اثر قطع تراکم فروشی بر قیمت مسکن

به گزارش پایگاه خبری بانک مسکن-هیبنا، شهردار جدید تهران (پیروز حناچی)، یکی از مخالفان جدی تراکم فروشی است. برخی از کار شناسان نگرانند لغو فروش تراکم در شهری مانند تهران موجب شود قیمت مسکن دچار جهش مجددی شود اما داوود سوری اقتصاددان معتقد است: این سیاست اگر اجرا شود به دو دلیل اثر چندانی بر بازار مسکن پایتخت ندارد.

وی در توضیح این دو دلیل گفت: دلیل اول آثاری است که سیاست تراکم فروشی برای شهری مانند تهران به دنبال داشته است. از جمله مشکلات اقتصادی شهری در ایران این است که شهرداری ها جهت تامین درآمد و منابع مالی خود اقدام به فروش تراکم می کنند که به معنای فروش منافع آتی شهروندان است. همچنین این سیاست منجر به بی انضباطی در امور شهری شده است. عمده مطالعاتی که انجام شده است نشان می دهد فروش تراکم‌ در تهران در منطقه‌هایی مانند ۱، ۲، ۴ و ۵ نه تنها به ارتقای کیفیت زندگی کمکی نکرده است بلکه باعث توسعه گسترده سوداگری و افزایش قیمت مسکن نیز در این کلانشهر شده است. یعنی علاوه بر کاهش کیفیت زندگی، وضعیت را به لحاظ اقتصادی برای افرادی که بضاعت کمتری دارند در مناطق پایین و اطراف تهران سخت ‌تر کرده است.
وی با اشاره به تجربه دنیا که سعی می شود با سیاست بلند مرتبه سازی به عرضه مسکن کمک شود تا از این طریق حجم عرضه با تقاضای موجود در بازار همخوان باشد، اظهار کرد: اگر به نحوه استفاده توجه نشود این سیاست همچون سیاست های دیگر به انحراف کشیده می شود. در دنیا زمانی که بحث بلند مرتبه‌سازی مطرح می‌شود، مابه‌ازایی دارد. برای مثال، می‌گویند بلند مرتبه‌ سازی می‌کنیم که ما به ‌ازای آن زمین بیشتری را آزاد کنیم، یا زمین بیشتری در اختیار مردم قرار گیرد، یا فضای سبز بیشتری داشته باشیم. اتفاقی که در تهران افتاده و یا در شهرهای دیگر نیز شاهد هستیم، این است که عایدی که به ‌دست نیامده هیچ، بلکه تراکم و جمعیت‌پذیری شهر را نیز بدون خدمات توسعه دادیم و خدمات متناسب را ایجاد نکردیم.
این اقتصاددان به دلیل دوم اشاره کرد و افزود: دلیل دوم به اشباع شدن ظرفیت مسکن باز می گردد. با توجه به آمار موجود از وضعیت خانه های خالی در شهر تهران به نظر می رسد که ظرفیت سرمایه گذاری در این بخش به قوت گذشته وجود ندارد. بازار مسکن گنجایش مشخصی برای ساخت و ساز دارد. این گنجایش در طرح جامع شهر تهران مصوب اواسط دهه 80، تعیین شده است. بر این اساس، تعداد واحدهای مسکونی موجود در تهران در سال 1404 نباید از حد جمعیت پذیری 10 میلیون و 500 هزار نفر تجاوز کند. با توجه به تعداد افراد هر خانوار در تهران که حدود 3.1 است، تعداد کل واحدهای مسکونی در تهران در سال 1404 باید حداکثر 3 میلیون و 400 هزار واحد باشد. در حال حاضر 3 میلیون و 630 هزار واحد مسکونی در تهران وجود دارد. بنابراین، شهر تهران بیش از این گنجایش ساخت و ساز ندارد. در این میان، بعید است وقتی حدود نیم میلیون واحد مسکونی خالی از سکنه وجود دارد که برای آن مشتری وجود ندارد باز هم به بخش مسکن اقبال وجود داشته باشد به جز بخش هایی از بازار که به بافت فرسوده مرسوم است و در صورت توانمند سازی تقاضا و عرضه می تواند محل جدیدی برای عرضه مسکن باشد.