تاریخ انتشار خبر : ۱۳۹۶/۰۴/۱۹ ۰۹:۱۳:۲۰
۶ تغییر تابستانی در بازار مسکن
مولفه‌های تابستانی بازار معاملات مسکن با ۶ تغییر ناشی از عزم تقاضا برای خرید مواجه شدند.
تحقیقات میدانی «دنیای اقتصاد» حاکی است خریداران با انتخاب بخش های کم نوسان بازار به لحاظ قیمت، دمای معاملات دو دسته آپارتمان چند سال ساخت و میان متراژ را به لحاظ رشد فروش، در مقایسه با نوسازها و کوچک متراژها افزایش دادند. سهم واحدهای 70 تا 90 مترمربع از کل معاملات خرید با 2 واحد درصد افزایش به حدود 12 درصد رسیده است. تغییرات قیمت پیشنهادی در فایل‌های کلید نخورده و استفاده شده در مناطق مختلف برآورد شد.
مولفه‌های بازار معاملات مسکن با شروع فصل اصلی نقل و انتقالات ملکی، تحت تاثیر تحولات دو فاکتور «قیمت فروش» و «قدرت خرید»، آرایش جدید پیدا کردند. گزارش «دنیای اقتصاد» از تغییرات تابستانی به وجود آمده در بازار ملک حاکی است اگر چه کارآیی نسبی تسهیلات خرید، چهره تقاضای مسکن در تهران را در مقایسه با سال گذشته، از «متقاضیان پرسشگر درباره قیمت‌ها» به «متقاضیان مصمم برای خرید آپارتمان» تبدیل کرده اما اثر این رخداد بر قیمت فروش دو دسته واحد مسکونی در مناطق مصرفی باعث شده خریداران، گزینه‌های متفاوت از خریدهای معمول سال‌های گذشته را برای معاملات تابستان 96، انتخاب کنند. تغییر چهره تقاضا از اوایل سال 95 به شکل خفیف شروع شد اما هم اکنون حجم «تقاضای مصمم» به صورت محسوس و با شتاب بیشتری نسبت به پارسال، رو به افزایش است. بررسی‌های «دنیای اقتصاد» نشان می‌دهد: نبض فعلی بازار ملک در 6 پرده، قابل تشریح است که مهم ترین آن، شیفت تقاضای مصرفی به سمت میان متراژها است.
در حال حاضر رشد حجم معاملات خرید آپارتمان در تهران، عمدتا از ناحیه فروش واحدهای 80 تا 90 متر مربع، در جریان است به طوری که با ثابت ماندن سهم فروش واحدهای ریز و کوچک متراژ از کل معاملات ماهانه ملک طی ماه‌های اخیر، سهم آپارتمان های متراژ متوسط، حداقل 2 واحد درصد افزایش یافته و از حدود 10 درصد کل معاملات در سال گذشته به بیش از 12 درصد تقویت شده است. شیفت خریداران به آپارتمان‌های بزرگ تر، حاصل تغییرات افزایشی در قیمت کوچک‌ها و در عین حال، کمک نسبی تسهیلات خرید به قدرت مالی متقاضیان است.
نتایج تحقیقات میدانی «دنیای اقتصاد» از تفاوت بازار در دو بخش کوچک متراژها و میان متراژها به خصوص واحدهای 50 تا 70 و 80 تا 90 مترمربع حاکی است: در حال حاضر «بروز ناپایداری» در قیمت پیشنهادی واحدهای کم متراژ، بیش از سایر آپارتمان‌ها به چشم می‌خورد. در بنگاه‌ها، نسبت «فایل‌های دارای قیمت پیشنهادی نامتعارف» به «فایل‌های با قیمت مناسب» در بخش کوچک متراژها، به مراتب بیشتر از بخش میان متراژها است. افزایش فایل‌های نامتعارف در بخش آپارتمان‌های 50 تا 70 متری که واسطه‌های بازار تحت عنوان فایل‌های «قرمز رنگ» آنها را معرفی می‌کنند، به معنای رشد قابل توجه قیمت پیشنهادی فروش در این فایل‌ها است. فایل‌های مناسب نیز بیانگر آمادگی فروشنده برای عرضه با قیمت حدود 5 تا 7 درصد بالاتر از قیمت‌های قطعی سال گذشته است که فعلا عرضه این نوع فایل، در بازار واحدهای میان متراژ، بیش از بازار کوچک‌ها است.
دومین پرده از بازار تابستانی ملک در قالب تغییرات قیمت واحدهای نوساز و چند سال ساخت، شکل گرفته است. اطلاعات به دست آمده از وضعیت موجود معاملات ملک در مناطق مختلف تهران به خصوص مناطق مصرفی -مناطق 2 و 4 و 5- نشان می‌دهد: قیمت پیشنهادی فروش نوسازها، بیش از واحدهای چند سال ساخت افزایش پیدا کرده است. متوسط قیمت در فایل‌های نوساز نسبت به سال گذشته 10 تا 15 درصد افزایش پیدا کرده در حالی که این شاخص برای واحدهای چند سال ساخت، حداکثر 10 درصد نسبت به تابستان 95 افزایش یافته است. مولفه سوم بازار نیز شکاف قیمتی بین نوسازها و واحدهای 5 تا 10 سال ساخت را شرح می‌دهد که مطابق آن، در مناطق مصرفی، قیمت آپارتمان‌های نوساز در نوبت فروش، به طور میانگین 12 تا 18 درصد گران تر از واحدهای مصرف شده و چند سال ساخت است. در این میان، میزان عرضه واحدهای نوساز نسبت به سال گذشته، تا حدودی محدود شده است. واسطه‌های بازار ملک، شرایط مناطق دو رقمی پایتخت -عمدتا نیمه جنوبی شهر- را بهتر از سایر مناطق ارزیابی می‌کنند. در قالب این پرده از بازار، کمترین نوسان قیمتی به فایل‌های فروش مناطق جنوبی اختصاص دارد.
نبض فعلی بازار تابستانی ملک، از نوعی غفلت واسطه‌های بازار در محله‌هایی از شهر نسبت به عزم تقاضای خرید مسکن برای انجام معامله حکایت دارد که این خود سبب شده، نقش دلالان برای پیوند طرفین معامله، در حد قابل انتظار، پر رنگ نباشد. هم اکنون به رغم وجود «متقاضیان مصمم» برای خرید مسکن در مناطق مصرفی پایتخت، برخی واسطه‌های ملکی همچنان تصور می‌کنند فضای بازار معاملات مسکن کماکان در حالت «صبر و انتظار» قرار دارد و عمده متقاضیانی که به بنگاه‌ها مراجعه می‌کنند صرفا با هدف اطلاع و پرس و جو از سطح قیمت ملک در مناطق مورد تقاضا به بازار مسکن وارد می‌شوند.
این در حالی است که هم اکنون سطح تقاضای موثر برای خرید ملک از سوی متقاضیان مصرفی مسکن افزایش یافته است و برخلاف سال گذشته که عمده متقاضیان حاضر در بازار مسکن بیشتر در صدد جست و جو و اطلاع از سطح قیمت مسکن در مناطق مورد نظر بودند هم اکنون درصد بالایی از مراجعان به بنگاه‌های املاک قصد دارند با استفاده از تسهیلات بانکی آپارتمانی متناسب با سلیقه و شرایط مالی خود خریداری کنند. تحقیقات میدانی «دنیای اقتصاد» درباره ویژگی آپارتمان‌های عرضه شده به بازار مسکن در ماه اول تابستان نشان می‌دهد هم اکنون متقاضیان خرید واحدهای نوساز در بازار مسکن مناطق مصرفی با موانعی در بازار تقاضای این واحدها مواجهند.
اولین محدودیت به «کاهش حجم عرضه نوسازها» در برخی مناطق مصرفی شهر تهران برمی‌گردد که موجب شده هم اکنون متقاضیان آپارتمان‌های نوساز نسبت به سال‌های قبل برای انتخاب آپارتمان‌های تازه ساز یا کلید نخورده به فایل‌های محدودتری دسترسی داشته باشند و دومین محدودیت به«افزایش فاصله قیمتی واحدهای نوساز موجود با واحدهای چند ساله» در برخی مناطق پایتخت برمی‌گردد که باز هم منجر به بروز محدودیت برای برخی از متقاضیان خرید این گروه واحدهای مسکونی شده است. البته این فاصله بیشتر مربوط به سطح پیشنهادی قیمت‌های فروش مسکن در بازار مسکن است که بخش زیادی از آن در زمان انجام معامله تعدیل شده و کاهش می‌یابد؛ با این‌حال فاصله قیمتی بین واحدهای نوساز و آپارتمان‌های چند سال ساخت در اولین روز‌های شروع فصل طلایی جا به جایی در بازار ملک بیش از سال‌های اخیر احساس می‌شود.
در شرایطی که حجم عرضه فایل‌های فروش آپارتمان‌های نوساز در برخی مناطق مصرفی محدود شده است و بعضا فاصله قیمتی بین این گروه از واحدها با آپارتمان‌های چند ساله منجر به انصراف گروهی از متقاضیان خرید از جست و جو برای خرید ملک در یک منطقه خاص می‌شود، واسطه‌های فروش ملک در این مناطق به متقاضیان خرید مسکن توصیه می‌کنند با خرید واحدهای چند ساله قدرت خرید خود را صرف «افزایش متراژ» کنند. با این توجیه که هم اکنون برخی واحدهای چند ساله -بین 3 تا 8 سال-وجود دارند که به لحاظ ظاهری با واحدهای نوساز تفاوت چندانی ندارند اما خریدار می‌تواند آن را با فاصله محسوس قیمتی نسبت به واحدهای کلید نخورده و تازه ساز خریداری کند.
در برخی مناطق مصرفی شهر تهران برخی واحدها-عمدتا واحدهای نوساز-با قیمت‌هایی به مراتب بیش از ارزش واقعی آپارتمان و منطقه‌ای که آپارتمان در آن واقع شده است به بازار فروش عرضه می‌شوند؛ طوری که در اغلب موارد متقاضیان خرید مسکن در برخی مناطق مصرفی که تقاضای بیشتری برای خرید ملک در آن منطقه وجود دارد با مشاهده سطح «فراتر از تصور» قیمت‌ها شوکه شده و ممکن است انگیزه خود را برای ادامه جست و جوی ملک مورد نظر در یک منطقه دلخواه از دست بدهند.
همین عامل موجب شده هم اکنون در برخی محلات مصرفی شهر تهران عملا برخی آپارتمان‌ها بدون تقاضا و فاقد مشتری به صورت خالی باقی بمانند؛ این در حالی است که این مناطق ذاتا جزو محله‌های پر تقاضا برای خرید مسکن محسوب می‌شوند؛ تحقیقات «دنیای اقتصاد» از ماجرای قیمت‌گذاری‌های فراتر از حد تصور در برخی محله‌های مصرفی شهر تهران نشان می‌دهد مالکان برخی واحدهای نوساز در این مناطق بنا بر چند دلیل عمده اقدام به تعیین قیمت‌های غیر واقعی برای این آپارتمان‌ها کرده‌اند؛ اولین دلیل به حجم کم عرضه واحدهای نوساز در آن مناطق مربوط می‌شود که موجب شده برخی مالکان با در نظر گرفتن این کمبود در منطقه پر تقاضا، نسبت به قیمت‌گذاری غیر واقعی برای این واحدها اقدام کنند؛ این در حالی است که عمده اغراق قیمتی از سوی مالکان آپارتمان‌هایی صورت می‌گیرد که در مناطق مطلوب، به لحاظ سطح دسترسی(از نظر دسترسی به بزرگراه‌های اصلی و...، همچون مناطق 2، 4 و 5) قرار دارند. هر چند هیچ کدام از این دلایل، علل قابل قبول و منطقی برای قیمت‌گذاری غیر واقعی آپارتمان‌های مسکونی در این مناطق محسوب نمی‌شود.
تحقیقات میدانی «دنیای اقتصاد» از بازار مسکن مناطق مصرفی شهر تهران نشان می‌دهد هم اکنون سطح قیمت پیشنهادی آپارتمان‌های مصرفی-عمدتا تا 80 مترمربع-در مناطق معمولی و پر تقاضای شهر تهران حدود 10 درصد نسبت به سال گذشته افزایش داشته است هر چند قیمت‌های قطعی فروش مسکن در این مناطق، سطح کمتری از افزایش قیمت را در سال جاری نسبت به مدت مشابه سال گذشته و در مقایسه با نرخ‌های پیشنهادی تایید می‌کند. پارسال میانگین قیمت فروش مسکن در شهر تهران حدود 5 درصد افزایش یافت که با توجه به سبقت بازار واحدهای مصرفی از سایر واحدها در ورود به فاز پیش رونق، برآورد می‌شود آپارتمان‌های مصرفی سال گذشته به صورت جزئی سطح بیشتری از افزایش قیمت را تجربه کردند.
با این حال، بررسی‌ها نشان می‌دهد هم اکنون در برخی مناطق مصرفی و پر تقاضا برای خرید مسکن در پایتخت، مالکان به خصوص مالکان واحدهای نوساز سطح قیمت‌های پیشنهادی خود را بیش از 10 درصد افزایش داده‌اند که این افزایش بیشتر در میان واحدهای کوچک متراژ و بعضا میان متراژ-تا 80 مترمربع-مشهود است. با این حال، یافته‌های «دنیای اقتصاد» از کم و کیف افزایش قیمت‌های پیشنهادی در بازار واحدهای مصرفی حاکی است اولا این افزایش تنها محدود به برخی محلات است و همه محله‌های مصرفی شهر تهران را در بر نمی‌گیرد؛ به عنوان مثال اگر چه برخی مالکان در منطقه 5 تهران تا حدی قیمت‌های پیشنهادی خود را افزایش داده‌اند اما در سایر محلات مصرفی از جمله محله‌هایی از منطقه 4 و مناطق مصرفی نیمه جنوبی پایتخت، سطح قیمت‌ها کماکان فاصله چندانی با قیمت‌گذاری‌های سال گذشته ندارند و حتی بنا بر اذعان واسطه‌های فروش مسکن در مناطق جنوبی شهر تهران، در برخی از این محله‌ها نه تنها سطح قیمت‌ها با قیمت‌های سال گذشته همخوانی دارد بلکه در مواردی که مالکان با مشکلات مالی مواجهند بعضا معاملاتی زیر قیمت منطقه یا ارزان تر از قیمت فروش واحدهای مشابه در سال گذشته انجام می‌شود.
با این حال حتی در مناطقی که مالکان سطح قیمت‌های پیشنهادی را افزایش داده‌اند در زمان انجام معامله اعمال تخفیف‌های موردی تا حد قابل قبولی سطح افزایش قیمت را متعادل می‌کند. تحقیقات میدانی «دنیای اقتصاد» از سطح قیمت‌های پیشنهادی و نرخ‌های قطعی فروش مسکن و مقایسه آن با پیش قیمت و نرخ نهایی فروش آپارتمان‌های مشابه طی مدت مشابه سال گذشته در مناطق مصرفی شهر تهران نشان می‌دهد هم اکنون در برخی از این مناطق همچون منطقه 5، سطح پیشنهادی قیمت‌ها و همچنین نرخ‌های قطعی فروش مسکن بین 5 تا 10 درصد یا اندکی بیش از آن، رشد داشته است.
این افزایش قیمت بیشتر در میان متراژهای مصرفی مسکن-زیر 80 مترمربع-مشهود است؛ با این‌حال واسطه‌های فروش مسکن در این مناطق ادعا می‌کنند می‌توانند در زمان انجام معامله درصدی از این افزایش قیمت را به نفع خریدار تعدیل کنند.
بهار امسال، سهم واحدهای 80 تا 90 مترمربع از کل معاملات انجام شده در بازار خرید مسکن 2 واحد درصد نسبت به مدت مشابه سال قبل افزایش یافت و از 10 درصد به 12 درصد رسید؛ این موضوع نشان می‌دهد هر چند هنوز هم واحدهای کوچک متراژ و میان متراژ پر تقاضاترین بازه مساحتی در بازار فروش مسکن است و نیمی از معاملات خرید مسکن را به خود اختصاص می‌دهد، اما امسال، در نتیجه استفاده بخش قابل توجهی از متقاضیان مصرفی از تسهیلات بدون سپرده خرید مسکن، عملا بخشی از متقاضیان واحدهای کوچک متراژ، موفق شدند به بازار واحدهای میان متراژ راه پیدا کنند؛ با این حال، بخش دیگری از متقاضیان خرید مسکن که نقدینگی کمتری داشتند یا از توان مالی کافی برای بازپرداخت اقساط تسهیلات برخوردار نبودند اقدام به خرید واحدهای کوچک متراژ کردند. به همین دلیل افزایش تقاضا برای خرید واحدهای کوچک متراژ در بازار مسکن فصل بهار، نسبت به سال گذشته شکل محسوسی به خود نگرفت. هم اکنون تسهیلات بدون سپرده خرید مسکن برای زوج‌های جوان خانه اولی، با محاسبه میانگین 4 میلیون و500 هزار تومان قیمت تقریبی هر مترمربع آپارتمان مصرفی در شهر تهران حدود 35 تا 50 درصد از هزینه خرید یک واحد کوچک متراژ-50 تا 60 مترمربعی-را پوشش می‌دهد.