روی دیگر رکود بازار مسکن

بررسی گذشته این بخش در ایران نیز توالی دوره های رونق و رکود را تائید می­ کند به نحوی که در دهه های گذشته پس از گذشت یک دوره رونق 2 تا 3 ساله، بازار مسکن وارد دوره رکود 2 تا 3 ساله شده است.

بر این اساس بخش مسکن در سال های 1389 تا اواسط سال 1392 با رونق و پس از آن با رکود مواجه شد. ولی نکته قابل توجهی که در دوره های رونق و رکود اخیر روی داده است، شدت بالای آنها نسبت به دوره های پیشین است. در این میان رکود بازار مسکن بی‌ شک بر رکود اقتصاد کشور، کاهش تولید ناخالص ملی و نرخ اشتغال تاثیرگذار بوده است. مهمترین عامل رکود بازار مسکن، کاهش تقاضای مسکن به دلیل پایین بودن قدرت خرید است. این مساله باعث شده است تا برآورد تقاضای بالقوه یک میلیونی مسکن در سال‌های اخیر، فعلیت نیابد و اصطلاحا به «تقاضای موثر» مبدل نشود.

به گزارش پایگاه خبری بانک مسکن، در چنین شرایطی اکثر اقتصاددانان به درستی بر «تحریک تقاضا» از طریق «سیاست‌های انبساطی» و ابزارهایی از جمله افزایش سقف تسهیلات اشاره دارند. در این صورت تقاضا در بازار و سپس میزان مبادلات مسکن و در وهله بعدی تولید مسکن افزایش خواهد یافت. لذا انتظار آن خواهد رفت که ایجاد ارزش افزوده و اشتغالزایی بخش مسکن و ساختمان، رونق را به اقتصاد ملی ارزانی دارد.

اما در عین حال برخی صاحبنظران به رکود بخش مسکن از زاویه دیگری نیز نگاه می ­کنند. علی اصغر بدری مدیر موسسه مطالعات شهر و اقتصاد کاهش تقاضای سوداگری در بازار مسکن را یکی از نتایج دوره رکود عنوان کرد و به پایگاه خبری بانک مسکن گفت: پدیده نادری که در شرایط رکود بازار مسکن رخ داده است، آن که «تقاضا به قصد سرمایه‌گذاری» که «تقاضای سوداگری یا تقاضای سفته‌ بازی» نیز نامیده می‌شود، تا حد زیادی از بازار مسکن رخت بر بسته است و عمدتا تقاضا کنندگانی در بازار مسکن به مبادله می‌پردازند که «هدف مصرف» دارند. به تعبیری دیگر می ­توان گفت در حال حاضر دست‌ آوردی در شرایط رکود مسکن حاصل شده است که نباید آن را از دست داد.

وی ادامه داد: هر گاه در گذشته شوک رونقی در بازار مسکن رخ می‌داد، به تبع آن تقاضا افزایش می‌یافت، اما در «تقاضای مصرفی» افزایش چشمگیری مشاهده نمی‌شد؛ بلکه این «تقاضای سوداگری» بودکه ناگهان شدت می‌یافت. در این مقطع سوداگران با هجوم خود به بازار مسکن، به دنبال بهره بردن از افزایش ناگهانی قیمت‌ها بودند. بنابراین از آنجایی که افزایش تقاضا باعث ایجاد تعادل در قیمت‌های بالاتری در بازار می‌شد، «تقاضا کنندگانی که قصد مصرف» داشتند، بازنده این شوک رونقی در بازار مسکن می‌شدند و افزایش قیمت‌ها، توان آنها را در دسترسی به مسکن مطلوبشان کاهش می‌داد.

مدیر موسسه مطالعات شهر و اقتصاد تصریح کرد: در شرایطی که تقاضای کاذب در بازار مسکن به دلیل حضور سوداگران در این بازار شکل می‌گرفت، علاوه بر زیان مصرف‌کنندگان مسکن، معضلاتی از قبیل ورود غیر حرفه‌ای‌ها به بازار تولید مسکن نیز مشاهده می‌شد. در چنین شرایطی قیمت مسکن و حاشیه سود سازندگان آنقدر بالا می‌رفت که سازندگان غیر حرفه‌ای به بازار تولید سرازیر می‌شدند. غیر حرفه‌ای‌ها از آنجایی که دانش، تجربه و تعهد لازم در بازار را ندارند و به ثبات بازار و حضور مستمر خود در این بازار نمی‌اندیشند، به قصد انتفاع کوتاه‌ مدت، با استفاده از مصالح و نقشه‌های غیر حرفه‌ای و غیر استاندارد و همچنین الگوهای مسکن نامتناسب با تقاضا، نسبت به هدر دادن سرمایه‌های ملی و کاهش رفاه مصرف‌کننده، اقدام می‌کردند.

وی اضافه کرد: این در حالی است که سازندگان حرفه‌ای همواره به حاشیه سود منطقی راضی هستند و ترجیح می‌دهند بازار بدون فراز و نشیب باشد تا جریان عرضه و تقاضا فارغ از هر گونه هیجانی با یکدیگر به تعادل برسد. در یک بازار پویا و کارآمد، سازندگان حرفه‌ای با رقابت سالم و «ایجاد برند» از طریق نقشه‌های حرفه‌ای، الگوی صحیح و مصالح با کیفیت می‌توانند حیات اقتصادی خود را تضمین کنند.

بدری تاکید کرد: بنابراین در صورتی که هدف تحریک تقاضا به قصد ایجاد رونق در بازار مسکن و اقتصاد کشور باشد، نباید این اقدام به گونه‌ای صورت گیرد که این عامل به تهدیدی علیه خود مبدل شود. بهترین اقدام در چنین شرایطی، صرفا تحریک «تقاضای مصرفی مسکن» است. در این اثنا سیاست‌هایی در اعطای تسهیلات مانند ارائه تسهیلات به «مسکن اولی‌ها» و «زوج‌های جوان» از جمله سیاست‌هایی است که تسهیلات را به دست مصرف‌کننده واقعی (نه سوداگران) مسکن می‌رساند و از این رو قابل تایید است.

این کارشناس بازار مسکن در مورد سیاست­ های انتخابی در بازار این گونه پیشنهاد داد: سیاست‌های انبساطی که معطوف به تحریک تقاضاست باید به صورت توأمان با سیاست‌های انقباضی که جلوی سوداگری در بازار مسکن را می‌گیرد، اتخاذ شود تا دست‌آورد این دوران رکود که همانا «خرید مسکن به قصد مصرف» و «تداوم حضور سازندگان حرفه‌ای» در بازار است، کماکان حفظ شود.