تغییر جنس رونق در بازار مسکن

بررسی آمار بانک مرکزی در آخرین ماه از فصل پائیز حاکی از آن است که در آذرماه سال جاری حجم معاملات خرید و فروش مسکن در پایتخت در مقایسه با مدت مشابه سال گذشته بیش از 50 درصد رشد را تجربه کرده است. در این مقطع زمانی برخی از فعالان و کارشناسان بازار مسکن افزایش حجم معاملات مسکن را به بازگشت رونق همراه با جهش قیمت تعبیر می ­کنند. اتفاقی شبیه آنچه در دور­ه ­های رونق گذشته بازار مسکن رخ داد. این در حالی است که به گفته برخی دیگر از کارشناسان و تحلیلگران اقتصادی، قرار نیست در دوره رونق پیش رو بازار مسکن رونقی از جنس دوره ­های گذشته به معنای جهش ناگهانی قیمت­ ها را تجربه کند. حسین عبده تبریزی مشاور مالی وزیر راه و شهرسازی از جمله صاحبنظران اقتصادی است که معتقد است جنس رونق بازار مسکن در دوره پیش رو متفاوت از دوره­ های گذشته است.

وی در پاسخ به این سوال که آیا افزایش حجم معاملات و ظهور نشانه­ های بازگشت رونق به بازار مسکن، به معنی جهش دوباره قیمت­ها در این بازار همچون دوره­ های گذشته رونق خواهد بود؟، اظهار کرد: قطعا در دوره کوتاه مدت نشانهای مبنی بر جهش قیمت­ ها در بازار مسکن وجود ندارد.

این صاحبنظر اقتصادی در توضیح رد فرضیه جهش قیمت­ ها به پایگاه خبری بانک مسکن- هیبنا، گفت: در دوره کنونی سیاست­ های وزارت راه و شهرسازی نسبت به دوره گذشته متفاوت است. مهم­ترین تفاوت میان این دو دوره در سیاست­ های تسهیلاتی است. در دولت قبل رویکرد اقتصادی حاکم شد که به تسهیلات نگاه سمت عرضه داشت. آنها اعتقاد داشتند باید با هدف مقابله افزایش قیمت ها در بخش مسکن تسهیلات را به سمت عرضه یا سازندگان هدایت کرد. اما نتیجه پرداخت تسهیلات به سازنده این شد که پولها به سمت ساخت واحدهای تجاری، اداری و لوکس برود.

وی ادامه داد: اما در دولت کنونی وزارت راه و شهرسازی سیاست تسهیلاتی را کاملا تغییر داد. در واقع بجای پرداخت تسهیلات به سازندگان، هدایت تسهیلات را به سمت مصرف کنندگان سوق داد. وزارت راه و شهرسازی از همان ابتدا به دنبال توسعه بازار رهن (mortgage market) بود تا شرایط به گونه‌ای باشد که مردم قادر به خرید خانه باشند.

عبده تبریزی تاکید کرد: از این رو در دوره کنونی تعریف رونق در بخش مسکن به معنای افزایش سرمایه­ گذاری و فعالیت­ های سوداگرانه نیست و سیاست گذار به دنبال رونق ­گیری بخش مصرفی بازار مسکن است.

به گفته وی یکی از نکات مهم دیگر در مورد وضعیت کنونی بازار مسکن در مقایسه با دوره ­های گذشته رونق آن است که پتانسیلی در بازار برای آنکه مسکن در کوتاه مدت و حتی میان مدت به ابزار سرمایه گذاری تبدیل شود، وجود ندارد.

وی در مورد فرضیه وقوع یک تورم لجام گسیخته در کشور توضیح داد: در این صورت بازار مسکن به وسیله ­ای برای پس­ انداز تبدیل می­ شود اما در عین حال با توجه به اینکه طی سال­ های گذشته عرضه مازاد به ویژه در خصوص واحدهای گران­قیمت و لوکس در بازار اتفاق افتاده بعید است چنین اتفاقی برای بازار مسکن رخ دهد. البته این نکته لازم به ذکر است که نیاز است سیاست گذاری در حوزه عرضه زمین و توسعه شهرها تغییر کند.

مشاور مالی وزیر راه و شهرسازی در مورد لزوم تغییر سیاست­ گذاری در عرصه زمین عنوان کرد: افزایش قیمت زمین در تولید و اشتغال تاثیری ندارد و به همین دلیل کشورها تلاش می کنند تا قیمت زمین افزایش نداشته باشد. وقتی از سیاست گذاری در حوزه زمین صحبت می‌کنیم منظور مجموعه سیاست‌هایی است که دولت­ های مرکزی و محلی در سه بعد مالکیت، ارزش و کاربری زمین اتخاذ می­ کنند تا بهره­ برداری بهینه از این منبع کمیاب اجتماعی رخ دهد. بنابراین باید بدانیم که دولت در حوزه مالکیت ، ارزش و کاربری زمین چه کارهایی باید انجام دهد تا نهایتا نرخ رشد اقتصادی به نرخ رشد قابل قبولی برسد. بسیاری از کشورها تلاش می کنند که همیشه عرضه زمین بیش از تقاضا باشد تا بتوانند قیمت های پایین را در آن اعمال کنند. در حالی که نظام مالیات‌های زمین و نقل و انتقال‌های زمین به نحوی است که نباید ارزش‌های فراوانی را بتوان در آن حبس کرد. زیرا افزایش قیمت زمین هیچ گونه ارزش مولدی در کشور نیست.