نیمه مغفول گسترش صندوق های زمین و ساختمان

به گزارش پایگاه خبری بانک مسکن- هیبنا، فخرالدین زاوه صاحبنظر اقتصاد با بیان این مطلب گفت:بررسی ها نشان می دهد به دلیل وجود برخی محدودیت میزان استقبال بخش عرضه از این ابزار نوین تامین مالی چندان مطابق با پیش بینی ها پیش نرفته است.

به گفته وی صندوق زمین و ساختمان نهاد نسبتا جوانی در بازار مالی کشور به‌ شمار می‌رود که به اشخاص حقیقی و حقوقی امکان می‌دهد سرمایه‌های نسبتا اندک خود را در طرح‌های بزرگ مستغلات به‌کار گیرند و از سود آن بهره‌مند شوند. از این رو راهاندازی این صندوقها طی سالهای اخیر این انتظار را به وجود آورد که این ابزار میتواند نقش مهمی در رونق و شکوفایی بازار ایفا نماید. اما به نظر میرسد این صندوق‌ها هنوز نتوانسته‌اند به جایگاه و نقش مورد انتظار دست یابند.
این صاحبنظر اقتصاد برای ریشه یابی این مساله به مقایسه آن با صندوق های سرمایه گذاری مستغلات پرداخت و به پایگاه خبری بانک مسکن- هیبنا، گفت: مقایسه مختصر این نهاد با صندوق‌های سرمایه‌گذاری مستغلات (REITs) – یکی از شناخته‌ شده‌ترین نهادهای غایب در بازار مالی مسکن ایران- به درک بهتر کارکرد و جایگاه صندوق‌های زمین و ساختمان، کمک می‌کند. صندوق‌های سرمایه‌گذاری مستغلات (REITs) نیز این امکان را به اشخاص می‌دهند تا با سرمایه‌های خرد از سود بازار مستغلات منتفع شوند. البته مدل تجاری این دو نوع صندوق متفاوت است.
وی ادامه داد: به این معنا که صندوق‌های سرمایه‌گذاری مستغلات با مالکیت و (عموما) اداره مستغلاتِ درآمدزای مختلف مانند مراکز تجاری و هتل‌ها، درآمد کسب می‌کنند و این سود را به سرمایه‌گذاران خود منتقل می‌کنند (نوع دیگری از صندوق‌های سرمایه‌گذاری مستغلات نیز وجود دارد که در تسهیلات رهنی سرمایه‌گذاری می‌کند). بنابراین این نهادها را می‌توان جزیی از سمت تقاضا به‌ شمار آورد. حال‌ آن‌ که صندوق‌های زمین و ساختمان با پایان طرح، خاتمه می‌یابند، بنابراین نقش اصلی صندوق‌های زمین و ساختمان، تقویت جایگاه عرضه است؛ در قوانین و مقررات نیز چنین جایگاهی برای صندوق‌های زمین و ساختمان در نظر گرفته شده‌ است.
به گفته وی از دید سرمایه‌گذار نیز سرمایه‌گذاری در صندوق‌های زمین و ساختمان در مقایسه با صندوق‌های سرمایه‌گذاری مستغلات به معنای انتخاب سرمایه‌گذاری در یک طرح معین و بنابراین ریسک و بازده انتظاری بیشتر است. به‌ طور خاص، از آن‌ جا که مالکیت و درآمد زا بودن املاک و مستغلات در صندوق‌های زمین و ساختمان مورد نظر نیست، این ساز و کار از ظرفیت بالقوه مناسبی برای تأمین مالی نوسازی بافت‌های فرسوده برخوردار است.
وی در پاسخ به این سوال که چرا با وجود آن‌ که جایگاه این نهاد به درستی شناخته‌ شده است، از ظرفیت‌های این نهاد به‌ طور کامل بهره‌برداری نشده است؟ اظهار کرد: بخشی از این مساله می‌‌تواند ناشی از انتظار نامتناسب با عمرکوتاه فعالیت این صندوق‌ها باشد، زیرا عموما کاربرد فراگیر نهادهای مالی جدید، نیازمند شناخته‌ شدن در بازار و کسب اعتماد عمومی است. ممکن است نظرات کارشناسی مختلفی نیز در مورد لزوم اصلاح ساختار و ساز و کارهای این نهاد مالی مطرح شود.
وی در عین حال افزود: احتمالا مهم‌ ترین عاملی که مانع کاربرد گسترده این نهاد شده‌ است، ضعف تقاضا در بازار املاک و مستغلات است. در هر صورت و با هر ساز و کاری، نهادهای مالی نمی‌توانند معجزه کنند و جایگزین منطق اقتصادی شوند. کارکرد این نهادها رفع اصطکاک‌ها و بهبود کارآیی است؛ در چند سال گذشته، وضعیت جاری و دورنما در بازار مستغلات و سایر بخش‌های حقیقی اقتصاد چندان امید بخش نبوده است، بنابراین می‌توان انتظار داشت که سرمایه‌گذار، فارغ از کیفیت ابزارهای مالی در دسترس، بازده مورد انتظار از سرمایه‌گذاری در این بازار را مناسب ارزیابی نکند و تمایلی به مشارکت نداشته باشد.
این صاحبنظر اقتصادی، به تأثیر متقابل سیاست‌های مسکن اجتماعی و سیاست‌‌‎های رونق‌ بخشی اشاره کرد و گفت: این روابط متقابل لزوم اتخاذ تصمیم‌‌های استراتژیک را در این بخش دو چندان می‌کند. به‌ طور مثال، یکی از راهکارهای رایج در زمینه مسکن اجتماعی در سطح جهان، الزام بخش خصوصی به اختصاص برخی واحدهای طرح‌‌های بزرگ به اقشار تحت حمایت است. این راهکار با هدف ایجاد اختلاط اجتماعی در بسیاری از نقاط جهان مورد بهره‌برداری قرار می‌گیرد و می‌تواند به‌ صورت جدی برای ایران نیز مطرح شود.

وی در عین حال تاکید کرد: اما باید توجه شود که چنین سیاستی سود مورد انتظار سرمایه‌گذار را کاهش می‌دهد و در آینده نزدیک که سود فعالیت در این بازار، حتی فارغ از بحث مسکن اجتماعی، اندک ارزیابی می‌شود، می‌تواند مانعی برای گسترش بهره‌برداری از صندوق‌های زمین و ساختمان باشد.