مرکز تحقیقات راه، مسکن و شهرسازی ارائه کرد

واکاوی بسته نه گانه سیاست‌گذاری مسکن

تنی چند از اساتید و محققان مرکز تحقیقات راه، مسکن و شهرسازی، با تشریح بسته سیاست‌های نه‌گانه وزارت راه و شهرسازی درباره مسکن به واکاوی این پیشنهادات و ارائه پیشنهاداتی اثربخش پرداختند.
پایگاه خبری بانک مسکن

به گزارش پایگاه خبری بانک مسکن-هیبنا به نقل از وزارت راه و شهرسازی، این گزارش توسط فخرالدین زاوه، غزال راهب و سید علیرضا ذوالفقاری، از محققان مرکز تحقیقات راه، مسکن و شهرسازی تهیه شده است.

در این گزارش در خصوص ریشه‌های اصلی قیمت مسکن آمده است: ریشه‌ی اصلی افزایش قیمت مسکن را می‌توان در عواملی مانند افزایش نقدینگی، رشد قیمت در بازارهای موازی و دنباله‌روی مسکن از سطح عمومی قیمت‌ها، ثبات قیمت مسکن در سال‌های پیشین، ساختار بازار مسکن (به‌ طور مثال: عدم تقارن اطلاعات، زمان‌بر بودن ساخت‌ و ساز)، کاهش عرضه‌ی واحدهای کوچک‌ متراژ، افزایش هزینه‌های تولید، تأثیر شهرسازی نامتقارن بر تمرکز تقاضای مسکن بر برخی مناطق خاص و نقش عوامل روانی و نااطمینانی در آغاز جهش قیمتی پیدا کرد.

این در حالی است که بنا بر عوامل شناسایی شده افزایش قیمت در بازار مسکن ناگزیر به‌ نظر می‌رسد. اما محتمل است که میزان افزایش قیمت در اثر برخی عوامل روانی، نااطمینانی‌ها و کاستی‌های ساختاری بازار مسکن تشدید شده باشد. با توجه به شرایط بازار مسکن، وزارت راه و شهرسازی بنا بر ماموریت ذاتی خویش، بسته‌ای را در حیطه‌ی وظایف و اختیارات خود آماده کرده است که در ادامه بدان پرداخته می‌شود.

بسته‌ی سیاستی پیشنهادی برمبنای اصول پای‌بندی به قانون، احترام به حقوق مالکیت، پای‌بندی به اصول بازار رقابتی و عدم مداخله دولت در بازار، به‌ وجود نیاوردن موجبات عدم قطعیت و بی‌ثباتی در بازار با هدف تداوم سرمایه‌گذاری و افزایش عرضه در بخش، دسترسی آزاد شهروندان به اطلاعات و کاهش انتظارات تورمی در جامعه تدوین شده است.

در مورد اصل احترام به قانون می توان گفت: همان‌گونه که قانون مبنا و چارچوب فعالیت‌های مجاز و صحیح و چگونگی روابط میان اشخاص را در جامعه مشخص می‌کند، انتظار آن است که سنگ‌بنای تصمیم‌گیری‌های سیاست‌گذاران نیز باشد. به‌ ویژه در شرایط بحرانی، توجه به راه‌کارها و چارچوب‌های قانونی شاید اهمیت بیشتری نیز بیاید، زیرا پای‌بندی سیاست‌گذار به قانون، سنگ‌محک جامعه برای شکل‌دهی انتظارات آتی و مبنای تصمیم‌گیری‌های آتی اقشار مختلف را تشکیل می‌دهد.

احترام به حقوق مالکیت از اصول این بسته ۹ گانه پیشنهادی است. در شرایط کنونی بازار مسکن، مداخله‌ی دستوری دولت در بازار به‌ طور مثال می تواند با هدف تمدید اجباری قراردادهای اجاره باشد.

این سیاست به‌ ظاهر خیرخواهانه، شاید در کوتاه‌ مدت آثار محدودی بر بازار داشته باشد، اما در بلند مدت اعتماد عمومی به نقش دولت در دفاع از حق مالکیت را به‌ شدت خدشه دار می‌کند و مسیر رشد اقتصادی را با موانع جدی روبه‌رو می‌کند.

پای‌بندی به اصول بازار رقابتی و عدم مداخله دولت در بازار از دیگر اصول این بسته سیاستی است. هر چند دولت‌ها موظفند سیاست‌های حمایتی برای این اقشار در پیش گیرند. اما توجه به چند نکته در این میان ضروری است: شکست بازار عمدتا برای اقشار کم‌درآمد رخ می‌دهد.

اقشار کم‌درآمد با توجه به محدودیت درآمد، از توان مالی لازم برای تأمین سرپناه مناسب که از حقوق اولیه‌ی انسان‌هاست و در قانون اساسی کشور نیز مورد تأکید قرار گرفته است، برخوردار نیست. بنابراین لازم است سیاست‌های حمایتی برای این قشر در نظر گرفته شود. اما مداخله‌ی نابه‌جای دولت در سایر بازارها و برای سایر اقشار می‌تواند منجر به تخصیص نابهینه‌ی منابع شده و جامعه را از نقطه‌ی بهینه‌ دور سازد. بدیهی است توصیه به مداخله در بازار مسکن برای پیاده‌سازی سیاست‌های حمایتی، لزوما به معنای واگذاری تمامی مراحل اجرایی و امور به دولت نیست، بلکه می‌توان سیاست‌های حمایتی مسکن را با حداقل تصدی‌گری دولت و با بهره‌گیری از ساز و کار بازار به سرانجام رساند.

به‌ وجود نیاوردن موجبات عدم قطعیت و بی‌ثباتی در بازار با هدف تداوم سرمایه‌گذاری و افزایش عرضه در بخش بنیان دیگر این بسته سیاستی به شمار می‌رود. نااطمینانی و ریسک، قاتل سرمایه‌گذاری است. مداخله‌ی ناموجه و تصمیم‌گیرهای‌های یک‌ شبه و غیرکارشناسی همگی موجب افزایش نااطمینانی و کاهش سرمایه‌گذاری می‌شود. این قبیل سیاست‌های ناگهانی، علاوه بر تأثیر منفی کوتاه و میان‌مدت بر سرمایه‌گذاری، در بلندمدت نیز بر سرمایه‌گذاری بسیار تأثیرگذار است.

دسترسی آزاد شهروندان به اطلاعات از دیگر اصولی است که رعایت آن ضروری است و در این بسته دیده شده است. دسترسی آزاد شهروندان به اطلاعات علاوه بر آن‌ که حق ایشان است، می‌تواند با شفاف‌سازی، زمینه‌های نوآوری، کاهش فساد و افزایش بهره‌وری را فراهم کند.

نهایتا کاهش انتظارات تورمی در جامعه از دیگر اصول این بسته سیاستی است. اشاره شد که انتظارات تورمی نقش مهمی در ایجاد جهش قیمتی اخیر داشته است. چنانچه سیاست‌های پیشنهادی خود موجب افزایش انتظارات تورمی شود، دیر یا زود باید منتظر تشدید بحران جاری یا بروز بحران در مقطعی دیگر بود.

در این گزارش آمده است: عرضه بسته تشویقیِ مالیاتی به منظور افزایش تولید و عرضه مسکن مطابق الگوی مصرف در قالب استیجاری یا ملکی اولین سیاست از این سیاست‌های ۹گانه است: بخشی از التهاب کنونی بازار مسکن به عرضه‌ی ناکافی نسبت داده می‌شود. هجوم سوداگران به بازار مسکن در سال‌‌های ۱۳۸۵ تا ۱۳۹۲ منجر به افزایش شدید عرضه، به‌ویژه در واحدهای بزرگ‌ متراژ شد.

هم‌ زمانی این افزایش عرضه با کاهش قدرت خرید منجر به وفور خانه‌های خالی شد که خود را در سرشماری ۱۳۹۵ نشان داد. هم‌ زمانی وفور نسبی عرضه و رکود طولانی بازار مسکن که عمدتا ناشی از ضعف تقاضا بود، سرمایه‌گذاری در واحدهای جدید را به‌ شدت کاهش داد.

بهبود این چرخه‌ی معیوب چه از منظر متراژ و چه از منظر حجم و زمان عرضه نیازمند سیاست‌گذاری صحیح است. سیاست‌های مالیاتی ابزار مناسبی است که با جهت‌ دهی به انگیزه‌های اشخاص، تصمیم‌های اشخاص مختلف را با اهداف سیاست‌گذار هم‌ راستا می‌نماید. در بحث مسکن استیجار نیز نیاز کشور به اجاره‌داری حرفه‌ای در کشور مدت‌ها است مطرح شده است. اجاره‌داری حرفه‌ای ضمن کمک به برآوردن نیاز مسکن اقشار با درآمد متوسط، برای توسعه‌ی سیاست‌های حمایتی اقشار کم‌ درآمدتر نیز بسیار مفید است.

راه‌اندازی بازارگاه الکترونیکی یکی دیگر از پیشنهادات ارائه شده است. شفافیت بیشتر بازار و کاهش هزینه‌های مبادله در بهبود عملکرد بازار مؤثر است. برای این منظور یکی از راه‌کارها همان‌ طور که پیش‌تر اشاره شد، بهره‌گیری از مدل‌های محاسباتی و انبار داده‌های مسکن برای ارزیابی املاک است.

انتقال مأموریت وصول مالیات بر خانه‌های خالی از سازمان امور مالیاتی به شهرداری‌ها، تخصیص این مالیات‌ها به شهرداری‌ها و مصرف وجوه آن برای اجرای برنامه مسکن اجتماعی پیشنهاد دیگری است که در این بسته پیش‌بینی شده است. بر اساس قانون مالیات‌های مستقیم مقرر شده است دولت از خانه‌های خالی مالیات اخذ کرده و هدف از این امر نیز افزایش عرضه‌ی خانه‌های خالی بیان شده، هر چند قانون ضمانت یا ساز و کار اجرایی مناسبی برای این منظور پیش‌بینی نکرده است.

با توجه به مسایل و مشکلات اجرایی شناسایی خانه‌های خالی، به‌ نظر می‌رسد شهرداری‌ها با توجه به اشراف مناسب به سطح فعالیت‌های هر منطقه فعالیت منطقه‌، توان مناسب‌تری برای شناسایی و اخذ مالیات از این واحدها دارند.

تسریع در تصویب لایحه قانونی پیش‌ فروش ساختمان به منظور تعادل‌ بخشی به بازار مسکن سیاست دیگر این بسته است. قانون فعلی پیش‌ فروش ساختمان با توجه به ناهم‌خوانی با سایر قوانین و مقررات در عمل هیچ‌گاه اجرایی نشد و نتوانست گرهی از بازار پیش‌ فروش مسکن باز نماید. بلکه حتی با وضع قوانین ناسازگار با سایر قوانین و مقررات این حوزه، خود به مشکلات بازار پیش‌فروش مسکن افزود.

سیاست دیگر کنترل سوداگری در بخش زمین از طریق استفاده از ابزارهای مالیاتی از جمله مالیات بر عایدی سرمایه ناشی از زمین به شمار می‌آید. سهم زمین در بهای تمام‌شده‌ی مسکن در برخی نقاط به طرز نامتعارفی بالا است. این امر می‌تواند ریشه در سیاست‌گذاری نامناسب در این حوزه که منجر به حضور ممتد سوداگران در این بازار شد، داشته باشد.

چنانچه سیاست‌های مناسبی برای کاهش سوداگری در بازار زمین پیاده شود، با عرضه‌ی مناسب زمین و کاهش بهای نسبی آن، ضمن کاهش سهم زمین در هزینه‌ی تمام‌ شده، عرضه‌ی منبع محدود زمین شهری نیز سامان‌دهی می‌شود.

یکی دیگر از این سیاست‌ها، حمایت از ساخت و عرضه واحدهای مسکونی کوچک‌متراژ و منطبق با الگوی مصرف با استفاده از سیاست‌های تسهیلاتی و مشوق‌‌های مالیاتی است. بررسی ترکیب معاملات در بازار مسکن نشان می‌دهد واحدهای ریزمتراژ سهم مهمی را از تقاضای مصرفی بازار تشکیل می‌دهد. حال آن‌ که تمایل سازندگان در چند سال گذشته معطوف به ساخت واحدهای لوکس و بزرگ متراژ بوده است.

تسریع در اجرای برنامه بازآفرینی شهری و نوسازی بافت‌های فرسوده با استفاده از زمین‌های دولتی و اهرمی‌ کردن منابع محدود بودجه‌ای یکی دیگر از این سیاست ها به شمار می‌رود: تکلیف قانونی مبنی بر بازآفرینی سالانه ۲۷۰ محله در کشور، در اثر محدودیت‌های بودجه‌ای با موفقیت اجرایی نشد. پیشنهاد وزارت راه و شهرسازی تسریع در پروژه‌های مصوب، برمبنای به‌کارگیری منابع بودجه‌ی عمومی برای اهرم کردن منابع بخش خصوصی است.

یکی دیگر از این سیاست‌ها تغییر ماموریت بانک مسکن از بانک تخصصی به بانک توسعه‌ای-تخصصی است. حضور یک بانک توسعه‌ای در حوزه‌ی مسکن کشور می‌تواند نقش مهمی در توسعه‌ی ابعاد مختلف فنی و مالی بازار ایفا نماید. به‌ علاوه اجرای سیاست‌های متناسب با شرایط بازار مسکن می‌تواند در افزایش رفاه شهروندان مؤثر واقع شود. به‌ طور خاص، چنین بانکی با رعایت اصول بازار می‌تواند در موقعیت‌های مختلف با تحریک تقاضا و عرضه و حتی مشارکت در ساخت مسکن و جهت‌دهی به کمک‌های دولت، ابزار اجرای سیاست‌ها در بخش باشد.

نهایتا آخرین سیاست پیشنهادی، تسریع در عرضه زمین‌های وابسته به دولت به منظور افزایش عرضه واحدهای منطبق با الگوی مصرف است. بسته‌ی پیشنهادی وزارت راه و شهرسازی برمبنای ماده ۶ قانون ساماندهی و حمایت از تولید و عرضه مسکن توصیه می‌کند در واگذاری اراضی شهری تمامی وزارتخانه‌ها، مؤسسات و شرکت‌های دولتی به وزارت راه و شهرسازی تسریع شود. هر چند به‌ نظر نگارنده برای بهره‌برداری مناسب‌تر از این اراضی نیازمند تببین و احتمالا تنظیم سیاست‌های زمین شهری در سطح کشور هستیم.

بر اساس این گزارش،گسترش سیاست‌های حمایتی در وهله‌ی نخست نیازمند ساز و کار مناسب و دقیق برای شناسایی اقشار هدف و در وهله‌ی بعد نیازمند چارچوبی منسجم، علمی و منطبق با شرایط کشور است. بر اساس مطالعات انجام شده، مهم ترین مشخصه های گروه‌های هدف مسکن حمایتی (دهک های ۱ تا ۴) که لازم است برنامه‌ریزی تأمین مسکن بر اساس آن صورت گیرد، پایین بودن قدرت خرید، پایین بودن توان پرداخت تسهیلات، پایین بودن توان پس‌انداز، پایین بودن توان مالی برای ساخت، کافی نبودن اعتبارات ساخت، پایین بودن ضریب مالکیت، تأثیر مستقیم تورم سالانه بر توان این گروه‌ها، دسترسی اندک به منابع مالی و وام، عدم توان نگهداری و ساخت در صورت واگذاری زمین به شمار می‌رود.

در این راستا، زمینه‌هایی که بر اساس ظرفیت‌های موجود و همچنین، نیاز ساختاری تأمین مسکن لازم است که به عنوان محورهای برنامه‌ریزی طرح شوند، شامل موارد زیر است: شناسایی گروه‌های درآمدی پایین و خانواده‌های نیازمند و برنامه‌ریزی سیستم یک‌پارچه و هماهنگ به‌ منظور مدیریت واحد در راستای حمایت از خانوارهای نیازمند بین نهادهای حمایتی، ایجاد نظام مالی-اعتباری تأمین مسکن، تأمین زمین برای ساخت مسکن و تنظیم بازار زمین شهری، نوسازی و بهسازی بافت فرسوده، برنامه ریزی تأمین مسکن استیجاری، برنامه ریزی کالبدی تأمین مسکن، بهره‌گیری از فناوری مناسب و ارتقای کیفی فن ساخت و توازن اجتماعی در مکان استقرار اقشار کم درآمد. پایش بیش از پیش بازار مسکن برای مواجهه با شرایط این‌چنینی مناسب به‌ نظر می‌رسد.

در تأمین مسکن اقشار کم درآمد یکی از مهمترین مباحثی که باید مورد توجه قرار گیرد، طراحی اقتصادی است. تجارب نشان داده است که طراحی مناسب و اقتصادی می‌تواند نقش مؤثری در کاهش هزینه‌های ساخت داشته باشد. ویژگی­های طرح و مشخصه­ های فنی ساختمان و نقشه ­های اجرایی آن در سیستم­ ها و روش­ های مختلف ساختمان­ سازی، اساس برآورد هزینه­ های ساختمان است. برای محاسبه­ ی مقدار مصالح به کار رفته، تعداد کارگران و کادر فنی، مقادیر به صورت طول، سطح، حجم، وزن و عدد مطرح می­گردند که همگی تابعی از طرح معماری ساختمان­ هاست.



ارسال نظر

تعداد کاراکتر 0 از 4000