الگوی وارداتی مقابله با احتکار مسکن

به گزارش پایگاه خبری بانک مسکن، خالی ماندن واحدهای مسکونی (یک میلیون و ٦٠٠ هزار واحد در کل کشور) به معنای هدر رفت هزینه های ملی است. معمولا در بازار مسکن تمام دنیا ۳ تا ۵ درصد خانه ها خالی است که این رقم طبیعی به نظر می رسد این در حالی است که در ایران این رقم بالاتر است و به حدود ١٠ درصد می رسد. در ایران خانه های خالی عمدتا شامل واحدهای مسکونی لوکس واقع در مناطق شمالی پایتخت است که حتی در صورت اثربخشی وضع مالیات بر خانه های خالی و عرضه آن ها به بازار مسکن نمی تواند نیاز طبقات متوسط و مردم عادی را که مخاطبان اصلی بازار مسکن هستند پوشش دهد. اما با این وجود اصولا صرف هزینه های بیش از حد برای ساخت واحدهای مسکونی و راکد نگه داشتن این سرمایه ها، کل عملکرد بخش مسکن و سپس اقتصاد کلان را تحت تاثیر قرار می دهد.
فردین یزدانی در گفت و گو با پایگاه خبری بانک مسکن با بیان اینکه در کشور ایران بخش زیادی از منابع مالی که می توانست به صورت پس انداز وارد بخش سرمایه گذاری مولد و اشتغال زا یا بازار سرمایه شود در قالب زمین و ساختمان حبس شده است، گفت: این رفتار در بازار مسکن به دو شکل بروز پیدا می کند. شکل اول خانه های خالی و شکل دوم تمایل افراد برای خرید خانه های بزرگ متراژ بر خلاف نیاز مصرفی آنها است. به این معنا که اگر چه ممکن است یک آپارتمان 80 متری تکافوی نیاز مصرفی یک خانواده را بدهد اما با انگیزه پس انداز و سرمایه گذاری تمایل دارند متراژ آپارتمان خود را افزایش دهند تا در صورت نیاز در سال های آتی با فروش آپارتمان پاسخ نیاز خود را بدهند. هر دو شکل این پدیده به نوعی استفاده غیرمولد است که در اقتصاد کشور به عنوان معضل شناخته شده است.
وی به ریشه های شکل گیری این پدیده اشاره کرد و ادامه داد: ریشه این پدیده در دو موضوع خلاصه می شود. اول آنکه سایر بازارهای سرمایه ای کشور با ثبات نیستند و نمی توانند درآمد ثابت ایجاد کنند. یعنی بازارهای مختلف از صنعت گرفته تا بازار بورس مکان مناسبی برای سرمایه گذار خصوصی نیستند که اگر بودند تا حدی از حجم خانه های خالی در کشور کاسته می شد. دوم آنکه فعالیت در بخش ساختمان و زمین هیچ هزینه ای ندارد. به این معنا که به دلیل نبود نظام اطلاعاتی شفاف در حوزه املاک و مستغلات امکان پنهان کردن اطلاعات به راحتی وجود دارد.
 ضمن آنکه سوداگری در بازار ملک از پرداخت مالیات معاف است. مدیر بازنگری طرح جامع مسکن تصریح کرد: از این منظر باید هزینه های نگهداری را برای مالکان خانه های خالی که عمدتا واحدهای لوکس شمال شهر تهران هستند بالا برد تا سرمایه ها به جای معطوف شدن به ساخت این دسته از واحدها، صرف ساخت و عرضه واحدهای معمولی مورد نیاز اقشار متوسط و نیازمند به بازار مسکن شود. در این صورت می توان عرضه را به سمت تقاضای موثر در بازاری که کمبود در آن وجود دارد، یعنی بازار واحدهای معمولی و مورد نیاز اکثر افراد جامعه، سوق داد و از این طریق به ایجاد تعادل در بازار مسکن کمک کرد. بنابراین باید ساز و کاری طراحی شود که حجم خانه های خالی به ویژه در کلان شهرهای بزرگی همچون تهران کاهش پیدا کند.
به گفته یزدانی یکی از راهکارهای تجربه شده در بسیاری کشورهای دنیا در مقابله با پدیده احتکار، وضع مالیات مسکن به صورت سالانه است. به این صورت که سالانه با اتکا به یک بانک اطلاعاتی از وضعیت املاک و قیمت ها، یک تا دو درصد از ارزش روز خانه به عنوان مالیات از سوی دولت های محلی (شهرداری)  دریافت و به امور عمرانی و آبادانی شهر اختصاص پیدا می کند. این در حالی است که عوارضی که هم اکنون از سوی شهرداری های کشور از مالکان آپارتمان ها دریافت می شود بر مبنای قیمت منطقه ای املاک است که فاصله زیادی با قیمت روز املاک دارد.
وی تاکید کرد: به نظر می رسد برای اجرا شدن مالیات مسکن دو گام اساسی باید برداشته است. نخست ایجاد یک اراده مدیریتی قدرتمند از سوی دولت های مرکزی و محلی است که تاکنون وجود نداشته است. دومین گام نیز ایجاد یک نظام اطلاعاتی شفاف از بازار املاک و مستغلات است که این گام نیز به دلایل مختلف از بین رفته است. این هزینه ها می تواند در مکانیزمی کارشناسی شده در قالب هزینه های نگه داری از سوی حکومت های محلی یا شهرداری ها از مالکان متناسب با ارزش ریالی ملک گرفته شود.
یزدانی به اقدامات مثبت دولت یازدهم در این زمینه اشاره کرد و گفت: دولت یازدهم تمرکز زیادی بر این موضوع داشته و بررسی های کارشناسی آن به‌ خوبی دیده شده است. اما طرح مالیات بر ارزش زمین و ابزارهای کنترل سوداگری با وجودی که در سایر کشورهای دنیا به اجرا در آمده است، در ایران هنوز جایگاهی ندارد و همین بی‌توجهی به این طرح مالیاتی باعث رشد قیمت زمین در ایران شده است، به‌ طوری‌ که ایران در زمینه تورم زمین یکی از نمونه‌ها و رکودداران جهان است. در صورتی که مالیات بر واحدهای مسکونی گران‌ قیمت ضمن افزایش درآمدهای مالیاتی می‌تواند به تحقق اهداف دولت در این بخش و ارائه مشوق‌های یکسان نظام مالیاتی به سرمایه‌گذاری در بخش مسکن و سایر بخش‌های تولیدی و خدماتی منجر شده و از حمایت بیش از اندازه نظام مالیاتی به تشویق دارایی مسکن بکاهد.