چرایی افزایش سهم زمین در قیمت تمام شده مسکن

ردیابی رشد سهم زمین در قیمت تمام شده مسکن در آینه آمار نشان می دهد: در دوره زمانی سال های 1371 تا 1394، قیمت زمین در شهر تهران 128 برابر شده است این در حالی است که در همین دوره قیمت مسکن در شهر تهران 85 برابر، شاخص قیمت مصرف کننده 61 برابر، شاخص بهای تولید کننده 46 برابر، شاخص بهای مصالح و خدمات ساختمانی 63 برابر، قیمت سکه 75 برابر و قیمت دلار در بازار 23 برابر شده است.

به گزارش پایگاه خبری بانک مسکن- هیبنا، علی قائدی کارشناس اقتصاد مسکن با اشاره به روند رشد سهم زمین در قیمت تمام شده مسکن، در پاسخ به چرایی روند صعودی این سهم، اظهار کرد: بخشی از این تفاوت در میزان رشد قیمت زمین با قیمت و شاخص سایر بازارها، به دلیل محدودیت در عرضه زمین است. محدودیت زمین به خصوص در برخی از شهرها و عدم امکان جابجائی و واردات زمین و دلایل دیگری همچون نرخ بالای رشد جمعیت و مهاجرت از مناطق روستائی به شهرها قابل توجیه است ولی در کنار این مباحث دلایل دیگری نیز منجر به افزایش قیمت زمین طی سال های گذشته شده ­اند.

به گفته ی وی از جمله این دلایل وجود فضای سوداگرانه در بازار زمین و مستغلات و همچنین عدم وجود فضای مناسب کسب و کار برای جذب حجم بالای نقدینگی ایجاد شده در کشور طی سال های اخیر به خصوص در دوره های افزایش درآمدهای نفتی است.

قائدی نقش این عامل یعنی فضای سوداگری در بازار زمین و مستغلات را پر رنگ ­تر از سایر عوامل دانست و افزود: بررسی­ های آماری نشان می ­دهد که در دوره زمانی سال ­های 1386 تا 1391 به عنوان دوره وفور درآمد نفتی کشور طی دهه­ های اخیر، با وجود عرضه حجم گسترده زمین توسط دولت به بازار مسکن و همچنین در سایر فعالیت ­های اقتصادی در قالب طرح مسکن مهر و برنامه ­های ایجاد اشتغال و تولید، قیمت زمین در این دوره نیز به دلیل وجود فعالیت های سوداگرانه و همچنین نامناسب بودن فضای کسب و کار افزایش قابل توجهی یافته است.

این کارشناس اقتصاد مسکن معتقد است: دلیل دیگر افزایش قیمت زمین در کشور به خصوص در کلان شهرها به نظام شهرسازی و مدیریت شهری کشور بر می­ گردد. وی با بیان اینکه در طول بیش از سه دهه اخیر به خصوص با اجرای قانون خودکفائی مالی شهرداری­ ها، نگاه مدیریت شهری کشور به بازار زمین از جنس درآمدزائی بوده است، عنوان کرد: این نگاه با اجرای طرح­ هائی همچون فروش تراکم مازاد ساختمانی و عدم اجرای غیر بهینه طرح­ های مدیریت شهری، منجر به افزایش قیمت زمین در شهرها شده است.

قائدی عامل دیگر افزایش سهم زمین در قیمت تمام شده مسکن را متوجه مدیریت غیر کارآمد نظام واگذاری زمین دانست.

وی برای کاهش و توقف رشد قیمت زمین و افزایش سهم آن در قیمت تمام شده مسکن چندین راهکار اولیه را ضروری عنوان کرد. از نگاه وی یکی از راهکارهای ایجاد ثبات در بازار و قیمت زمین، ایجاد فضایی برای فعالیت های مولد اقتصادی است البته در کنار این موضوع باید با استفاده از ابزارهای اقتصادی همچون مالیات، مانع ورود تقاضای سوداگرانه به بخش مسکن و به خصوص بخش زمین شد.

از دیدگاه او برای حل مشکل زمین مربوط به نظام شهرسازی و مدیریت شهری کشور نیز ضروری است درآمدهای پایدار و غیر آسیب­ زا برای مدیریت شهری کشور در قالب قانون ایجاد درآمدهای پایدار برای شهرداری­ ها ایجاد شود.

این تحلیلگر بازار مسکن با تاکید بر آن که به نظر می رسد در شرایط فعلی، نظام مالیاتی جهت کنترل فضای سوداگرانه در عموم بخش های اقتصادی از جمله بازار زمین مناسب نیست، گفت: «این در حالی است که یکی از رسالت­ های استفاده از ابزار مالیاتی تخصیص بهینه منابع مالی و نقدینگی موجود در کشور است. بنابراین ضروری است بخشی از نظام مالیاتی کشور با رویکرد کنترل فضای سوداگرانه در تمامی بخش ­های اقتصادی کشور از جمله بازار پول، زمین، مسکن، بورس و ... مورد بازنگری قرار گیرد. تا انگیزه فعالیت ­های سوداگرانه در کشور کاهش یابد». وی در عین حال تاکید کرد برای اجرای این مهم ضروری است که زیرساخت های اطلاعاتی مورد نیاز وجود داشته باشد که در حال حاضر این زیرساخت ­ها نیز موجود نیست یا ناقص است.