احتمال بالا برای «کاهش بیشتر» قیمت مسکن

محمدسعید حیدری در گفت‌ و گو با پایگاه خبری بانک مسکن-هیبنا، با اشاره به اینکه یکی از عوامل بنیادی موثر بر بازار مسکن، عامل «جذب سرمایه» است که ناظر بر رابطه میان قیمت مسکن و اجاره‌بها است، گفت: این رابطه اکنون برهم خورده است، به نحوی که اگر در حال حاضر قرار باشد قیمت مسکن از طریق اجاره‌بها بازگشت سرمایه داشته باشد، 30 سال طول می‌کشد.

وی افزود: به بیان ساده‌تر، مدت زمان متعارف پس‌انداز برای خرید مسکن باید حول و حوش 15 سال و حتی کمتر از این میزان باشد. این در حالی است که به دنبال جهش قیمت مسکن در دوره اخیر رونق، اکنون این مدت بسیار افزایش یافته است. در نتیجه برای بازگشت رابطه میان قیمت و اجاره‌بها یا باید قیمت مسکن کاهش پیدا کند و یا اینکه اجاره‌بها افزایش یابد.

حیدری با اشاره به شروع روند کاهش قیمت مسکن از تابستان، اظهار کرد: شارژ نرخ اجاره‌بها زمانی قابل تحقق است که درآمد خانوارها افزایش یابد. اما واقعیت این است که به طور کلی رشد درآمد از محل حقوق و دستمزد به سرعت رخ نمی‌دهد و در نتیجه حداقل دو تا سه سال زمان لازم است تا اجاره‌بها به میزان قابل توجهی که کاهنده فاصله تا قیمت مسکن باشد، افزایش پیدا کند. در واقع اجاره‌بها علاوه بر اینکه تابعی از قیمت مسکن است، تابعی از استطاعت مستاجران و سطح متوسط درآمد آنها نیز است.

این کارشناس و صاحب‌نظر اقتصاد مسکن معتقد است با توجه به این وضعیت، در ماه‌های پیش‌رو همچنان افت قیمت اسمی مسکن محتمل است؛ ضمن اینکه پس از این مرحله، کاهش قیمت واقعی مسکن ادامه‌دار خواهد بود، به این معنا که میزان رشد قیمت مسکن، جزیی و به مراتب از نرخ تورم کمتر خواهد بود و در نتیجه قیمت واقعی مسکن در نسبت با تورم عمومی در ادامه دوره رکود فعلی روند کاهشی خواهد داشت.

حیدری در ادامه با اشاره به اینکه طی 30 سال اخیر، هزینه مسکن در سبد خانوار همواره صعودی بوده است، گفت: در این میان هر بار که جهش قیمت مسکن رخ داده، هزینه مسکن در سبد خانوار یکباره افزایش قابل توجهی داشته است. از طرفی با توجه به اینکه هر قدر سهم یک هزینه در سبد خانوار بیشتر باشد، مدیریت آن برای خانوار سخت‌تر می‌شود، می‌توان پیش‌بینی کرد که این دوره رکود مسکن به مراتب سنگین‌تر و طولانی‌تر از دوره‌های رکود پیشین در بازار معاملات مسکن خواهد بود؛ کما اینکه آمارها حاکی است رکود قبلی مسکن به مراتب از رکود پیش‌تر از آن طولانی‌تر بوده است و این روند در طول 25 سال اخیر غالبا به همین شکل وجود داشته است.

وی خاطرنشان کرد: عمیق‌تر شدن رکود ناشی از این واقعیت است که هزینه مسکن به حدی در سبد خانوار رشد کرده که بازار مسکن دچار فروپاشی شده و به همین خاطر حجم معاملات بسیار پایین‌تر از حد مورد انتظار است. طبیعی است تطبیق معیشت خانوار با این وضعیت زمان‌بر خواهد بود و بسیار محتمل است که بیش از یک دوره دو، سه ساله به طول بیانجامد.