بازار کنترل سوداگری در بازار مسکن

رییس پیشین سازمان امور مالیاتی کشور معتقد است مالیات بر عایدی سرمایه از جمله ابزارهای کنترل سوداگری در بازار مسکن است.

به گزارش پایگاه خبری بانک مسکن-هیبنا، علی عسگری با اشاره به وضعیت فعلی بازار مسکن این حوزه را در آستانه قرارگیری در دوره رکود توصیف کرد و افزود: به نظر می رسد بازار مسکن کم کم از اواخر پاییز وارد رکود معاملاتی می شود. نشانه های وقوع این روند نیز از چند زاویه قابل ردیابی است.
وی به آخرین تحولات بازار مسکن بر اساس گزارش رسمی بانک مرکزی اشاره کرد و افزود: آخرین آماری که از سوی وزارت راه و شهرسازی و بانک مرکزی منتشر شده نشان می دهد متوسط قیمت خرید وفروش یک مترمربع زیربنای واحد مسکونی معامله‌شده در مهرماه امسال، هشت میلیون و 600 هزار تومان بوده است؛ رقم اعلام شده 83 درصد از رقم برآورد شده در ماه مشابه سال قبل بیشتر است. یعنی تورم نقطه ای مسکن در تهران حدود 83 درصد است. البته وقتی رقم میانگین اعلام می شود یعنی در برخی مناطق رشد قیمت ها بیشتر بوده و در برخی مناطق کمتر. برای مثال در همین ماه مهر رشد قیمت در منطقه پنج در مقایسه با ماه مشابه سال قبل بیش از 100 درصد بوده است.بنابراین تورم قیمت ملکی به آستانه نهایی نزدیک شده است. از سوی دیگر این گزارش نشان می دهد تعداد معاملات واحدهای مسکونی آپارتمانی شهر تهران در مهرماه سال ۱۳۹۷ به 9 هزار و 561 واحد رسیده است که نسبت به ماه قبل کاهش ۳.۹ درصدی داشته است. پس در معاملات شاهد افت هستیم و این روند علامتی است که می تواند شروع رکود را خبر دهد.
وی ادامه داد: نکته دوم به وضعیت کلان باز می گردد؛ توجه کنید که برخی از شوک ارزی ناشی از کاهش درآمدهای نفتی و شوک ناشی از تحریم است. وقتی شوک درآمدی ناشی از کاهش فروش نفتی رخ دهد قدرت مداخله دولت در بخش قابل تجارت اقتصاد تضعیف می شود. تضعیف قدرت مداخله دولت بدلیل کاهش دلارهای نفتی از شدت بیماری هلندی که در اقتصادهای متکی به نفت رخ می دهد می کاهد. بنابراین دولت دیگر نمی تواند با اهرم واردات قیمت بخش های مبادله پذیر را کنترل کند و شوک به بخش های غیر قابل تجارت منتقل شود. در این حالت بازدهی بازار های قابل مبادله از بخش غیر قابل تجارت به نسبت بیشتر می شود و اقبال به این بازارها بیش از بازارهای مثل مسکن است که قابلیت تجارت ندارند.
به گفته وی در ابتدا رکود در بخش معاملات رخ می دهد و سرعت افت حجم معاملات در بازار مسکن بیشتر می شود در ادامه ممکن است در برخی بخش ها با قیمت شکنی همراه شود. به این معنا که سازندگانی که به دنبال آن هستند که سرمایه خود را آزاد کنند تخفیف خواهند داد. اما در بخش سرمایه گذاری احتمال تخفیف کمتر است و این بخش امکان دارد به امید افزایش قیمت فعلا دست نگه دارد و واحد خود را عرضه نکنند.
وی با نگاهی به گذشته ادامه روند بازار مسکن را تشریح کرد و گفت: از نیمه دوم 1392 تا اوایل 1395 شرایط رکودی بر بازار مسکن تهران حاکم بود؛ در سال 1395 گذار به سمت رونق بود و بازار مسکن شروع به حرکت کرد. در ادامه این روند در سال‌های 96 و اوایل 97 بازار مسکن وضعیت مناسبی را تجربه کرد و رشد بسیار سریعی را در شهر تهران پشت سر گذاشت. هم اکنون نیز به نظر می رسد بازار در ابتدای رکود قرار دارد و به زودی این پدیده در سایر شهرهای کشور نیز به مرور مشاهده خواهد شد.
وی تاکید کرد:امسال هر چه به سمت پایان سال حرکت می‌کنیم،انرژی بازار افت می‌کند، البته این به معنای کاهش قیمت‌ها نیست، بلکه تنها خریدوفروش‌ها از رونق می‌افتد. به همین دلیل کسانی که ‌اکنون وارد بازار مسکن می‌شوند، نباید انتظار سود آن‌چنانی داشته باشند.
رییس پیشین سازمان امور مالیاتی کشور با اشاره به وجود دو نوع تقاضای مصرفی و سرمایه ای در بازار مسکن تصریح کرد: در کشور، دو نوع تقاضای «مصرفی» و «سرمایه‌ای» نسبت به مسکن وجود دارد؛ این در حالی است که در کشورهای توسعه‌یافته، افراد به خرید مسکن به‌عنوان یک کالای سرمایه‌ای علاقه‌ای نشان نمی‌دهند و دلیل این موضوع نیز سرمایه‌‌ای نبودن مسکن در اقتصاد چنین کشورهایی است. در کشور ما نیز با استفاده از ابزاری همچون مالیات بر عایدی سرمایه میتوان بخش مسکن را از سوداگری محافظت کرد.
وی گفت: مالیات بر عایدی سرمایه (CGT) یکی از پایه‌های مالیاتی است که در بسیاری از کشورهای با سیستم مالیاتی پیشرفته اجرا می‌شود و روی سود ناشی از رشد قیمت‌ها در بازارهای مالی و دارایی مالیات گرفته می‌شود.

اعمال این مالیات باعث می‌شود فعالیت‌های سفته‌بازی و خرید و فروش در بازارها جذابیت کمتری نسبت به حالت برقرار نبودن این مالیات‌ها داشته باشند و نقدینگی کمتری جذب این فعالیت‌ها شود که نتیجه آن کاهش نوسانات بی‌مورد است که باعث دور شدن قیمت از قیمت تعادلی می‌شود.این نوع مالیات یکی از مالیات های مدرن در دنیا است و یک ابزار دقیق برای کنترل سوداگری است.