پیش بینی روند بازار اجاره در سال ۹۷

به گزارش پایگاه خبری بانک مسکن- هیبنا، بنابراین به نظر می رسد در زمان­ هایی که این بازار دچار نوسان شده است از سوی یک عامل برونی تحریک شده است. کارشناسان بازار مسکن معتقدند این بازار به دلیل ناهمگن بودن می­ تواند مسیرهای مختلفی را در دوره­ های رونق و رکود طی کند از این رو نمی­توان برای تمامی بخش­ ها از جمله بازار خرید و فروش، اجاره، املاک لوکس و مصرفی و ... حکم کلی داد. در عین حال از دیدگاه صاحبنظران اقتصادی به ‌دلیل تغییرات رشد جمعیتی و کاهش نرخ تشکیل خانوار باید پذیرفت مسکن به شکل دو دهه قبل نمی‌تواند از جذابیت برخوردار باشد. با این حال اکنون که بازار مسکن پس از سپری کردن یک دوره رکود نسبتا طولانی و عمیق، با افزایش حجم معاملات در آستانه ورود به ایستگاه رونق قرار گرفته است، این سوال پیش آمده که در کنار بازار خرید و فروش املاک، وضعیت بازار اجاره همزمان با ورود به سال جدید چگونه خواهد بود. به گفته برخی از کارشناسان بازار مسکن با توجه به شرایط اقتصاد کلان کشور و حرکت بازار مسکن به سمت رونق این انتظار وجود دارد در سال آتی انتظار از افزایش نرخ تورم روی بازار اجاره‌نشینی تاثیر ‌گذارد و قیمت اجاره‌نشینی را افزایش دهد. بهروز ملکی تحلیلگر ارشد حوزه مسکن و ساختمان معتقد است: در تعیین اجاره­بهای مسکن عوامل مختلفی دخالت دارند. این عوامل ترکیبی از عناصر درون‌ و برون­ بخشی مسکن است. نرخ تورم عمومی، قیمت آپارتمان و املاک موجود در بازار، عرضه و تقاضای واحدهای اجاره‌ای، نرخ سود بازارهای موازی به خصوص نرخ سود بانکی، انتظارات و ... را می­توان جز عوامل موثر در قیمت اجاره دانست.

وی در گفت و گو با پایگاه خبری بانک مسکن- هیبنا با بیان اینکه مسکن استیجاری هزینه بهره‌مندی از خدمات مسکن است، اظهار کرد: بنابراین انتظار می‌رود، اجاره بها متناسب با قیمت مسکن باشد. بر اساس مبانی نظری اقتصاد مسکن نیز، قیمت و اجاره مسکن رابطه‌ای ساختاری با یکدیگر دارند، به گونه‌ای که افزایش یک طرف می­ تواند موجب افزایش طرف دیگر شود تا نسبت مورد نظر به تعادل برسد.

وی یکی از عوامل اثرگذار در بازار اجاره را نرخ دلار است معرفی کرد و افزود: اثرگذاری این متغیر شاید بواسطه آنکه برخی نرخ دلار را شاهدی بر کاهش ارزش پول ملی قلمداد می کنند یا انتظار دارند با افزایش نرخ دلار، قیمت­ ها بالاتر رود، باشد. در واقع بخشی از این می­ تواند ناشی از انتظارات باشد و بخشی ناشی از اثر تورمی که بالا رفتن نرخ ارز در برخی بخش­ ها دارد. اما این تصور باید اصلاح و توضیح داده شود. زیرا این نرخ تورم عمومی است که به صورت ضمنی نشان‌ دهنده میزان کاهش ارزش واقعی پول است. بر این اساس در شرایط تورمی، قیمت اسمی دارایی ­ها برای جبران کاهش ارزش پول، افزایش می‌یابد.

این کارشناس بازار مسکن در عین حال تاکید کرد: البته در واقع این تورم است که از ارزش پول ملی می­ کاهد و نمی‌توان انتظار داشت که با وجود کاهش ارزش پول، قیمت و اجاره در بخش مسکن به طور پیوسته ثابت بماند. روند­های میان مدت و بلند مدت نیز تایید کرده است، نرخ اجاره‌بها هماهنگ با نرخ تورم و قیمت مسکن تغییر می‌یابد. البته در کوتاه‌مدت طبیعتا سهم عوامل روانی، انتظارات و عرضه و تقاضای واحدهای اجاره‌ای اهمیت بیشتری دارند.

ملکی در تحلیل روند بازار اجاره در سال جدید نیز تصریح کرد: در تحلیل بازار اجاره باید به یک شاخص کلیدی توجه کرد. شاخصی در اقتصاد مسکن که بیانگر رابطه قیمت و اجاره مسکن است. این شاخص را به صورت P به R و به صورت کسری نشان می­ دهند.P که بیانگر قیمت مسکن است در صورت کسر می ­نشیند وR که اجاره مسکن را نمایندگی می­کند در مخرج قرار می گیرد. اشاره کردم قیمت و اجاره مسکن، رابطه‌ای بلندمدت و با ثبات داشته و تغییرات تکرار ‌شونده آن در بازار مسکن کشور طی دو دهه گذشته، قابل ردیابی است.

وی ادامه داد: بنابراین به موازات افزایش در یکی از اجزای کسر (P یا R)، انتظار می‌رود جزء دیگر نیز افزایش یابد تا نسبت مورد نظر به تعادل برسد. بر اساس اطلاعات ثبت‌شده از نرخ‌های بازار مسکن طی سالیان گذشته، نسبت P /R از سال ۱۳۷۰ تا‌ کنون، در دامنه نسبتاً معینی نوسان داشته است؛ به گونه‌‏ای که این نسبت، در زمان رونق بازار مسکن، افزایشی و در دوره رکود، کاهشی بوده است. افزایش قیمت مسکن در فصل آخر امسال و احتمال رشد هشت درصدی مازاد بر نرخ تورم این بخش در سال آینده به نظر نمی­رسد بازار آرامی برای اجاره بها به دنبال داشته باشد.