تحولات بازار معاملات مسکن شهر تهران در اسفند ماه ۱۳۹۹
در این گزارش اطلاعاتی در خصوص قیمت و تعداد آپارتمان معامله شده، متراژ، عمر بنا، منطقه شهری، ارزش واحد مسکونی و نرخ اجاره بها ارائه میشود. گرچه تعمق در آمارهای مذکور بیانگر وضعیت عرضه و تقاضا در پایتخت می‌باشد، اما از آنجا که معمولاً بازار مسکن سایر شهرها با چند ماه تأخیر از مسکن تهران تبعیت می‌کند بررسی این آمار می‌تواند برای پیش‌بینی وضعیت مسکن در سایر شهرها نیز مورد استفاده قرار گیرد. بر اساس گزارش اسفند ماه، اطلاعات زیر ارائه شده است:
1. حجم معاملات مسکن
در اسفند ماه 1399، تعداد معاملات آپارتمانهای مسکونی شهر تهران به 5273 واحد مسکونی رسید که نسبت به ماه قبل آن (بهمن ماه 1399) 34.6 درصد افزایش و نسبت به ماه مشابه سال قبل (اسفند ماه 1398)، 48.4 درصد کاهش داشته است.
|
عملکرد معاملات |
مقطع زمانی |
درصد تغییر |
|||
|
اسفند 98 |
بهمن 99 |
اسفند 99 |
نسبت به ماه قبل |
نسبت به ماه مشابه سال قبل |
|
|
تعداد معاملات |
10214 |
3917 |
5273 |
34.6 |
48.4- |
همچنین بررسی توزیع تعداد واحدهای مسکونی معامله شده در شهر تهران به تفکیک عمر بنا در اسفند ماه سال 1399 حاکی از آن است که از مجموع 5273 واحد مسکونی معامله شده، واحدهای تا 5 سال ساخت با سهم 38.4 درصد بیشترین سهم را به خود اختصاص داده اند. سهم مذکور در مقایسه با اسفند ماه سال قبل حدود 6.5 واحد درصد کاهش یافته و در مقابل به سهم واحدهای با قدمت بالا در گروههای «6 تا10 سال»، «11 تا 15 سال» و «بیش از 20 سال» ساخت افزوده شده است.
|
عمر بنا (سال) |
اسفند ماه |
درصد تغییر |
سهم درصد |
||||
|
1397 |
1398 |
1399 |
1398 |
1399 |
1398 |
1399 |
|
|
تا 5 سال |
5625 |
4583 |
2025 |
18.5- |
55.8- |
44.9 |
38.4 |
|
10-6 |
2095 |
1654 |
994 |
21.1- |
39.9- |
16.2 |
18.9 |
|
15-11 |
1516 |
1070 |
673 |
29.4- |
37.1- |
10.5 |
12.8 |
|
20-16 |
2071 |
1594 |
820 |
23.0- |
48.6- |
15.6 |
15.6 |
|
بیش از 20 |
1504 |
1313 |
761 |
12.7- |
42.0- |
12.9 |
14.4 |
|
جمع کل |
12811 |
10214 |
5273 |
20.3- |
48.4- |
100 |
100 |
توزیع تعداد معاملات انجام شده بر حسب مناطق مختلف شهر تهران در اسفند ماه سال 1399 حاکی از آن است که از میان مناطق 22 گانه شهر تهران، منطقه 5 با سهم 14.7 درصدی از کل معاملات، بیشترین تعداد قراردادهای مبایعه نامه را به خود اختصاص داده است. همچنین مناطق 10 و 4 به ترتیب با اختصاص سهم های 8.9 و 8.5 درصدی در رتبه های بعدی قرار گرفته‌اند. در مجموع 73.7 درصد از کل تعداد معاملات انجام شده در شهر تهران در اسفند ماه سال 1399 مربوط به 10 منطقه شهر به ترتیب بیشترین فراوانی شامل مناطق 5، 10، 4، 2، 7، 14، 8، 15، 1 و 11 بوده و 12 منطقه باقی مانده 26.3 درصد از کل تعداد معاملات را به خود اختصاص داده اند.
نمودار توزیع مناطق شهر تهران بر حسب سهم از تعداد معاملات انجام شده در اسفند ماه 1399
 |
2. تحولات قیمت مسکن
در اسفند ماه سال 1399، متوسط قیمت یک متر مربع زیربنای واحد مسکونی معامله شده از طریق بنگاههای معاملات ملکی شهر تهران 302747 هزار ریال بوده است که نسبت به ماه قبل ( بهمن ماه 1399) و ماه مشابه سال قبل (اسفند ماه 1398) به ترتیب معادل 6.6 و 93.7 درصد افزایش داشته است.
|
عملکرد معاملات |
مقطع زمانی |
درصد تغییر |
|||
|
اسفند 98 |
بهمن 99 |
اسفند 99 |
نسبت به ماه قبل |
نسبت به ماه مشابه سال قبل |
|
|
متوسط قیمت هر مترمربع (هزار ریال) |
156285 |
283891 |
302747 |
6.6 |
93.7 |
در میان مناطق 22 گانه شهرداری تهران، بیشترین متوسط قیمت یک مترمربع زیربنای مسکونی معامله شده معادل 687.2 میلیون ریال به منطقه 1 و کمترین آن با 121.3 میلیون ریال به منطقه 18 تعلق داشته است. ارقام مزبور نسبت به ماه مشابه سال 1398 به ترتیب 104.7 و 58.6 درصد افزایش داشته اند.
نمودار متوسط قیمت یک مترمربع زیربنای واحد مسکونی مناطق شهر تهران-(مبالغ به میلیون ریال)
 |
3. مقایسه رشد بهای مسکن با رشد قیمت سایر بازارها در اسفند 1399
بازارهای مختلف کشور در اسفند ماه امسال، به استثنای بازار مسکن و بورس شاهد رشد منفی بودهاند. بازدهی بازارهای طلای 18 عیار، سکه امامی و دلار در اسفند ماه، به ترتیب 5.8، 6.3 و 3.7 درصد منفی گزارش گردید. این در حالی است که قیمت مسکن در اسفند ماه 6.6 درصد افزایش داشته است. همچنین بازار بورس در اسفند ماه، 5.6 درصد افزایش داشته است.
 |
4. تحولات بازار معاملات مسکن شهر تهران در سال 1399
تعداد معاملات آپارتمانهای مسکونی شهر تهران در سال 1399 به حدود 83.3 هزار واحد مسکونی رسید که در مقایسه با مدت مشابه سال قبل از آن با کاهش اندک 0.3 درصدی مواجه بوده است. در این سال متوسط قیمت یک متر مربع بنای واحد مسکونی معامله شده از طریق بنگاههای معاملات ملکی در شهر تهران 238.7 میلیون ریال بوده است که نسبت به سال قبل از آن 80.3 درصد رشد نشان می دهد.
|
عملکرد معاملات در سال 1399 |
سال |
درصد تغییر |
|||
|
1397 |
1398 |
1399 |
1398 |
1399 |
|
|
تعداد معاملات (واحد مسکونی) |
126795 |
83573 |
83303 |
34.1- |
0.3- |
|
متوسط قیمت هر متر مربع (هزار ریال) |
82197 |
132355 |
238659 |
61.0 |
80.3 |
5. تحولات اجاره بهای مسکن
بررسی شاخص کرایه مسکن اجاری در شهر تهران و در کل مناطق شهری در اسفند ماه 1399 نشان دهنده رشد به ترتیب معادل 31.4 و 35.2 درصدی نسبت به ماه مشابه سال قبل از آن می باشد.
نمودار روند رشد قیمت مسکن و اجاره بها در شهر تهران نسبت به ماه مشابه سال قبل
 |
نتیجه گیری
نتیجه بررسی ها حاکی از آن است که بازارهای بورس و مسکن طی اسفند ماه شاهد رشد مثبت بودهاند. بازار معاملات مسکن شهر تهران در اسفند ماه 99 مجددا افزایش یافته و وارد کانال 30 میلیون تومان گردید و نسبت به اسفند ماه سال گذشته تقریبا دو برابر گردید. رشد شتابان مسکن در سال ۹۹ نیز ادامه یافت که دلایل متعددی در این مساله موثر بود که البته سه عامل اصلی زمینه را برای رشد قیمتها در بازار مسکن مهیا نمود. مساله شیوع کرونا، تشدید تنشها با غرب و ابهامات انتخابات آمریکا، تورم شدید ناشی از افزایش نقدینگی سبب بروز نا اطمینانی در بازار شد به طوری که این شرایط منجر به ادامه روند افزایش قیمتها به ویژه در نیمه نخست سال ۹۹ در بخش مسکن گردید.
برای سال 1400، با توجه به چشم انداز نرخ تورم، افزایش نقدینگی و همچنین بودجه سال۱۴۰۰ که موجب تشدید انتظارات تورمی میشود و حل نشدن مسائل در حوزه برجام شاهد ادامه ابهامات در بازار خواهیم بود و باید گفت این شرایط سبب می شود تا ریسک های بازار تا حدودی حفظ شود که موجب می گردد در سال ۱۴۰۰ انتظار کاهش و تعدیل قیمت مسکن را نداشته باشیم.
