ریشه سرعت اندک نوسازی بافت فرسوده شهرها

به گزارش پایگاه خبری بانک مسکن-هیبنا، در چند دهه گذشته با وجود برنامه ریزی ها و سیاستگذاری های متعدد، سرعت احیا و نوسازی محدوده فرسوده شهرها چندان قابل توجه نبوده است. به طوری که شهر تهران که توانسته بالاترین سرعت نوسازی در یک دهه اخیر را داشته باشد فقط ۴۰ درصد آن فقط در حوزه نوسازی کالبدی موفق بوده است.
فعالان بازار ساخت و ساز معتقدند با وجود پیش بینی تسهیلات ساخت و بسته های تشویقی متعدد برای جلب نظر سازندگان به این محدوده شهری، چهار عامل اصلی مانع از ورود سرمایه گذاران به بافت فرسوده شده است.
از نگاه آنها، «ارزش پایین زمین و آپارتمان»، «شرایط خاص اجتماعی و اقتصادی» ، «مشکلات حقوقی» و «شرایط دشوار ساخت و ساز» چهار عامل اصلی است که تمایل سازندگان برای مشارکت در مسیر نوسازی بافت های فرسوده شهری را کاهش داده است. به گفته آنها شرایط ساخت و ساز در این بخش از محدوده شهرها به دلیل ریزدانگی و ضرورت تجمیع و موانع پیش روی آن، عرض کم معابر و مشکلات حمل مصالح و ... بسیار دشوار است و باعث شده سرمایه گذاری و ساخت و ساز در بافت‌های فرسوده در قیاس با بخش‌های دیگر شهر جذابیتی نداشته باشد.
از این رو کارشناسان شهری حضور دولت و دستگاه‌های متولی مربوطه به منظور پشتیبانی از جریان نوسازی و فراهم‌سازی بستر قانونی مدیریت هماهنگ و حضور و اقدام در چارچوب آن، را ضروری می دانند. به گفته آنها دولت‌ها با اعطای تسهیلات بلند‌مدت و ارزان قیمت به مالکان و سازندگان و پیش بینی وجوه اداره شونده برای تأمین کسری خدمات، می‌توانند نقش عمده‌ای در تسهیل و تسریع جریان نوسازی داشته باشند. بسته های تشویقی پیش بینی در حوزه ساخت و ساز نتوانسته مشوق خوبی برای نوسازی و ترغیب مالکان و سازندگان به حضور و مشارکت در این حوزه باشد. از طرفی دستگاه‌های خدمات‌رسان وابسته به دولت حضور چندان موثری در نوسازی بافت‌های فرسوده نداشته‌اند.
تجربه‌ی سال‌های گذشته نشان می‌دهد عده محدودی از ذی مدخلان بطور جدی وارد این حوزه شده‌اند و در بین متولیان فعالی هم که گام پیش گذاشته‌اند و دست به اقدام زده‌اند در موارد قابل‌توجهی موازی و پراکنده‌کاری پیش آمده‌است. بنابراین نبود مدیریت یکپارچه و هماهنگ و ساز و کار‌های پشتیبان آن در حوزه‌ی نوسازی بافت‌های فرسوده سبب شده است، روند نوسازی فاصله معنی‌داری با اهداف برنامه‌های کلان کشور داشته باشد.
کارشناسان شهری علاوه بر مباحث مدیریت هماهنگ نوسازی و ضرورت توجه به تأمین کسری خدمات و ارتقاء کیفیت زیست، معتقدند در حوزه نوسازی مسکن به رغم اعطای پروانه ساختمانی رایگان از سوی شهرداری تهران، شرایط رکود حاکم بر بازار و رقم قابل توجه برخی از هزینه‌ها، از جمله؛ هزینه بیمه تأمین اجتماعی و حق الزحمه‌های نظارت سازمان نظام مهندسی، در کنار محدودیت‌های ساخت و ساز ناشی از شرایط بافت، کندی روند نوسازی را در پی داشته‌است.
آنها تاکید دارند ارزش پایین زمین و آپارتمان، شرایط خاص اجتماعی و اقتصادی، مشکلات حقوقی و شرایط دشوار ساخت و ساز (به دلیل ریزدانگی و ضرورت تجمیع و موانع پیش روی آن، عرض کم معابر و مشکلات حمل مصالح ساختمانی و ...) باعث شده‌است سرمایه گذاری و ساخت و ساز در بافت‌های فرسوده در قیاس با بخش‌های دیگر شهر جذابیتی نداشته باشد.