تاریخ انتشار خبر : ۱۳۹۶/۰۱/۱۹ ۱۰:۰۷:۱۸
نحوه اثرگذار نرخ سود بانکی بر بازار مسکن
با آغاز سال جدید، بسیاری از نگاه ها به سمت بازار مسکن به عنوان موتور محرکه اقتصاد جذب شده است که آیا این بازار پس از حدود سه سال خواب زمستانی می تواند به جذابیت گذشته باز گردد؟
کارشناسان و تحلیل گران اقتصادی معتقدند: کاسه نرخ تورم با توجه به اثر دومینویی که می تواند بر متغیرهای دیگر داشته باشد زمینه اصلاح رفتار اقتصادی را بوجود می آورد و بخشی از آثار آن در اقتصاد خرد قابل مشاهده است. به عنوان مثال نسبت سرمایه به تولید ناخالص داخلی که هم اکنون یکی از بالاترین نسبت ها در دنیا است اصلاح می شود. به گفته کارشناسان اقتصادی بخشی از بالا بودن این نسبت به دلیل سرمایه گذاری کلانی است که در بخش ساختمان صورت گرفته است. اگر این سرمایه تبدیل به تولید در بخش قابل تجارت شود کاملا حجم تولید ناخالص داخلی کشور را متحول می کند اما وقتی تبدیل به ساختمانی می شود که بعضا خالی است اتلاف منابع را افزایش می دهد و سطح تولید متناسب با سرمایه گذاری کلان صورت گرفته نیست.علاوه بر خالی ماندن، عمر کم ساختمان و سرمایه گذاری مجدد در این بخش هم اصلاح می شود و همچون سال های گذشته شاهد آن نخواهیم بود که ساختمان با سن کم مجددا تخریب و با طبقات بالاتر ساخته شوند.
مهدی برکچیان عضو هیأت علمی دانشکده اقتصاد دانشگاه صنعتی شریف در گفت و گو با پایگاه خبری بانک مسکن با واکاوی اثرگذاری تغییر نرخ سود بانکی بر مسیر حرکت بازار مسکن در کوتاه مدت گفت: در پنج سال گذشته پس از آزاد سازی نسبی نرخ سود بانکی، این نرخ بلافاصله بالا رفت. بخشی از این بالا رفتن در ابتدا بواسطه شرایط تورمی حاکم بود اما در ادامه به دلیل مشکلات ساختاری بانک ها و کسری هایی که ناشی از قفل منابع خود در بخش مسکن و مطالبات غیر جاری داشتند این نرخ با وجود کاهش نرخ تورم، بالا ماند. بالا ماندن نرخ سود اسمی بانکی از یک سو و کاهش نرخ تورم از سوی دیگر موجب شد نرخ سود حقیقی در بازار پول به طور بی سابقه ای مثبت شود.
وی ادامه داد: به طور معمول وقتی نرخ بهره بالا باشد مصرف کنندگان تقاضای خود را به تاخیر می اندازند و ترجیح می دهند به جای پاسخ به سایر نیازها حجم پس انداز خود در بانک ها را افزایش دهند. این رفتار در سال های اخیر در اقتصاد ایران با توجه به رکود حاکم بر بخش ساختمان، سرمایه گذاری بیش از حد و کاهش قدرت خرید مصرف کنندگان به واسطه جهش های قیمتی گذشته نمود بیشتری داشت. بنابراین در مقایسه با سپرده گذاری و خرید مسکن طبیعتا جذابیت بازار پول بر این بازار و دیگر بازارهای موازی برای یکی از معدود دفعات چربیده است.
وی با بیان اینکه وقتی بازدهی بازار پول سالانه بیش از 20 درصد باشد برای سرمایه گذاران هم منطقی است وارد این بازار شوند و سرمایه های خود را در بخش مسکن به کار نگیرند، اظهار کرد: البته خرید اندک مردم نیز در این تغییر رفتار می تواند موثر باشد. در مجموع تمام عواملی که در گذشته موجب شده بود بخش مسکن جذاب باشد به بازار پول مهاجرت کرد. اما کاهش نرخ بهره در مقطع کنونی بسته به سطح پایداری، معادلات را تغییر خواهد داد. اگر این روند ادامه پیدا کند قطعا مردم در ماه های پیش رو دست به حساب و کتاب خواهند زد.
برکچیان تصریح کرد: در این حالت بخشی که به مسکن نیاز دارد وارد این بازار می شود زیرا تفاوت چندانی میان سپرده گذاری و بخش مسکن نیست. آن بخش از تقاضایی که به مسکن نگاه سرمایه ای داشت با توجه به قابل رقابت بودن بازار پول ترجیح می دهد در یک بازاری که امن است و قابلیت نقد شوندگی بالایی نیز دارد بماند تا بازار مسکن که سرعت نقد شوندگی پایین تری دارد. بنابراین سفته بازی در مسکن نیز می تواند رخ ندهد. بنابراین حجم معاملات به صورت ملایم افزایش می یابد.
وی حجم سرمایه گذاری صورت گرفته را مانعی برای جهش قیمت پس از افزایش حجم معاملات در کوتاه مدت دانست و گفت: با توجه به سقف تسهیلات کنونی، کاهش نرخ سود تسهیلات نیز می تواند مصرف کنندگان راغب به خرید مسکن را به این مسیر وارد کند. افزایش تقاضا نیز می تواند در ادامه سرمایه گذاری در این بخش را تحریک کند. اما با توجه به متناسب بودن بازدهی بخش ها (البته با فرض پایدار بودن نرخ تورم تک رقمی) سرمایه گذاران حرفهای در بازار مسکن می مانند. در واقع می توان شاهد تخصص گرایی در بازارها بود و مثل قبلا بازارها با هجوم سرمایه گذاران با گونه های متفاوت روبرو نباشند.
به گفته وی کاهش نرخ تورم و در ادامه سود بانکی می تواند بازار اجاره را نیز دست خوش تغییراتی در ادامه کند. به این ترتیب که رشد قیمت ها در این بازار نیز متعادل باشد و حجم ودیعه و اجاره دریافتی نیز تناسب بیشتری نسبت به گذشته پیدا کند. بدین ترتیب می توان کمتر از قبل پدیده ای مثل مطالبه رهن به دلیل بالا بودن نرخ سود یا مطالبه اجاره صرف به دلیل پایین بودن نرخ سود را شاهد بود.