقی نمی‌شود، چرا که با اتمام دوره رکود معاملات و افزایش حضور موثر تقاضای مصرفی در بازار مسکن، نوسان قیمتی امری طبیعی و قابل انتظار است.

در این ماه‌های اخیر احتمال اینکه رشد قیمت مسکن در بازار گرمی شب عید و فرارسیدن هفته‌های پایانی سال که بازار مسکن به شکل سنتی رونق دارد، در یک سراشیبی تند ادامه پیدا کند و افزایش قیمت‌ها شتاب بگیرد، متقاضیان مسکن را نگران کرد. این نگرانی چندان نابه‌جا نبود چرا که تحقیقات میدانی هیبنا از واسطه‌های ملکی حکایت از افزایش شدید قیمت‌های پیشنهادی فروشندگان و سازنده‌ها در دی ماه، بعضا تا 40 درصد بیش از قیمت املاک معامله شده در پاییز بود. هر چند این قیمت‌ها در زمان تبدیل به معامله نهایی قدری تعدیل شد اما مناطق پرمتقاضی و مصرفی در بازار مسکن کنونی نظیر منطقه 5 و 4 با رشد محسوس و تقریبا یک باره قیمت‌ها روبرو شدند.

این رشد یک باره پس از مدت‌ها رکود و ثبات نسبی قیمت‌ها در دوره پیش‌ رونق معاملات چندان بعید نبود اما بسیاری از فروشندگان را دچار یک اشتباه محاسباتی کرد و آنها با این تصور که بازار مسکن کشش افزایش قیمت بیشتری را دارد، پس از انجام هر معامله، قیمت بالاتری را برای فروش ملک بعدی منظور کردند تا به این ترتیب بیشترین سود ممکن را از التهاب خفیف قیمتی اخیر ببرند.

واسطه‌های ملکی عنوان می‌کنند اگر چه در دی ماه عزم خریداران برای تملک آپارتمان بسیار جدی بود و قیمت‌های جدید را پذیرفتند، اما در بهمن‌ ماه رفتار متقاضیان خرید قدری متفاوت بود و آنها به سادگی قیمت‌های بالاتر از میانگین منطقه را نمی‌پذیرفتند. در نتیجه این وضعیت مالکانی که قصدشان برای فروش جدی بود، در بهمن ماه انعطاف قیمتی بیشتری نشان دادند. این عبارت البته به معنای کاهش قیمت مسکن نیست اما روند نسبتا پرشتاب افزایش قیمت مسکن در دو ماهه آذر و دی، در میانه زمستان متوقف شد.

البته عارضه بازار بهمن ماه، انصراف از فروش توسط برخی از سازنده‌ها به طمع شروع دوباره روند افزایش قیمت بود که خریداران را برای یافتن آپارتمان مناسب دچار مشکل کرد، اما در عین حال رفتار متقاضیان خرید توانست ایجاد شتاب افسار گسیخته رشد قیمت مسکن جلوگیری کند. این ماجرا به تخلیه « حباب قیمت پیشنهادی» مسکن نیز منجر شد به نحوی که فروشنده‌های مصر به حضور در بازار، املاک خود در بهمن‌ ماه را با نرخی تقریبا معادل قیمت دی قیمت‌گذاری کردند. به این ترتیب به نظر می‌رسد نگرانی درباره احتمال بروز شوک قیمتی کاملا مرتفع شده است.

کارشناسان مسکن بر این باورند که بازار مسکن اکنون به لحاظ آماری در وضعیت رونق به سر می‌برد اما با توجه به عارضه ناشی از نوع رفتار فروشندگان در قیمت‌گذاری که ممکن است به انصراف خریداران منجر شود، به نوعی می‌توان بازار را در مرز رکود و رونق تعبیر کرد؛ مرزی که سقوط یا صعود به یک سوی آن کاملا به روند قیمت‌گذاری طرف عرضه بستگی دارد.