عضو هیأت مدیره بانک مسکن در گفت و گو با «ایران»:
رسالت ما سود‌سازی نیست بلکه خدمت به مردم و گردش بالای اقتصادی است
این بانک چهارمین بانک دولتی ایرانی است که تمرکز اصلی آن بر ارائه خدمات بانکداری خرد، بانکداری سرمایه‌گذاری و ارائه تسهیلات مسکن معطوف است و در واقع تنها بانک تخصصی در حوزه مسکن و ساختمان به شمار می‌رود. آن‌طور که "سیدمحسن فاضلیان عضو هیأت‌مدیره بانک مسکن" می‌گوید:" رسالت این بانک سود‌سازی نیست، بلکه رسالت ذاتی آن خدمت به مردم و گردش بالای اقتصادی است". با او در خصوص فعالیت و دستاوردهای این بانک به گفت و گو نشسته‌ایم که می‌خوانید:
در خصوص خدمات و تسهیلات بانک مسکن توضیح دهید؟
فاضلیان: ببینید بحث تسهیل مالی برای بازار مسکن به‌ویژه از نظام بازار سرمایه، ایجاد ابزار‌های نوینی است که بتواند نظام مالی در بخش مسکن را تأمین کند. یعنی استفاده از ظرفیت بازار پول و سرمایه در کمک به طرح‌های توسعه مسکن به‌ویژه طرح اقدام‌ملی که در دستور کار قرار گرفته است. در کنار این موارد که رسالت ذاتی بانک مسکن است، بحث تأسیس نخستین "ای.تی.اف" کشور تحت عنوان صندوق دارایی "دارایکم" که امروز بانک مسکن به عنوان نخستین "دارایکم" در کنار وزارت اقتصاد قرار گرفته و حتی درخصوص نخستین عرضه "ای.تی.اف" کشور در حوزه بانکی نیز اقدام شده است، همه اینها موضوعاتی است که می‌توان در خصوص آنها بحث و بررسی کرد. در کنار اینها بحث‌های توسعه‌ای هم وجود دارد، اینکه در آینده چه چیزهایی در برنامه توسعه و نوآوری بانک مد نظر قرار دارد. مثلاً "صندوق‌های زمین و ساختمان" که توسعه ظرفیت آن بستگی به مشارکت واقعی مردم در بخش مسکن دارد. یا بحث دیگری که در دستور کار قرار دارد "صندوق‌های اجاره‌داری" است که یک مفهوم جدیدی را در اقصاد ملی ایجاد خواهد کرد، به این معنی که دارایی‌هایی وجود دارد که این دارایی‌ها می‌تواند اجاره داده شود تا در واقع سود اجاره به دارنده این صندوق‌ها تعلق بگیرد. همه این موضوعات بخشی از کار بانک مسکن در توسعه نظام مالی در کنار انواع حساب‌هایی که در این بانک وجود دارد است. همچنین کنترل قیمت "تسه" در بازار به نحوی که این نقطه تعادلی بین سپرده‌گذاران به‌عنوان اینکه بخشی از سود آنها ناشی از حق‌تقدم استفاده از تسهیلات مسکن است وجود دارد. اینها نکاتی است که باید گفت بانک مسکن در حد و اندازه و ابعاد خود در این مقطع بسیار حساس انجام می‌دهد که امیدواریم با همه اتفاقات خوبی که در اقتصاد ملی شکل می‌گیرد، این بانک از حداکثر امکانات خود استفاده کند تا بتواند پاسخگوی انتظارات مردم باشد.
در خصوص "اوراق رهنی" توضیح دهید؟
فاضلیان: اوراق رهنی، اوراقی است که به پشتوانه وام رهنی در بازار سرمایه توسط شرکت تأمین سرمایه بانک مسکن منتشر می‌شود. در خصوص اوراق رهنی می‌توان گفت که انتشار بیش از ده هزار میلیارد ریال اوراق که در واقع ابزار خاصی برای تأمین‌مالی بانک‌های رهنی است در امسال اتفاق افتاد. برنامه بانک این است که در مرحله دوم 20 هزار میلیارد ریال منتشر کند و این روند تداوم پیدا کند، چرا که روند این کار می‌تواند به تراز نامه این بانک کمک کند.
به هر حال بحث روز اقتصاد کشور که بازار سرمایه است، بحث مهمی است که استفاده از ظرفیت این بازار در قالب دو محور خود را نشان می‌دهد؛ محورنخست: ایجاد یک ساز و کار مستقل تحت عنوان بورس مسکن و مستغلات آن فارغ از اینکه به نتیجه برسد یا نرسد. هدف آن است که یک جبهه و یک درگاهی به‌وجود بیاید که بتواند به نحوی بازار مسکن و مستغلات کشور را هم در بخش واقعی و هم در بخش مالی ایجاد کند. البته باید به این نکته اشاره کرد که همه فرآیندهایی که در واقعیت اقتصاد می‌افتد یک فرآیند مالی است. به هر حال مسکن یک کالایی است که در اقتصاد کشور گردش مالی بسیار سنگینی ایجاد می‌کند، بنابراین نیاز به یک تراکنش مالی دارد، از خرید زمین گرفته تا صدور سند آن. هدف این است که در بورس املاک و مستغلات هر چه بتوانیم هزینه معاملات را در این فرآیند کم و بازار و نظام مالی را شفاف کنیم، هزینه مالی کمتر خواهد شد و علاوه برآن اعتماد و مشارکت عمومی را افزایش می‌دهیم. به هر حال در شرایط تورمی هر چه زودتر اقدام به خرید مسکن کنیم بهتر است، چرا که حاکمیت هم حداکثر توان خود را در خصوص خرید زمین و تسهیلات لازم برای ساخت آن به مدت ده سال در اختیار متقاضی قرار می‌دهد و در واقع یک تفاوت فاحش در قیمت تمام شده به وجود می‌آید و این امر موجب ایجاد انگیزه برای سرمایه‌گذاری مشتریان می‌شود و به این ترتیب نیاز واقعی اقتصاد مالی کشور پوشش داده می‌شود.
این در واقع جبهه اول پاسخگویی به مشتریان است. جبهه دیگر هم بازار ملک کشوراست، بازاری که گردش مالی در آن بخش عظیمی از فعالیت‌های اقتصادی را هم به گردش در می‌آورد. به‌طور قطع با توجه به نیاز انباشت مسکن آن‌هم با توجه به تعداد زوج‌های جوان و بافت فرسوده‌ای که وجود دارد، باید همچنان مسکن بسازیم تا بتوانیم پاسخگوی انباشته امروز و نیاز جمعیتی باشیم که به جامعه افزوده می‌شوند. بنابراین باید گفت که ما باید بتوانیم به‌عنوان بانک تخصصی در حوزه مسکن با توجه به تراز نامه و نرخ پولی که از مردم اخذ می‌کنیم بتوانیم تسهیلات ارائه شده از سوی بانک را با همان نرخ و متناسب با آورده مردم در نظر بگیریم. از طرفی باید توان مردم در پرداخت اقساط را هم در نظر گرفت. می‌توان امروز این ادعا را کرد که بانک ما در حاشیه نقطه سر به سری یعنی تقریباً سود منفی یا صفر قرار دارد. این نشان می‌دهد که رسالت بانک ما سود‌سازی نیست بلکه رسالت ذاتی، آن خدمت به مردم و گردش بالای اقتصادی است. به نظر می‌رسد اقتصاد اگر بتواند نرخ را به سمت تک‌رقمی پیش ببرد بازار قوی‌تر می‌شود.
با توجه به فعالیت بانک در حوزه مسکن چقدر توانسته‌اید در بازار مسکن همراه دولت باشید تا بخشی از نیاز جامعه را مرتفع کنید؟
فاضلیان: ببینید اگر بخواهیم نقش بانک‌مسکن در رفع نیاز مالی بخش مسکن را توضیح دهیم، باید گفت که این بانک تنها بانکی است که عاملیت مسکن‌مهر یعنی حدود دو میلیون و 400 هزار واحد را برعهده داشت که تاکنون بیش از دو میلیون آن تحویل مردم شده است. در کنار این براساس تسهیلاتی که سالانه در قالب انواع تسهیلات بخش مسکن (ساخت و خرید) به مردم پرداخت می‌کنیم، مردم به‌صورت کاملاً شفاف از ظرفیت این بانک برای تسهیلات خرید مسکن استفاده می‌کنند که این دو حالت دارد؛ یا فرد سپرده تعهدی ایجاد می‌کند و پس از مدتی تسهیلاتی می‌گیرد یا از تسهیلات اوراق حق‌تقدم مسکن استفاده می‌کند. بنابراین الآن در شهرهای بزرگ وام‌هایی با در نظر گرفتن ظرفیت و توان پرداخت فرد در اختیار متقاضیان با توجه به شرایط تورمی اقتصاد جامعه قرار می‌گیرد که ربطی به بانک مسکن ندارد. همچنین این بانک تسهیلات متعددی از جمله تسهیلات بافت فرسوده، ایثارگران، نخبگان، اشتغال‌زایی، مضاربه، سرمایه در گردش، روستایی، ازدواج، زلزله، سیل و... به متقاضیان براساس قوانین و مقررات تعیین‌شده، پرداخت می‌کند.
بد نیست بگوییم که سال گذشته در حدود ۵۰هزار واحد مسکن یکم، تسهیلات پرداخت شده است. اما مسأله مهمی که وجود دارد بحث طرح اقدام ملی است. در این خصوص بانک از همه ظرفیت‌های خود استفاده می‌کند تا بتواند کمک دولت درتأمین مالی طرح اقدام ملی باشد. بخشی از طرح اقدام ملی منهای بخشی که توسط عموم مردم به‌عنوان متقاضیان واقعی مسکن اقدام ملی تأمین می‌شود بحث ارائه تسهیلات به سازندگان یا پیمانکاران است که به‌صورت جدی در حال پیگیری است و در دستور کار قرار دارد. اما مسأله‌ای که باید به آن تأکید کرد، فرمان مقام معظم رهبری در خصوص 600 هزار واحد مسکونی مسکن‌مهر و اقدام ملی است که همه حاکمیت خود را موظف می‌داند تا از حداکثر توان خود برای محقق شدن آن استفاده کند که بانک مسکن هم از این امر مستثنی نیست.
نکته‌ای که مهم بوده و باید به آن توجه کرد این است که ما نباید از ظرفیت بازار سرمایه غافل شویم. بنابراین این موضوع به‌عنوان بخشی از راهکارهای مدنظر برای تأمین مالی بهنگام در کنار تسهیلات بانک مسکن به‌عنوان یک رکن در بازار پول در دستور کار است. مذاکراتی درخصوص قرار گرفتن خط‌اعتباری مسکن‌مهر از طرف بانک‌مرکزی به بانک‌مسکن صورت گرفته که اگر به نتیجه برسد و نهایی شود می‌توانیم تبدیل کردن تسهیلات مسکن مهر را به اوراق‌رهنی بازار سرمایه برای پوشش بخشی از طرح اقدام‌ملی هم در نظر داشته باشیم که این امرمعطوف به تأیید ارکان حاکمیتی مثل بانک مرکزی و غیره است.معتقدیم که اگر وضعیت اقتصاد ملی در بخش مسکن تحریک شود و به حرکت درآید اقتصاد هم راه خواهد افتاد.
در اینجا بد نیست گریزی به "صندوق‌های زمین و ساختمان" هم بزنیم، که در مجموعه بانک مسکن 4 صندوق زمین و ساختمان وجود دارد که این صندوق‌ها برای زمین‌های مجوز داری است که منابع مالی برای ساخت آنها وجود ندارد، بنابراین این صندوق‌ها منابع مالی لازم برای پروژه‌های ساختمانی را فراهم می‌کنند ،آن هم به‌صورت خاص نه عام. در این روش زمین و ساختمان توسط کارشناس ارزیابی و بعد هزینه ساخت آن برآورد می‌شود و در نهایت صندوق تشکیل شده و تأمین مالی صورت می‌گیرد. در واقع می‌توان گفت که ساخت پروژه از ابتدا با یک سرمایه‌گذار آغاز می‌شود.
در قانون برنامه‌ششم توسعه مصوب شد که اخذ مجوز صندوق‌های زمین و ساختمان از بانک مرکزی باشد که امیدواریم با ایجاد ساز و کارهای لازم در تسهیل ایجاد صندوق‌های زمین و ساختمان بتوانیم از ظرفیت این صندوق‌ها هم برای ایجاد انگیزه برای مشارکت عمومی در سرمایه‌گذاری در این صندوق‌ها استفاده کنیم و هم در روند تسهیل تملیک تدریجی واحدهای مسکونی تأثیر‌گذاری لازم را ایجاد کنیم. از طرفی ظرفیت و زمینه خوبی برای صاحبان زمین‌های بزرگ فراهم کنیم تا بتوانند در پروژه‌های بزرگ شرکت کنند.
یکی از شاخص‌های مهم در صنعت بانکداری بحث اعتماد‌سازی و شفاف‌سازی در عملکرد است چقدر توانستید در این خصوص موفق باشید و اعتماد مشتریان را جلب کنید؟
فاضلیان: بحث اعتماد، متغیرهای زیادی دارد که نمی‌توان این ادعا را کرد که همه متغیرهای لازم برای اعتماد‌سازی صورت می‌گیرد و در واقع اعتماد صد درصد ایجاد می‌شود. اما یکی از اصلی‌ترین متغیر‌ها و فاکتورهای مؤثردر اعتماد‌سازی، بحث شفاف‌سازی است. یعنی اگر بتوان اطلاعات و داده‌های فعالیت خود را برای مردم شفاف کرد می‌توان اعتماد‌سازی لازم در بین مردم را نیز به‌دست آورد. علاوه بر این فاکتورهای دیگری که در این رابطه وجود دارد، بحث رابطه نظام‌مندی است که یک سیستم با مشتریان خود برقرار می‌کند. به هر حال با توجه به رسالت بانک‌مسکن باید گفت که شفافیت در نظام مالی کاملاً استاندارد هست، یعنی این‌گونه نیست که شفافیت یک بانک با بانک دیگر متفاوت باشد. به هرحال سهامدار بانک که دولت هست یا عده‌ای که از سهامداران بانک‌های خصوصی هستند به‌عنوان مطالبه‌گر مرتب، فعالیت بانک‌ها را رصد می‌کنند. بنابراین همه بانک‌ها موظف به ارائه گزارش عملکرد میان دوره‌ای و شش‌ماهه، یا تهیه صورت‌های مالی انتهای دوره و یا برگزاری مجامع گوناگون و غیره هستند. در بانک مسکن همه این فرآیند‌ها به دقت انجام و ارسال می‌شود. از طرفی دولت و وزارت اقتصاد هم اطلاعات لازم را از ما اخذ که ما به‌طور دقیق در اختیار آنها قرار می‌دهیم. البته نکته‌ای که وجود دارد این است که، این امر در تعامل با لایه اول نظارتی بانک ذینفع، که سهامداران است انجام می‌شود. البته ذینفع نهایی ما افرادی هستند که در بانک ما سرمایه‌گذاری می‌کنند و از ما تسهیلات می‌گیرند، با این وجود تمام درگاه‌های ارتباطی بین بانک مسکن و تمام ذینفعان آن برقرار می‌شود، چه در بخش سپرده‌گذاری و چه خدماتی که در اختیار مشتریان قرار می‌گیرد. به‌طور کلی مسیر پیش‌روی ما در راستای کم کردن هزینه‌های مشتریان و استفاده حداکثری از فضای مجازی (که در بحث کرونا بسیار مؤثر بود) با رعایت امنیت کامل است که بسیار شفاف است. البته این موضوع در کلان اقتصاد کشور هم اتفاق می‌افتد.
در حال حاضر با چه چالش‌هایی روبه‌رو هستید؟
فاضلیان: بزرگترین چالشی که اقتصاد ملی در بخش مسکن با آن مواجه است، این است که باید حاکمیت یک نگاه خاص به مقوله مسکن داشته باشد. به هر حال موضوع مسکن در مقاطعی از زمان که طرح‌های متفاوتی برای آن تعریف و نظامات تأمین مالی متفاوتی برای آن در نظر گرفته می‌شود، در ذهن سیاست‌گذاران و نظام اجرایی کشور باید یک ویژگی خاصی داشته باشد و در واقع به‌عنوان یک مقوله پیوسته‌ای باشد که نسبت به آن یک برنامه‌ریزی دایمی وجود داشته باشد. می‌دانید که ظرفیت کشور ما محدود نیست و مستعد توسعه است. بنابراین می‌توان گفت که در حال حاضر بزرگترین چالش ما برای تأمین مالی مسکن دو چیز است؛ نخست تأمین مالی بهنگام و دوم نرخ مناسبی که با توجه به شناخت واقعی از ساز و کار درآمدی یک خانوار صورت می‌گیرد.به هر حال اگر بخواهیم هرگونه برنامه‌ای برای تأمین مالی مسکن تعریف کنیم یکی از متغیرهای اصلی آن توانمندی خانوار در استیفای تعهدی است که دارد. امروز بانک‌مسکن با توجه به تقاضایی که در اقتصاد وجود دارد نیاز به حمایت بیشتر و افزایش سرمایه بیشتری دارد که باید در آن اتفاق بیافتد. عدد 13 هزار و 500 میلیاردتومان سرمایه بانک در کنار نرخ‌های تعهد شده به سپرده گذاران برای این حجم از بازاری که برای تسهیلات، چه ساخت و چه خرید در نظام اقتصادی کشور وجود دارد کافی نیست. البته این حمایت وجود دارد ولی کافی نیست. ضروری است ساختار مالی بانک مسکن تقویت شود که قول‌های مساعد آن گرفته شده است. از طرفی سیستمی باید شکل بگیرد که نهاده‌های لازم برای تولید مسکن را شناسایی کند و بانک‌مسکن هم در کنار این سیستم قرار بگیرد تا این سیستم را رصد کند. به‌طور کلی باید نهضت صنعتی‌سازی مسکن اتفاق بیافتد و مردم بدانند که وقتی پول در اقتصاد تبدیل به سرمایه می‌شود تولید اتفاق می‌افتد. بنابراین هر چه منابع مالی خود را در بانک یا هر نهادی که با تولید مسکن در ارتباط باشد سرمایه‌گذاری کنند علاوه بر سودی که در یافت می‌کنند به رونق تولید هم در نهاد‌هایی که دراین خصوص فعالیت می‌کنندنیز کمک زیادی می‌کنند.
(همه برای مسکن و مسکن برای همه)
در پایان ضمن گرامی‌داشت یاد و نام شهدای هفته دولت و کارکنان شهید دولت و شبکه بانکی و بانک مسکن، نام و یاد درگذشتگان از کارمندان شبکه بانکی و بانک مسکن که به خاطر بیماری کرونا فوت شده‌اند را نیز گرامی می‌داریم و آرزوی سلامتی برای همه بیماران را داریم.
