افزایش شیب رشد اجاره بها در پایتخت

به گزارش پایگاه خبری بانک مسکن -هیبنا، بررسی وضعیت بازار اجاره و عوامل اثرگذار بر روند آن نشان می­ دهد: شیب رشد نرخ اجاره ­بها در واحدهای کوچک و متوسط متراژ نسبت به سایر واحدهای مسکونی در نیمه نخست سال جاری بیشتر خواهد بود. این موضوع یک علامت به سیاست­گذار بخش مسکن از بابت لزوم برنامه ­ریزی پیش از شروع فصل نقل و انتقالات ملکی است تا با اقدامات اقتصادی مناسب بازار اجاره، حجم این نوع از عرضه آپارتمان در تابستان تا حد امکان به میزان تقاضای موجود، تقویت شود.

نرگس رزبان کارشناس بازار مسکن در بررسی روند بازار اجاره سال جاری با تائید این موضوع، به پایگاه خبری بانک مسکن - هیبنا، گفت: با توجه به اینکه مکانیزم اجاره ­داری در ایران مبتنی بر شیوه ­ی سنتی است و اکثریت قریب به اتفاق موجرین، افرادی هستند که مسکن را به عنوان یک دارایی و با انگیزه حفظ قدرت خرید پول و به عبارتی با انگیزه سفته­ بازی خریداری می­ کنند، طبیعی است که میزان اجاره­ بها در تراز سودآوری سایر بازارها، تغییرات قدرت خرید پول (تورم) و قیمت مسکن قرار خواهد گرفت.

وی با اشاره به عوامل اثرگذار بر روند بازار اجاره، اظهار کرد: قیمت مسکن، نرخ تورم و سودآوری بازارهای موازی سه عامل اصلی موثر بر میزان اجاره ­بها هستند. البته عوامل دیگری همچون عرضه واحدهای مسکونی، عوامل روانی و هیجانات بازار، قوانین مالیاتی و .... نیز بر این راستا اثرگذار خواهند بود. اجاره بها معمولاً تابعی از دو متغیر تورم مسکن و تورم عمومی است.

این کارشناس بازار مسکن در بررسی نحوه اثرگذاری این عوامل بر بازار اجاره مسکن تصریح کرد: قیمت مسکن و نرخ تورم هر دو اثر هم جهت بر اجاره ­بها دارند. بررسی روند این شاخص ها حاکی از آن است که در بلند مدت نرخ رشد اجاره­ بها در تطابق با تورم عمومی قرار دارد. اما این به معنای تطابق کامل این دو شاخص در کوتاه ­مدت نیست و طبیعی است که تغییرات کوتاه ­مدت تحت تاثیر عوامل متعدد اقتصادی و روانی دارای نویز خواهد بود به عنوان نمونه در برخی سال­ها میزان رشد اجاره بها به مراتب کمتر از تورم در سال­های دیگر بیش از نرخ تورم است.

وی در عین حال تاکید کرد: این نکته مهم باید مورد توجه قرار گیرد که اجاره­ بهای دریافتی علاوه بر تورم به عوامل متعدد دیگری نیز وابسته است و تغییرات آن نمی ­تواند به طور خالص ناشی از تورم عمومی باشد.

رزبان همچنین با اشاره به تاثیرگذاری رشد قیمت مسکن بر نرخ رشد اجاره­ بها، عنوان کرد: بررسی روند بلندمدت تطابق رشد قیمت مسکن با نرخ رشد اجاره­ بها را تایید می­ کند. شاید یک دلیل عامیانه برای این موضوع این باشد که سنجش رقم اجاره­ بها با قیمت مسکن از سوی موجرین و مشاورین املاک به ویژه در زمان های خاصی که اصطلاحاً بازار گرم است (همچون فصل نقل و انتقال)، به عرف معمول بازار تبدیل شده و کمتر به تورم عمومی توجه می­ شود.

وی نرخ تورم را یکی دیگر از عوامل اثرگذار بر روند بازار اجاره دانست و افزود: نرخ تورم عمومی در واقع نشان ده­ی میزان کاهش ارزش پول ملی است و طبیعی است که نرخ رشد دارایی ­های سرمایه ­ای در بلندمدت با تغییرات نرخ تورم تطابق پیدا می­ کنند. علاوه بر این عوامل، میزان عرضه مسکن و عوامل روانی یا فصلی نیز در اثرگذاری بر بازار مسکن قابل چشم پوشی نیستند.

وی در توضیح بیشتر در خصوص اثرگذاری میزان عرضه واحدهای مسکونی بر نرخ اجاره بها در بازار، گفت: طی سالهای اخیر تولید مسکن از یک سو کاهش داشته و از سوی دیگر فزونی تولید در اواخر دهه 80 و اوایل دهه 90، پدیده افزایش تعداد خانه ­های خالی را به دنبال داشته است، بنابراین نمی­ توان قضاوت دقیقی از کمبود واحد اجاره­ ای در مجموعه بازار داشت، اما در سطح واحدهای کوچک متراژ با توجه به ساختار عرضه، با کمبود مواجه هستیم. طی سال­های اخیر بیش از 50 درصد واحدهای مسکونی ساخته شده مساحت بیشتر از 90 متر مربع داشته اند اما حداقل 60 درصد معاملات خرید و اجاره به واحدهای کمتر از 90 مترمربع اختصاص دارد که این نابرابری خود باعث رشد قیمت شده است.

این کارشناس بازار مسکن همچنین به تاثیرگذاری عوامل روانی بر تعیین نرخ اجاره بها اشاره کرد و افزود: عوامل روانی اغلب در سه ماهه دوم سال به دلیل تقارن با فصل نقل و انتقالات بروز می­ کند و در افزایش هیجانی اجاره ­بها اثرگذار است.