چشم انداز بازار ملک در کوتاه مدت

یک کارشناس اقتصادی در تحلیل روند بازار مسکن طی ماه ­های گذشته و همچنین چشم­ انداز در ماه ­های پیش رو به پایگاه خبری بانک مسکن- هیبنا، گفت: یکی از مهم ترین دلایلی که منجر به رشد قیمت مسکن در برخی از مناطق شهر تهران فراتر از نرخ تورم شد عقب ماندگی قیمت مسکن طی چند سال اخیر از نرخ تورم بود. این عقب ماندگی سبب شد تا به واسطه ظهور هر تغییری، تغییرات قیمت مسکن نیز محدود به نرخ تورم نباشد.

علی سوری کارشناس بازار مسکن در توضیح چرایی این روند اظهار کرد: در چند سال گذشته بازار مسکن بیش از حد در رکود بود در حالیکه در تمامی این سال ها نرخ تورم روند افزایشی خود را ادامه داده بود. اگر نقدینگی را یکی از عوامل اصلی تحریک تورم بدانیم تجربه نشان داده که در بلند مدت نقدینگی قیمت ها را به طور یکسان تغییر می دهد.

وی ادامه داد: به هر حال یک بازار دائمی در رونق یا رکود نیست. البته بازار مسکن در ایران رکود و رونق منظمی را تجربه کرده است و این اتفاق تازه ای نیست اما در دوره اخیر پدیده ای بروز کرد که این روند را متفاوت از قبل کرد.

وی با اشاره به پدیده ای که منجر به تغییر روند بازار مسکن در سال های اخیر شد، تصریح کرد: این پدیده نرخ سود بانکی است.با کاهش نرخ تورم بانک ها کماکان بدلیل تنگنای اعتباری حاکم بر آنها و نیاز به نقدینگی نرخ های سود بالا پرداخت می کردند. بنابراین میل به سپرده گذاری بالا بود و منابع بجای آنکه در بخش واقعی سرمایه گذاری شود یا مصرف خانوارها را بالا ببرد در بخش مالی به صورت پس انداز رسوب می کرد. بنابراین بازار مسکن با کاهش تقاضای موثر روبرو بود و همین کاهش تقاضا که البته بازتابی از کل اقتصاد ایران بود تغییرات قیمتی در این بخش را بسیار ذره ای کرد.

وی در پاسخ به این سوال که آیا با کاهش نرخ سود بانکی بازار مسکن داغ می شود؟ افزود: طبیعتا کاهش نرخ سود می تواند به جذابیت بازار مسکن کمک کند اما نکته مهم انتظارات تورمی و بازدهی دیگر بازارها است. اگر انتظارات تورمی بالا باشد و بازار های دیگر نیز از بازدهی مناسبی برخوردار نباشند بخش مسکن زودتر واکنش نشان می دهد اگر نه بسته به انتظارات و بازدهی بازار سرمایه، ارز و طلا زمان این واکنش تغییر می کند.

سوری با تاکید بر اینکه با این حال به دلیل تغییر مختصات بازار، جهش قیمتی در بازار مسکن در کوتاه مدت اتفاق نخواهد افتاد، عنوان کرد: من جهش را فعلا دور از ذهن می بینم. مگر اینکه نقدینگی تزریق شده بخواهد تمامی آثار خود را روی نرخ تورم تخلیه کند. معمولا اثر نقدینگی به مرور روی قیمت ها تخلیه می شود و مسکن ایستگاه نهایی است.

این کارشناس بازار مسکن به یک نشانه مهم مبنی بر اینکه نقدینگی فعلا اثر خود را به صورت کامل در بخش مسکن تخلیه نکند اشاره کرد و ادامه داد: این نشانه نرخ سود بانکی است. درست است که نرخ سود اسمی 15 درصد است اما همین نرخ نیز با فاصله 5 واحدی درصدی می تواند جذاب باشد. مگر آنکه بازدهی دیگر بازارها بالاتر باشد. اینکه نقدینگی کلان میل به ورود به بازارهای دیگر داشته باشد بسته به بازدهی و انتظارات تورمی دارد.

در روزهای اخیر افزایش نرخ سود بانکی به سطح 20 درصد برای مدت دو هفته از طریق انتشار اوراق گواهی خاص باعث شد شتاب خرید مسکن از ناحیه سرمایه گذاران کاهش پیدا کند. بانک ها رقیب بازار مسکن از نگاه سرمایه گذار محسوب می شوند. هر زمان نرخ سود بانکی جذاب باشد، سرمایه گذاری در این بازار نسبت به بازار ملک افزایش پیدا می کند و بالعکس.