راهکار اصلاح سهم زمین در قیمت تمام شده مسکن

سرپناه نیاز اجتناب ناپذیری است که برای واقعیت بخشیدن به آن باید بر بستری به نام زمین برپا شود. زمین از جمله نهاده­های اصلی و تعیین کننده در تامین مسکن است. با توجه به اینکه افزایش سهم هر نهاده در فرآیند تولید در بازه های معمول و منطقی مانند هر کالای دیگری قابل ارزیابی و واکنش بازار است، در سال­ های اخیر افزایش سهم زمین در هزینه تولید با شتابی فزاینده رخ داده البته پیشتازی سهم زمین به عنوان یکی از چندین فاکتور دخیل در قیمت تمام شده مسکن به گروه نهاده­ های تولید مسکن خلاصه نمی­ شود. قیمت زمین طی سال­ های اخیر از قیمت و شاخص ­های سایر بازارها نیز پیشی گرفته است. همین موضوع نگرانی ­هایی را در این حوزه به وجود آورده است.

اگر چه برخی از مدیران و مسوولان راهکار اولیه مقابله با افزایش سهم زمین در قیمت تمام شده مسکن را توزیع و عرضه گسترده زمین می ­دانند. این در حالی است که به گفته کارشناسان نتیجه اجرای این راه ­حل یک بار آزموده شده است.

محمود جهانی کارشناس اقتصاد مسکن با اشاره به پررنگ بودن نقش عملیات سوداگرانه روی زمین در افزایش سهم آن در قیمت تمام شده تولید مسکن به پایگاه خبری بانک مسکن- هیبنا، گفت: آنچه به مسکن به عنوان سرپناه جنبه دارایی و سرمایه در کشور ما می ­دهد عرصه (زمین) است نه اعیان (بنا). چرا که از یک سو قیمت و هزینه ساخت آن پائین است و از سوی دیگر بنا (اعیان) قابل مستهلک شدن است. اما آنچه موجب می­ شود نرخ رشد قیمت زمین از نرخ رشد قیمت مسکن فراتر رود بروز عملیات سوداگرانه بر روی زمین است.

وی با بیان اینکه ردیابی آماری روند رشد قیمت مسکن نشان می ­دهد تقریبا قیمت زمین 1/5 برابر قیمت مسکن رشد می ­کند، عنوان کرد: این رشد به دلیل ویژگی قابل دارایی شدن زمین است که باعث رشد بیشتر آن می­ شود.

وی در عین حال به سهم زمین در قیمت تمام شده مسکن اشاره کرد و افزود: هم‌ اکنون سهم 54 درصدی زمین در هزینه تولید و خرید مسکن که در سال‌های 70 تا 94 ایجاد شد، منجر به دستیابی نامناسب، ثبات فضایی و ایجاد رانت و بالا بودن فعالیت‌های احتکار زمین شده است.

این تحلیلگر بازار مسکن در میان راهکارهای ارائه شده برای کاهش سهم زمین در قیمت تمام شده مسکن، تجربه سیاست عرضه زمین به صورت گسترده را ناموفق معرفی می­ کند. به اعتقاد او، در دولت نهم و دهم یک بار سیاست کنترل قیمت زمین از طریق عرضه گسترده و صفر کردن سهم آن در قیمت تمام شده مسکن در قالب طرح مسکن مهر پیگیری شد. در آن زمان دولت با هدف حذف قیمت زمین از هزینه تولید مسکن، به واگذاری زمین به صورت اجاره 99 ساله اقدام کرد اما به نتایج موفقی دست پیدا نکرد.

جهانی دو عامل را در عدم موفقیت این موضوع موثر دانست و گفت: این سیاست نه در گذشته موفق بود و نه در صورت تکرار می ­تواند موفق باشد. چرا که اولا دولت به اندازه کافی زمین درون محدوده شهرها در اختیار ندارد و دوما اگر هم زمین داشته باشد باز هم در صورت عرضه گسترده قابلیت بورس­ بازی پیدا می کند. این تجربه نه تنها در قالب این طرح بلکه در خصوص زمین­ های اوقافی هم قابل مشاهده است.

وی معتقد است: تا زمانی که ساختار اقتصادی کشور اصلاح نشود و قانونمندی اقتصاد در رابطه با رشد نقدینگی رعایت نشود این وضعیت قابل اصلاح شدن نیست.

به گفته وی ارکان اقتصاد شهری شامل بازار سرمایه، بازار کار و بازار زمین است. از آنجا که بازار زمین پایه اساسی استقرار فعالیت‌ها و رشد اقتصادی شهری به شمار می‌رود. اگر این بازار خوب کار نکند، سایر بخش‌ها تحت تاثیر آن قرار خواهد گرفت.