تاریخ انتشار خبر : ۱۳۹۶/۰۸/۲۲ ۱۰:۰۰:۲۳
تدارک تسهیلات مسکن از صندوق «دوم»
مدل رفع نقص از صندوق سپرده‌گذاری مسکن، با هدف «اصلاح فرآیند پرداخت تسهیلات خرید» وارد مرحله نهایی تصویب شد.
با طراحی صورت‌گرفته برای تامین مالی خریداران مسکن در «بافت فرسوده»، صندوق پس انداز مسکن «دوم» تدارک دیده شده است؛ به طوری‌که اشکالات سه‌گانه تسهیلات «یکم» شامل قسط سنگین ناشی از طول کم بازپرداخت، سطح نرخ سود و مدت زمان بالای سپرده‌گذاری، در صندوق جدید رفع خواهد شد. در صورت تصویب این مدل،تعداد پرداخت تسهیلات خرید مسکن از صندوق، دو برابر می‌شود. ۵ کانال مالی، نامزد تامین «منابع کمکی» است.
نواقص سه‌گانه صندوق پس انداز مسکن «یکم» با طراحی مدل راه‌اندازی صندوق پس انداز مسکن «دوم» برطرف می‌شود. به گزارش «دنیای اقتصاد»، ماحصل برگزاری نشست‌های کارشناسی بین متولی بخش مسکن، سیاست‌گذار پولی و بانک عامل بخش مسکن در خصوص راهکارهای رفع نقص از صندوق پس انداز مسکن یکم هم اکنون به طراحی مدل اصلاحی «پرداخت تسهیلات خرید مسکن در بافت‌های فرسوده شهری» در قالب «راه‌اندازی صندوق پس انداز مسکن دوم» منجر شده است.
این طرح که هم اکنون در مراحل نهایی بحث و بررسی قرار گرفته، قرار است با اثرگذاری بیشتر از تسهیلات یکم بر قدرت خرید متقاضیان مصرفی از سه مسیر «کاهش طول دوره پس انداز»، «کاهش مبلغ قسط ماهانه» و همچنین «کاهش نرخ سود تسهیلات»، رونق معاملاتی و ساخت و ساز در بافت‌های فرسوده را تسریع کند. صندوق پس انداز مسکن دوم به عنوان «مکمل» صندوق پس انداز مسکن یکم که هم اکنون به متقاضیان خانه اولی در تهران تسهیلات خرید مسکن با سقف ۱۶۰ میلیون تومان (به زوجین) پرداخت می‌کند، عمل می‌کند. تسهیلات خرید مسکن «دوم» با «حذف شرط خانه اولی»، با هدف تحریک به ساخت و خرید مسکن در بافت‌های فرسوده و رونق معاملات ملک در محدوده‌های هدف نوسازی، پرداخت خواهد شد. در حال حاضر تسهیلات خرید مسکن مختص خانه اولی‌ها از محل صندوق پس انداز مسکن یکم به دلیل وجود سه نقص عمده، در استطاعت همه متقاضیان مصرفی خرید مسکن نیست؛ به گونه‌ای که بعد از فرا رسیدن موعد پرداخت تسهیلات خرید مسکن از محل صندوق پس انداز مسکن یکم به سپرده‌گذاران، به خصوص از اوایل امسال، مشاهده شد خروجی این صندوق (دریافت تسهیلات از سوی سپرده‌گذاران) به میزان ورودی آن (حجم ثبت نام کننده‌ها) نبوده است و در نتیجه اثرگذاری مورد انتظار را در تحرک بخشی به معاملات مصرفی از ناحیه تقاضای خانه اولی‌ها، بر جای نگذاشته است. در حالی که صاحب نظران اقتصاد مسکن به عنوان ضلع چهارم نشست‌های کارشناسی برای طراحی مدل اصلاحی تسهیلات خرید مسکن پیش از این بر ضرورت رفع این سه مانع عمده اعم از اقساط ماهانه زیاد، مبلغ سپرده بالا و همچنین طول دوره سپرده‌گذاری طولانی، تاکید داشتند، اکنون به دنبال آسیب شناسی‌های انجام شده در این نشست‌ها، متولی بخش مسکن، سیاست‌گذار پولی و بانک عامل بخش مسکن نیز با پذیرفتن این اشکالات، مدل اصلاحی و مکمل صندوق پس انداز مسکن یکم را در قالب صندوق پس انداز دوم طراحی کرده‌اند.
چهار تفاوت «صندوق دوم» با تسهیلات یکم
به گزارش «دنیای اقتصاد»، صندوق پس انداز مسکن دوم که مدل راه‌اندازی آن هم اکنون در مراحل نهایی بررسی و جمع‌بندی قرار دارد، با همان سقف‌های مشخص شده در دستورالعمل صندوق پس انداز مسکن یکم (پرداخت سقف ۱۶۰ میلیون تومانی تسهیلات در تهران، ۱۲۰میلیون تومانی در مراکز استان‌ها و شهرهای بزرگ و ۸۰ میلیون تومانی در شهرهای کوچک) به زوجین، مشروط به سپرده‌گذاری زن و شوهر، در بافت‌های فرسوده پرداخت می‌شود، با این حال ضوابط اصلاح شده در قالب راه‌اندازی صندوق پس انداز مسکن دوم، دست کم چهار تفاوت عمده با صندوق پس انداز مسکن یکم دارد. در حالی که صندوق پس انداز مسکن یکم از ابتدا برای پاسخ به نیاز تامین مالی زوج های جوان و متقاضیان خانه اولی راه‌اندازی شد، در صندوق پس انداز مسکن دوم «شرط خانه اولی بودن» حذف و این تسهیلات به همه متقاضیان واجد شرایط اعم از خانه اولی یا دارای سابقه مالکیت، صرفا در محدوده بافت فرسوده پرداخت می‌شود.
دومین تفاوت صندوق پس انداز مسکن دوم با صندوق یکم در این است که در این صندوق «ایرادات سه‌گانه صندوق یکم» در قالب اصلاح «مدت زمان بازپرداخت»، «نرخ سود تسهیلات» و همچنین «مدت زمان سپرده‌گذاری» برطرف شده است؛ در حالی که هم اکنون متقاضیان دریافت تسهیلات خرید مسکن از صندوق پس انداز مسکن یکم در تهران باید حداقل برای یک سال مبلغ ۴۰ میلیون تومان برای دریافت تسهیلات انفرادی ۸۰ میلیونی سپرده‌گذاری کنند، مطابق با آنچه در مدل راه‌اندازی صندوق پس انداز مسکن دوم پیشنهاد شده، مدت زمان یک ساله سپرده‌گذاری به ۱۰ ماه و در بهترین حالت به ۸ ماه مشروط به رعایت کف سپرده‌گذاری لازم (به عنوان مثال ۴۰ میلیون تومان برای تهران)، کاهش می‌یابد. همچنین نرخ سود تسهیلات مسکن یکم که هم اکنون در بافت‌های فرسوده ۸ درصد و در سایر مناطق شهری ۵/ ۹ درصد است در صندوق پس انداز دوم به ۷ درصد کاهش خواهد یافت، از سوی دیگر قرار است در صندوق پس انداز مسکن دوم، طول دوره بازپرداخت تسهیلات که هم اکنون برای تسهیلات یکم ۱۲ سال است به ۱۵ سال و در بهترین حالت به ۲۰سال افزایش یابد؛ با افزایش طول دوره بازپرداخت تسهیلات مسکن دوم به ۲۰ سال، مبلغ قسط ماهانه تسهیلات ۳۰ درصد نسبت به مبلغ قسط تسهیلات یکم کاهش می‌یابد؛ به عنوان مثال در حالی که هم اکنون مبلغ قسط ماهانه تسهیلات زوجین ۱۶۰ میلیون تومانی خرید مسکن در شهر تهران حدود یک میلیون و ۷۳۰ هزار تومان است در مدل صندوق پس انداز مسکن دوم، این مبلغ به کمتر از یک میلیون و ۳۰۰ هزار تومان می‌رسد.
تفاوت سوم صندوق پس انداز مسکن دوم با صندوق یکم، «پرداخت تسهیلات از محل این صندوق صرفا برای متقاضیان خرید مسکن در بافت‌های فرسوده» است؛ در حالی که تسهیلات مسکن یکم به متقاضیان خانه اولی اعم از متقاضیان خرید مسکن در بافت‌های فرسوده یا سایر نقاط شهری پرداخت می‌شود. چهارمین تفاوت صندوق پس انداز مسکن دوم با صندوق یکم، «افزایش ظرفیت تسهیلات دهی در این صندوق» است؛ در حالی که صندوق پس انداز مسکن یکم سالانه کمتر از ۱۰۰ هزار فقره تسهیلات، ظرفیت تسهیلات دهی دارد، ظرفیت تسهیلات دهی صندوق پس انداز مسکن دوم حدود ۱۰۰ هزار فقره خواهد بود که کمی بیشتر از ظرفیت صندوق یکم است. قرار است صندوق پس انداز مسکن دوم به عنوان مکمل صندوق پس انداز یکم، توان پرداخت تسهیلات خرید مسکن را در کل بازار تقاضای مصرفی به لحاظ فقره تسهیلات ، به دو برابر برساند. به گزارش «دنیای اقتصاد»، راه‌اندازی صندوق پس انداز مسکن دوم نیازمند «منابع کمکی» است تا علاوه بر جمع‌آوری سپرده متقاضیان برای پرداخت سالانه حدود ۱۰۰ هزار فقره تسهیلات خرید مسکن در بافت‌های فرسوده، «تعادل منابع و مصارف» در این صندوق نیز حفظ شود؛ صندوق پس انداز مسکن به نوعی «خودگردان» و مستقل از خط اعتباری تلقی می‌شود که بخش قابل توجهی از منابع آن از طریق «سپرده متقاضیان» تامین می‌شود با این حال، در صندوق «یکم»، برای حفظ تعادل منابع و مصارف علاوه بر سپرده‌های متقاضیان، از محل استمهال ۱۰ ساله خط اعتباری مسکن مهر، «منابع کمکی» در اختیار صندوق قرار گرفت.
دو کانال تامین منابع کمکی در اولویت
ماحصل برگزاری جلسات کارشناسی در خصوص جزئیات مدل اصلاحی تسهیلات خرید مسکن، از سوی متولی بخش مسکن، صاحب‌نظران اقتصاد مسکن و مجموعه دولت و نظام بانکی به معرفی ۵ کانال «تامین منابع کمکی» برای راه‌اندازی صندوق پس انداز مسکن «دوم» منجر شده است؛ آن طور که مدیر کل دفتر برنامه‌ریزی و اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی به «دنیای اقتصاد» خبر داده است، از ۵ کانال نامزد شده به عنوان کانال‌های مالی تامین منابع کمکی صندوق پس انداز مسکن، دو کانال در اولویت قرار دارد که نسبت به سایر مسیرهای تجهیز منابع کمکی، استفاده از آن سهل الوصول تر و امکان پذیرتر است. علی چگینی در این باره توضیح داد: افزایش طول دوره استمهال منابع برگشتی تسهیلات مسکن مهر از ۱۰ به ۲۰ سال، تخصیص منابع از محل بودجه عمومی، انتشار اوراق رهنی (mbs) از طریق بانک مسکن و خرید این اوراق توسط سایر بانک‌ها از محل بخشی از سپرده‌های قانونی سایر بانک‌ها، انتشار اوراق ارزی با پشتوانه منابع صندوق توسعه ملی و با پوشش ریسک افزایش نرخ ارز از سوی دولت و همچنین انتشار اوراق ارزی به پشتوانه مانده مطالبات بانک مسکن از تسهیلات گیرنده‌ها که در قالب تسهیلات طی سال‌های اخیر به متقاضیان پرداخت شده است در کنار سپرده‌گذاری ریالی از محل منابع صندوق توسعه ملی در صندوق پس انداز مسکن برای یک دوره مشخص، ۵ کانال اصلی برای تجهیز و تامین منابع کمکی صندوق پس‌انداز مسکن محسوب می‌شود. در حال حاضر ۱۴۰ هزار میلیارد تومان مانده تسهیلات پرداخت شده از سوی بانک عامل بخش مسکن به تسهیلات گیرنده‌های سال‌های قبل به عنوان دارایی غیر قابل استفاده در زمان حاضر، وجود دارد که بانک عامل بخش مسکن می‌تواند به پشتوانه این مطالبات، اوراق رهنی منتشر کند؛ به این معنا که بخشی از این مطالبات قابلیت تبدیل به منابع نقد البته با استفاده از ظرفیت موسسات مالی خارجی را دارند؛ این در حالی است که تا کنون تنها در یک مرحله ۳۰۰میلیارد تومان اوراق رهنی از سوی بانک مسکن منتشر شده است.
حسین عبده تبریزی، اقتصاددان و مشاور مالی وزیر راه و شهرسازی معتقد است یک پیشنهاد برای تجهیز منابع کمکی صندوق‌های پس انداز مسکن این است که با کمک دولت، بانک عامل بخش مسکن مطالبات خود از تسهیلات گیرنده‌ها را به کشورهای خارجی بفروشد؛ به عنوان مثال بانک توسعه اسلامی حاضر است در این زمینه همکاری کند. با این حال چگینی، مدیرکل اقتصاد مسکن، معتقد است در شرایط فعلی کم هزینه ترین و عملی‌ترین روش برای تامین منابع کمکی مورد نیاز برای تقویت منابع صندوق‌های پس انداز مسکن، «افزایش طول دوره استمهال منابع برگشتی تسهیلات مسکن مهر» و «سپرده‌گذاری ریالی صندوق توسعه ملی در صندوق پس انداز مسکن» است.
چقدر منابع کمکی مورد نیاز است؟
گزارش «دنیای اقتصاد» از بررسی‌های انجام شده از سوی چهار ضلع نشست‌های کارشناسی(متولی بخش مسکن، سیاست‌گذار پولی، بانک عامل بخش مسکن و صاحب‌نظران اقتصاد مسکن) برای تدوین مدل اصلاحی صندوق پس انداز مسکن حاکی است، در صورت اصلاح مدل سپرده‌گذاری برای پرداخت تسهیلات و در صورتی که اصلاح به بهترین شکل انجام شود (نرخ سود ۷ درصدی، دوره ۲۰ ساله بازپرداخت و سپرده‌گذاری ۸ ماهه برای دریافت تسهیلات)، حدود ۱۰ هزار میلیارد تومان منابع مالی کمکی مورد نیاز است که البته بانک عامل بخش مسکن معتقد است این حجم از منابع مورد نیاز زمانی از اثرگذاری کافی و مورد نظر برخوردار خواهد بود که به صورت یک جا و از همان ابتدا در صندوق پس انداز مسکن دوم قرار بگیرد. این در حالی است که در صورت اصلاح و اعمال حداقلی تغییرات در فرآیند سپرده‌گذاری در صندوق پس انداز مسکن دوم (نرخ سود بین ۷ تا ۸ درصدی، بازپرداخت ۱۵ ساله تسهیلات و سپرده‌گذاری ۱۰ ماهه به جای یکساله) حدود ۳۵۰۰ میلیارد تومان منابع کمکی مورد نیاز است.
به گزارش «دنیای اقتصاد»، صندوق پس انداز مسکن دوم علاوه بر آن که با هدف ایجاد مسیر مکمل و رفع اشکالات سه‌گانه در صندوق پس انداز مسکن یکم، طراحی شده است به نوعی مکمل طرح مسکن «پیشگام» نیز محسوب می‌شود؛ طرح «پیشگام» با هدف ساخت و تامین مسکن در بافت‌های فرسوده شهری حدود یک هفته گذشته از سوی متولی بخش مسکن و رئیس جمهوری برای اجرای مدل جدید نوسازی در محدوده‌ها و محلات هدف، مورد توافق قرار گرفت و هم اکنون در مرحله بررسی پیش نویس «طرح اقدام» این طرح قرار دارد. طرح مسکن پیشگام به منظور حمایت از سمت عرضه و ساخت مسکن در بافت‌های فرسوده طراحی شده این درحالی است که ماموریت تعریف شده در قالب صندوق پس انداز مسکن دوم، حمایت از سمت تقاضای مسکن برای خرید آپارتمان در بافت‌های فرسوده شهری است.