اقدامات مثبت بانک مسکن برای خانه اولی ها قابل توجه است

وی  معتقد است برای دست یابی به رونق بخش مسکن، در کنار تسهیلات طراحی شده، توجه به سه عامل دیگر نیز ضروری است.

مظاهری در گفت و گو با پایگاه خبری بانک مسکن به تشریح این عوامل می پردازد. متن پرسش و پاسخ با طهماسب مظاهری را در زیر بخوانید:

-روند قیمت مسکن در شهر تهران نشان می‌دهد که بازار مسکن تقریبا از نیمه دوم 1392 وارد فاز رکودی شده است و تا کنون اتفاق قابل توجهی به معنای شکل ­گیری رونق در این بخش رخ نداده است.گرچه آمارهای رسمی از شروع رونق معاملاتی حکایت دارند اما این روند مطابق انتظار فعالان این بخش و سیاست گذاران نیست.این نبود تطبیق انتظار با عملکرد را می توان در سخنان گاه و بیگاه مسئولان بخش متوجه شد. شاید به همین واسطه باشد که یکی از سئوالات مطرح شده از سوی رسانه و افکار عمومی این باشد که در کنار تعریف و تصویب یک سبد متنوع تسهیلاتی برای بخش عرضه و تقاضای مسکن، سیاست مکمل تسهیلات برای افزایش رونق معاملات در بخش مسکن چیست؟

جواب: برای پاسخ به این سئوال باید دو حوزه را تفکیک کرد . حوزه نخست به وضعیت بازار مسکن در نقاط عمومی باز می گردد و حوزه دوم ساخت و ساز در نقاط خاص را در بر می گیرد که در ادبیات جاری به بافت های فرسوده شهرت دارند. به نظر می رسد در جست و جوی پاسخ برای سوال مطرح شده در حوزه نخست باید به سه عامل اشاره کرد؛ تفاوت مصوبه با عمل، وضعیت اقتصاد کلان و مازاد عرضه. عامل اول تفاوت مصوبه با عمل است. به این معنی که باید میان مصوبه و عملیاتی شدن آن تمایز قائل شد و انتظارات باید با زمان عمومی شدن و به عملیاتی درآمدن این مصوبات تنظیم شود. البته اگر فرض بگیریم سیاست گذاران از قبل برای تامین منابع چاره اندیشی کرده اند و تسهیلات مصوب از لحاظ تامین اعتبار با چالشی مواجه نیست باید در ادامه کار به یک نکته توجه کرد. عاملیت بخش مسکن و دیگر دستگاه های دارای مسئولیت در این حوزه باید نظام اطلاع رسانی و اقناعی را تعریف کنند تا از این مسیر بازاریابی لازم در جهت استفاده از این خدمات صورت گیرد.

-یعنی از دیدگاه شما شیوه گذشته و ابلاغ بخش نامه ها نمی تواند زمینه ساز انتقال این اعتبارات به حوزه مورد هدف باشد. درست است؟

جواب: بله در این مسیر می­ توان از روش های نوین تبلیغی، آگاه کردن مشتریان در سمت عرضه و تقاضا، رفع تردیدهای احتمالی و... به عنوان سیاست های مکمل این بخش تا آماده شدن نظام بانکی برای پرداخت عمومی تسهیلات نام برد و بهره گرفت. توصیه دیگر آنکه اگر سیاست گذار به دنبال آن است که کارآیی این ابزار در بازه زمانی کوتاه مدت پدیدار شود باید برخی شروط تعیین شده را به گونه ای تفسیر کند که دایره شمول بیشتری را در بر گیرد. در این مسیر اقدامات مثبت بانک مسکن در کنار گسترش جامعه هدف، همچون دوره سپرده گذاری، خانه اولی ها، سال ازدواج و...برای ایجاد تناسب با وضع کنونی بازار قابل توجه است.

-از دیدگاه شما وضعیت اقتصاد کلان دومین عاملی است که برای تدوین سیاست­ های مکمل بخش مسکن به آن توجه شود. منظورتان از اثرگذاری این عامل در روند بازار مسکن چیست؟

جواب: ارزیابی مستقل بخش مسکن از سایر بخش ها به طور حتم راه خطا در سیاست گذاری است. مادامی که مجموع ساختار اقتصادی از یک تحرک و رشد مقدماتی برخوردار نباشد رونق معاملاتی در بخش مسکن انتظار بجایی نخواهد بود. زیرا پیش برنده بخش مسکن در وضعیت کنونی، سمت تقاضا است. اگر تقاضا در بازار بالا رود به طور قطع بخش مسکن نشاط و شادابی بیش از دو سال گذشته را شاهد خواهد بود. اما زمانی می توان انتظار داشت که تقاضا جنب و جوش بگیرد که سایر بخش های اقتصاد حرکت خود را آغاز کرده باشند. زیرا در کنار افزایش قدرت خرید از طریق تسهیلات طراحی شده، پرداخت تعهدات برای متقاضیان اولین دغدغه برای ورود به بازار است. اگر تقاضا احساس کند امکان پرداخت تعهدات را در دوره زمانی در نظر گرفته شده ندارد قدرت خرید اعطایی از جذابیت لازم برخوردار نخواهد بود. در واقع افزایش تسهیلات شرط لازم است اما شرط کافی، توان عمل به تعهدات از سوی متقاضیان است. توانی که ارتباط مستقیم با تحرک سایر بخش های اقتصادی دارد. بنابراین هر تصمیم رونق بخشی برای مسکن در گرو نافذ بودن تدابیر موازی در سایر بخش ها است.

-مازاد عرضه چه تاثیری می­ تواند بر روند بازار داشته باشد؟

جواب: پدیده دیگری که در بازار مسکن وجود دارد عرضه ای است که با هدف کسب سود در این بخش وارد شده است. این پدیده عمدتا در واحدهای بزرگ متراژ و در نقاط خاصی از شهرها قابل مشاهده است. هر سیاستی در بخش مسکن نیازمند آن است که به این پدیده نیز توجه کند. سیاست های مالیاتی از نمونه های تجربه شده در دنیا برای مقابله با این پدیده است. البته مواجهه با این پدیده نیازمند دقت بالا است زیرا اگر سیاست ها ضربتی و یک جانبه باشد ممکن است به جای حل مشکل به تشدید آن بینجامد.

-در حال حاضر یکی از محدوده­ های مورد توجه سیاست گذاران بخش مسکن و پولی کشور برای تحریک بخش تقاضا همان طور که شما اشاره کردید، بافت فرسوده است. برای جواب دهی سیاست ­های طراحی شده در این بخش علاوه بر مسائل اقتصادی باید به چه موضوعی توجه شود؟

این مناطق به دلایل مختلفی نظیر ایمن سازی، حمایت از گروه ­های کم درآمد و...مورد توجه سیاست گذاران بخش مسکن قرار دارد. در واقع در این بخش علاوه بر تعقیب اهداف اقتصادی، حمایت های اجتماعی نیز مد نظر سیاست گذاران است. ظاهرا بسته های تشویقی مختلفی برای این حوزه طراحی شده است تا جذابیت ساخت در این مناطق بالاتر از مناطق عادی باشد.اما به نظر می رسد در این بخش علاوه بر مسائل اقتصادی باید به یک مساله توجه ویژه شود. رفتار نهادهای شهری و مدیریتی دخیل در این حوزه یکی از دلایل افت شتاب ساخت و ساز در این حوزه است.این رفتارها که خود را در تدوین قراردادها، انجام تعهدات و خدمات رسانی در حوزه زیر ساخت ها نشان می دهد از دلایل اصلی بی انگیزگی سازندگان در حوزه بافت فرسوده است. بنابراین در کنار توجه به مباحث اقتصادی باید رفتار شهرداری ها در حوزه انجام قراردادها و دستگاه های اجرایی که مسئولیت خدمات رسانی در حوزه زیر بنایی را دارند کاملا متحول شود. بوروکراسی پیچیده و پر زحمت کنونی از نظام انگیزشی مطلوب برای تحول در بافت فرسوده برخوردار نیست و تغییر این محیط پیش شرط هر اتفاقی در این حوزه است.