خطر پنهان بازار معاملات مسکن برای خریداران
آخرین وضعیت خریداران و فروشندهها در بازار مسکن طی تیرماه حاکی از «مکث خریداران» برای بازگشت ثبات به بازار مسکن است. از طرفی فروشندهها نیز باز هم انتظار افزایش قیمت دارند و این وضعیت موجب شده سهم فایلهای رسوبی و تهنشین شده در بازار از کل فایلهای موجود و عرضه شده، بیشتر شود. در عین حال ثبت بیش از ۱۲ هزار معامله مسکن در تیرماه نشان میدهد تقاضای خرید در یک سطح قابل قبول همچنان در بازار حضور دارد، اما سوال اینجاست که چرا با وجود متقاضیان مسکن در بازار، دوره ماندگاری برخی فایلها بسیار زیاد بوده و همچون سالهای رکود به هفتهها میرسد؟ آن هم در شرایطی که عرضهکنندگان فایلهای موجود در بازار، از عنوان «مناسب» و «ارزنده» برای آپارتمان خود استفاده میکنند. وضعیت رسوب فایل در بازار کنونی در شرایطی رخ داده که اکنون مدت زمان عرضه یک فایل مناسب خریداران مصرفی تا عقد مبایعهنامه، به یک روز کاهش یافته است، به این معنا که فایلهای مناسب به لحاظ متراژ، قیمت و سن بنا که با بودجه و شرایط خانه اولیها همخوانی دارد، حداکثر یک روز نزد بنگاههای ملکی باقی میماند و در اولین مراجعه متقاضیان مسکن و رویت فایل، فروخته میشود. پاسخ به علت این دو گانگی در بازار مسکن که با وجود سطح قابل قبول تقاضا، برخی فایلهای ملکی حتی در مناطق مصرفی هفتهها در نوبت فروش باقی میمانند، در یک دوگانگی دیگر که در بازار شناسایی شده نهفته است.
به گزارش پایگاه خبری بانک مسکن-هیبنا به نقل از دنیای اقتصاد، در حال حاضر شاهد دوگانگی در عمده فایلهای تهنشین شده در بنگاههای معاملات املاک هستیم و این فایلها در یکی از دو گروه فایلهای «مشکلدار» یا «گران قیمت» میگنجند. به دنبال جهش قیمت مسکن در ماههای اخیر، گروهی از فروشندهها که مدتها در انتظار فروش آپارتمان مشکلدار خود بودند و بعضا از فروش آن ناامید شده و با اجاره دادن ملک، بازار مسکن را ترک کرده بودند، فضا را برای عرضه دوباره آپارتمانی که دچار اشکال است، مناسب دیده و آن را به قیمتهای بالاتر از حد تصور و کشش بازار مسکن به تناسب موقعیت و امکانات ملک، فایل کردهاند. اما به دلیل عدم تناسب میان ارزش ملک و قیمت پیشنهادی، این گروه از فایلها که در گذشته نیز یک دوره رسوب را پشت سر گذاشته بودند، اکنون نیز در بازار مسکن تهنشین شدهاند و فروش آنها دستکم با قیمتهای پیشنهادی فعلی بعید است.
گروه دوم فایلهای تهنشین بازار ملک نیز شامل آپارتمانهایی است که به لحاظ امکانات، نور، نقشه، وضعیت مشاعات و دیگر ویژگیهای اثرگذار بر ارزش ملک، نقص یا اشکالی ندارند اما قیمت پیشنهادی آنها بالاتر از قیمت آخرین معاملات واحدهای مسکونی مشابه در همان منطقه است. به نظر میرسد با توجه به کند شدن شیب رشد قیمت مسکن در تیر ماه نسبت به خرداد، سرنوشت این فایلها نیز تفاوتی با فایلهای مشکلدار نخواهد داشت و احتمال باقی ماندن آنها نزد واسطهها برای مدت طولانیتر از عرف بازار، کم نیست؛ کما اینکه بسیاری از این آپارتمانها همین حالا با گذشت بیش از یک ماه از زمان عرضه، به فروش نرفتهاند و پیشنهاد این فایلها از سوی مشاوران املاک با رغبت متقاضیان خرید روبهرو نمیشود.
بررسیهای میدانی از آخرین وضعیت بازار مسکن در سمت عرضه حاکی از این است که تقریبا نیمی از واحدهای مسکونی در پرتقاضاترین گروه متراژی (۶۰ تا ۸۰ مترمربع) که اکنون در بازار مسکن فایل شده، از جنس آپارتمانهای مشکلدار است و از این رو متقاضیان خرید باید با احتیاط بیشتری در بازار کنونی درباره خرید یک واحد مسکونی تصمیمگیری کنند. طبیعی است با توجه به حجم بالای فایلهای رسوبی در بازار کنونی، احتمال اینکه یکی از این فایلها به عنوان کاندید خرید بر سر راه جست و جوگران بازار ملک قرار بگیرد، کم نیست. ویژگی مشترک تمام این فایلها، نسبت دادن صفات و اصطلاحات مهیج مثل «جنجالی»، «باورنکردنی»، «تکرار نشدنی»، «بهترین قیمت»، «اکازیون» و نظایر آن به آپارتمان مذکور است. همه این الفاظ قرار است بار جایگزینی واژه «فول امکانات» را به دوش بکشد. به بیان دیگر، در شرایطی که آپارتمان با نقص امکانات کلیدی همچون آسانسور و پارکینگ روبهرو است، مشاوران املاک و برخی از مالکان که قصد دارند آپارتمان خود را بدون دخالت واسطه بفروشند، از اصطلاحات و صفات مهیج برای بازاریابی ملک از طریق آگهی روزنامهها و موتورهای جست و جوی ملکی استفاده میکنند. البته نمیتوان تمام فایلها را به صرف اینکه از صفات مذکور در آگهی آنها استفاده شده، مشکلدار معرفی کرد اما اغلب فایلهای مشکلدار به این ترتیب تبلیغ میشوند.
فایلهای مشکلدار عرضه شده در موتورهای جست و جو اگر دچار نقص در نور و نقشه باشند، عمدتا بدون انتشار عکس از ملک، در سامانههای اینترنتی آگهی شدهاند. بسیاری از این فایلها فاقد شرط سن بنای استفاده تسهیلات بانکی ویژه خانه اولیها هستند و در نتیجه سن بنای بالای ۱۵ ساله آنها یا اعلام نمیشود یا یک عدد غیرواقعی و در مرز شرط سنی (۱۴ تا ۱۵ سال) به آنها نسبت داده میشود که پس از بررسی مدارک مربوط به زمان صدور پروانه، عمر واقعی ساختمان مشخص و معلوم میشود که امکان دریافت تسهیلات خانه اولی از شبکه بانکی برای خرید آن وجود ندارد. اشکال برخی از این فایلها نیز به سند آنها باز میگردد. طبیعی است تنها واحدهایی که سند تک برگ داشته باشند، امکان استفاده از تسهیلات دارند، اما برخی از فایلهای مشکلدار دارای سند تعاونی یا قولنامهای هستند که در هر دو صورت شرایط استفاده از تسهیلات بانکی را نخواهند داشت.
از طرفی عرضه طبیعی واحدهای مسکونی مصرفی در بازار نیز دستخوش تحولاتی شده که در نتیجه آن، سهم آپارتمانهای رسوبی در بازار از کل فایلهای موجود را افزایش داده است. عرضه جدید آپارتمانهای کوچک و میان متراژ به ویژه واحدهای ۶۰ تا ۸۰ مترمربعی که بیش از یک چهارم معاملات ماهانه مسکن را به خود اختصاص میدهد و گزینه مطلوب خانه اولیها است، از اواخر خرداد ماه با کاهش چشمگیری روبهرو شده و فایلهای موجود نیز اغلب یا از جنس فایلهای گران قیمت هستند که به دلیل پافشاری مالک بر قیمت پیشنهادی پرت، باقی ماندهاند یا اینکه از جنس آپارتمانهای مشکلدار هستند که باز هم قیمت پیشنهادی آنها بالاتر از ارزش واقعی ملک با چنین موقعیتی بوده و به این خاطر تهنشین شدهاند.
