تصویر سه ساله از بازار مسکن

به گزارش پایگاه خبری بانک مسکن-هیبنا، بر اساس داده های قیمتی بخش مسکن که از سال 1371به صورت منظم تهیه می شود و در دسترس قرار دارد، در فاصله 25 ساله 1371 تا 1396 قیمت زمین و مسکن و اجاره بها در شهر تهران سالیانه به طور متوسط 21 درصد افزایش یافته است. بخش عمده این افزایش یعنی 19 درصد آن ناشی از تورم عمومی و کاهش ارزش ریال بوده است که با خارج کردن آن به رشد قیمت حقیقی سالیانه 2 درصد در بخش مسکن می رسیم. این افزایش در حد محدودی است که با افزایشی که کیفیت مسکن چه از نظر مصالح ساختمانی و چه از نظر سازه ای و چه از نظر امکانات و تسهیلات ساختمانی در طول این سال ها داشته و همچنین افزایش نسبی درآمد خانوارها در طول این دوره قابل توضیح است.

مطالعاتی که روی قیمت های مسکن در شهرهای بزرگ دنیا شده نشان می دهد که در طول نیم قرن گذشته به طور متوسط چنین رشدی کم و بیش در بیشتر شهرهای بزرگ مشاهده شده است که بخشی از آن به معضل کمیابی زمین در این شهر ها بر می گردد. بنابراین بازار مسکن در طول این سال ها با وضعیت غیر قابل توضیح و نامتعارفی در بازار مسکن مواجه نبوده است.

البته این روند افزایشی به صورت یکنواخت نبوده و در چرخه هایی 5-6 ساله ظاهر می شده که در بخشی از آن قیمت های مسکن از تورم پیشی می گرفته و در بخشی از آن مجددا قیمت ها از تورم عقب می افتاده تا مجددا به نقطه تعادل بازگردد.

اما بررسی ­ها با استناد به اطلاعات آماری رسمی منتشر شده حاکی از آن است که از سال 1396 بازار مسکن وضعین متفاوتی را تجربه کرد است. این آمارها نشان می­ دهد: فقط در فاصله سه ساله پاییز 1396 تا پاییز 1399 قیمت مسکن در شهر تهران حدودا 7. 5 برابر و قیمت زمین 8. 7 برابر شد. در سایر مناطق شهری کشور نیز کمابیش همین رشد شدید تجربه شد و به طور متوسط قیمت زمین 5. 6 برابر و قیمت مسکن 5. 4برابر شد. بخشی از این رشد را می توان همچون دوره های قبلی به تورم مرتبط کرد چرا که قیمت سبد مصرف کنندگان نیز در طول این دوره سه ساله 5. 2 برابر شد. ولی فاصله گرفتن شدید قیمت مسکن از تورم عمومی نیاز به توضیح و تبیین دارد.

کارشناسان بازار مسکن عنوان می کنند: اگر زمین به عنوان مهم ترین نهاده مسکن در نظر گرفته شود که در تهران حدود 60 درصد قیمت تمام شده و در شهرهای کوچکتر نزدیک به نیمی از آن را تشکیل می دهد، می توان بخش مهمی از افزایش قیمت مسکن را به افزایش قیمت این نهاده مرتبط کرد. بخش دیگر به نهاده های ساخت، عوارض پروانه و فروش تراکم، هزینه های انشعابات، مالیات های نقل و انتقال و بساز و بفروشی و هزینه های مالی مربوط می شود..

بر اساس داده های مرکز آمار ایران قیمت نهاده های ساختمانی در فاصله سال های 1396 تا 1399 حدودا 4 برابر شده است که ناشی از تورم عمومی و افزایش شدیدی نرخ ارزهای خارجی بوده که به نوبه خود قیمت بسیاری از مصالح ساختمانی همچون آهن آلات، تجهیزات تاسیساتی و برقی، ماشین آلات و غیره را متاثر کرده است. با ترکیب این رقم با رشد قیمت زمین کمابیش به همان میزان رشدی می رسیم که بخش مسکن در طول سه سال گذشته تجربه کرده است.

البته علاوه بر این پارامترهای درونی، سایه اندازی عوامل بیرونی همچون تعیین تکلیف ریسک غیراقتصادی و وضعیت سایر بازارهای دارایی به ویژه نقش مهم و پررنگی را در روند قیمتی بازار مسکن در سال های اخیر به ویژه در یکسال گذشته داشته است.