راهکار استفاده مولد از نقدینگی در بخش مسکن

گزارش پایگاه خبری بانک مسکن – هیبا، محمدهاشم بت‌شکن در پنل تخصصی روش‌های نوین تامین مالی مسکن که در روز دوم از هجدهمین همایش سیاست‌های توسعه‌ای بخش مسکن برگزار شد، ضمن مرور تحولات مالی بخش مسکن در فاصله سال‌های 92 تا 96 اظهار کرد: در سال 92 با نااطمینانی‌های زیادی در فضای اقتصاد کلان روبرو بودیم. نوسان شدید نرخ ارز، نرخ رشد اقتصادی منفی، تورم حدود 40 درصدی و شکل‌گیری حباب قیمتی در بخش مسکن سبب شد بخش مسکن دچار رکود شود.

وی با اشاره به اوضاع ملتهب اقتصادی در سال 92، خاطرنشان کرد: حجم نقدینگی در کشور در آن مقطع زمانی 500 هزار میلیارد تومان بود که 100 هزار میلیارد تومان از این رقم، پایه پولی بود و از این میزان پایه پولی نیز، 45 هزار میلیارد تومان به بدهی مربوط به خط اعتباری مسکن مهر دریافتی از بانک مرکزی تعلق داشت.

بت‌شکن یادآور شد: تحلیل‌گران اقتصادی و حتی مشاوران رییس‌جمهور در آن زمان این طور تحلیل می‌کردند که مسکن مهر به دو دلیل نقش مخربی در اقتصاد ایفا کرده است. از بعد سیاست‌گذاری توسعه‌ای، مداخله مستقیم و کلان دولت در بخش مسکن در قالب این طرح شکل گرفت و از جهت سیاست پولی نیز اضافه برداشت‌های دولت از بانک مرکزی را سبب شد.

این صاحب‌نظر اقتصاد مسکن ادامه داد: پس از انتخابات سال 92 بدون اینکه اصلاحات ساختاری در اقتصاد صورت گیرد، تورم به شکل نسبی مهار شد که همان‌طور که اشاره شد، ناشی از جراحی اقتصادی نبود، بلکه شکل‌گیری انتظارات مثبت در اذهان عمومی نسبت به آینده توانست نقدینگی و تورم را مهار کند. در واقع انتظارات مثبت درباره آینده سبب حاکمیت آرامش در بازارهای مالی شد اما در همین زمان با یک ذهنیت نزد مسوولان دولت و سیاست‌گذار پولی روبرو بودیم و آن موضعی بود که نسبت به طرح مسکن مهر داشتند. این ذهنیت سبب شد دولت یازدهم چندان تمایلی به ورود به بخش مسکن نداشته باشد و با وجود تلاش‌های وزیر راه و شهرسازی در این زمینه، مشکلات ناشی از اجرای طرح مسکن مهر اجازه اجرای برنامه‌های تازه در بخش مسکن را نمی‌داد.

بت‌شکن با اشاره به اقداماتی که بانک مسکن از سال 92 به بعد در بخش مسکن رقم زد، یادآور شد: در آن سال اضافه برداشت بانک مسکن به یک خط اعتباری تبدیل شد که اتفاق مثبتی بود. ضمن اینکه در سال‌های بعد تسهیلات خرید مسکن که سال‌ها با سقف 20 میلیون تومان پرداخت می‌شد به 35 میلیون تومان در حالت انفرادی و 50 میلیون تومان در حالت زوجین افزایش یافت. اما با وجود این افزایش سقف تسهیلات، در سال‌های ابتدایی شاهد استقبال از تسهیلات خرید نبودیم. به نظر می‌رسید خوش بینی نسبت به آینده بازار مسکن و شکل‌گیری این ذهنیت که حباب قیمتی بخش مسکن در حال تخلیه شدن است، مردم را از عجله برای خرید مسکن باز می‌داشت. ضمن اینکه نرخ بالای سود بانکی پرداختی به سپرده‌ها سبب چسبندگی منابع مالی به بانک‌ها شده بود و در نتیجه بسیاری از متقاضیان مسکن خرید خود را به تاخیر انداختند.

به گفته وی، با ترمیم تدریجی نگاه مسوولان به بخش مسکن و با همکاری بانک مرکزی، به تدریج روزنه‌هایی برای اجرای برنامه‌های جدید در بخش مسکن به روی مردم باز شد، طوری که در آن سال‌ها نیمی از وقت کمیسیون‌های تخصصی بانک مرکزی به بررسی طرح‌های بخش مسکن که عمدتا از سوی بانک مسکن ارایه می‌شد، سپری شد.

مشاور وزیر راه و شهرسازی افزود: محور این پیشنهادها تقویت منابع مالی، افزایش سقف تسهیلات، معرفی ابزارهای جدید مالی و معرفی نهادهای جدید مالی که از آن جمله می‌توان به شرکت تامین سرمایه بانک مسکن اشاره کرد، بوده است.

کاهش نرخ سود تسهیلات بانک مسکن و یک رقمی شدن آن بدون تکیه بر کمک یارانه‌ای از دستاوردهای بانک مسکن در سال‌های دولت یازدهم بود که با همراهی بانک مرکزی و وزارت راه و شهرسازی میسر شد.

وی سپس به تشریح ماجرای اضافه برداشت 45 هزار میلیارد تومانی بانک مسکن از منابع بانک مرکزی برای اجرای طرح مسکن مهر پرداخت و گفت: این اضافه برداشت بین سال‌های 88 تا 94 شکل گرفت اما با تصمیم شورای پول و اعتبار در نهایت با امحال سه ساله و سپس هفت ساله این خط اعتباری، بانک مسکن فرصت پیدا کرد سقف تسهیلات فردی خرید مسکن را بدون هیچ اضافه برداشتی افزایش دهد.

بت‌شکن با بیان اینکه ساخت 2 میلیون و 368 هزار واحد مسکن منافعی داشت که گروهی از اقشار کم‌درآمد از آن بهره‌مند شدند، افزود: یک میلیون و 185 هزار واحد مسکن مهر تاکنون فروش اقساطی شده و 173 هزار میلیارد ریال از منابع پرداخت شده برای این پروژه نیز در حال وصول در قالب پرداخت اقساط ماهانه است.

به گفته وی، شکل‌گیری صندوق پس‌انداز مسکن یکم به عنوان یک ابزار جدید تامین مالی مسکن نیز به پشتوانه استمهال 7 ساله خط اعتباری بانک مرکزی برای مسکن مهر میسر شد و به این ترتیب بدون اینکه بانک مرکزی یارانه سود پرداخت کند یا خط اعتباری جدیدی به بانک اختصاص دهند، حدود 400 هزار فقره حساب سپرده تعهدی افتتاح شد که با شرط تعادل منابع و مصارف، دو برابر رقم سپرده‌گذاری تسهیلات با نرخ سود 6 و 8 درصد به آنها تعلق می‌گیرد.

مشاور وزیر راه و شهرسازی با بیان اینکه در سال‌های اخیر یکی از مهمترین امکاناتی که بانک مسکن برای طراحی محصولات جدید خود از آن استفاد کرد، خط اعتباری مسکن مهر و امهال آن بوده است، گفت: در شرایطی که موضوع اصلی کشور بی‌ثباتی بازارها و پیش‌بینی ناپذیر بودن متغیرهای اقتصادی در جامعه است که به دنبال آن رفتارهای حاصل از عدم اطمینان به آینده از سوی مردم را سبب شده است، طبعا نمی‌توان برای بخش مسکن یک بسته مستقل از سایر بخش‌های اقتصادی طراحی کرد. در واقع ما در یک شرایط متعارف اقتصادی نیستیم اما هنر سیاست‌گذار این است که در شرایط پیچیده و غیرمتعارف نیز سیاست‌گذاری مطلوبی داشته باشد.

وی با بیان اینکه نسبت تسهیلات پرداختی به قیمت مسکن در تهران تحت تاثیر افزایش بیش از 70 درصدی قیمت مسکن در ماه گذشته اکنون به زیر 20 درصد کاهش یافته است، اظهار کرد: به این ترتیب اکنون به شرایط سال 92 بازگشته‌ایم و باید متناسب با این شرایط برنامه‌ریزی کنیم.

این صاحب‌نظر اقتصاد مسکن با بیان اینکه اقتصاددانان معتقدند اکنون مساله اصلی اقتصاد کشور نقدینگی غیر مولد است افزود: مهمترین عامل ایجاد نقدینگی فعلی، پایه پولی و مهم‌ترین جزء پایه پولی، بدهی بانک‌ها است.

به گفته وی، حجم بدهی بانک‌ها از حدود 79 هزار میلیارد تومان در سال 92 به 136 هزار میلیارد تومان در اوایل سال 96 رسیده و به نظر می‌رسد این میزان اکنون در حدود 200 هزار میلیارد تومان باشد. نکته مهم و جالب توجه این است که در طول این سال‌ها میزان بدهی بانک‌های دولتی از 45 به 33 درصد کاهش یافته است اما بدهی بانک‌های خصوصی به بانک مرکزی با افزایش قابل توجهی روبرو بوده است. این وضعیت سبب شده نسبت بدهی بانک‌ها به بانک مرکزی در پایه پولی از 49 درصد در سال 89 به 57 درصد در خرداد سال 96 برسد.

بت‌شکن با بیان این مقدمات به طرح پیشنهاد خود در حوزه تامین مالی مسکن پرداخت و گفت: در شرایطی که کشور در حال پرداخت هزینه‌های سنگین اقتصادی از بابت نرخ بالای تورم ناشی از نقدینگی و پایه پولی است و عمده پایه پولی ناشی از بدهی بانک‌های خصوصی به بانک مرکزی است، چرا این نقدینگی در اختیار بانک‌های دولتی توسعه‌ای و تخصصی نظیر بانک مسکن قرار نمی‌گیرد تا بتوان از آن به شکل مولد بهره جست.

به گفته وی، تورم ناشی از اجرای طرح مسکن مهر و اضافه برداشت‌ از بانک مرکزی در همین راستا، حداقل منافعی را نصیب عمده مردم کرد و عده‌ای صاحب خانه شدند. اکنون نیز می‌توان از این نقدینگی برای اجرای طرح‌های نوسازی بافت فرسوده استفاده کرد.

به گفته وی، دولت تاکنون برای نوسازی 48 هزار واحد مسکونی در بافت فرسوده تسهیلات پرداخت کرده است، در حالی که طبق مصوبه دولت باید سالانه 200 هزار واحد مسکونی فرسوده نوسازی شود.

مدل مالی که این صاحب‌نظر اقتصاد مسکن طراحی کرده، برای نوسازی سالانه 50 هزار واحد مسکونی در بافت‌های فرسوده با حداقل تسهیلات پرداختی 100 میلیون تومان به ازای هر واحد است که مدت زمان بازپرداخت آن 10 ساله با نرخ سود 9 درصد خواهد بود.

بت‌شکن توضیح داد: بانک مرکزی می‌تواند همان‌طور که به بانک‌های خصوصی خط اعتباری اختصاص می‌دهد، خط اعتباری ویژه اجرای این طرح را به ارزش 2 هزار و 500 میلیارد تومان در اختیار بانک مسکن قرار دهد و خود نیز به همین میزان تجهیز منابع کند. افزون بر این در جلسه شورای اقتصادی سران قوا مقرر شده 2500 میلیارد تومان نیز برای نوسازی بافت فرسوده از محل وجوه اداره شده در اختیار بانک‌ها قرار بگیرد. اگر بانک مسکن بتواند از این محل‌ها نسبت به تجهیز منابع اقدام کند و منابع حاصل را در قالب مکانیزم صندوق یکم برای تسهیلات‌دهی نوسازی بافت فرسوده استفاده کند، می‌تواند دو برابر منابع گردآوری شده، تسهیلات به متقاضیان پرداخت کند.

به گفته وی، با اجرای این طرح طی چهار سال در فاصله سال‌های 97 تا 1400 سالانه 50 هزار واحد مسکونی از تسهیلات 100 میلیون تومانی بافت فرسوده استفاده می‌کنند و به این ترتیب تا افق 1400 مجموعا 200 هزار واحد مسکونی نوسازی می‌شود. این بسته پیشنهادی در اولویت بررسی قرار دارد و سرنوشت آن در آینده نه چندان دور مشخص خواهد شد.

مشاور وزیر راه و شهرسازی در بخشی از سخنان خود خواستار پشتیبانی بانک مرکزی از انتشار اوراق رهن ثانویه (MBS) شد و تاکید کرد: از این محل نیز می‌توان برای تجهیز منابع بانک مسکن استفاده کرد.