جزئیات تامین مالی مسکن از کانال بورس

روش های تامین مالی در بازار مالی ایران عموما از طریق «بازار پول» و «بازار سرمایه» صورت می‌گیرد که یکی از این روش‌ها در بازار سرمایه انتشار انواع صکوک یا همان اوراق بهادار اسلامی است.

به گزارش پایگاه خبری بانک مسکن، در بازار پول، ابزارهای مالی کوتاه‌مدت با ویژگی پایین بودن ریسک عدم ‌پرداخت و نقد شوندگی بالا ارائه می‌شوند. تمرکز فعالیت این بازار در استفاده از ابزارهایی است که به اشخاص و بنگاه‌های تجاری این امکان را می‌دهد تا به سرعت، نقدینگی خود را به میزان مطلوب برسانند.

در عین حال در «بازار سرمایه» ابزارهای مالی بلند مدت با سررسید بیش از یکسال مورد معامله قرار می‌گیرد. بازار سرمایه، بازاری برای خرید و فروش اوراق مالکیت و اوراق بدهی است که بین تأمین ‌کنندگان سرمایه مثل سرمایه گذاران خرد، سرمایه گذاران حقوقی و متقاضیان سرمایه همچون شرکت‌ها، دولت یا اشخاص، یک کانال ارتباطی ایجاد می‌کند.

در یک تقسیم ‌بندی کلی بازار سرمایه‌ در ایران، از نظر شرایط شرکت‌ها، به دو بازار« بورس اوراق بهادار» و «فرابورس» طبقه‌بندی می‌شود. 

اما انواع ابزارهای تأمین مالی ایران مبتنی بر «بدهی» و «سرمایه» هستند که صندوق‌های سرمایه گذاری زمین و ساختمان روش‌های مبتنی بر سرمایه و انواع اوراق مشارکت، صکوک اجاره، صکوک مرابحه، صکوک استصناع، اوراق رهنی، اوراق سلف موازی و گواهی سپرده از روش‌های تامین مالی مبتنی بر بدهی محسوب می‌شوند.

اوراق رهنی

اوراق بهادار رهنی یا اوراق بهادار به پشتوانۀ وام‌های رهنی (MBS)، نشان دهندۀ حقوق دارندۀ اوراق، بر وجوه دریافتنی ناشر است. این اوراق از جمله اوراق بهادار با پشتوانه دارایی محسوب می‌شود که جریان نقدی آن به پشتوانه اصل و بهره‌های پرداختی مجموعه‌ای از وام‌ها و تسهیلات رهنی است. پرداخت‌های این اوراق به طور معمول به صورت ماهانه و طی زمان تا سررسید این وام ها صورت می گیرد.

از جمله مزایای اوراق بهادارسازی رهنی کاهش هزینه‌ی تأمین مالی برای بانک‌ها و مؤسسات مالی اعتباری، مدیریت ریسک ناشی از عدم انطباق دارایی‌ها و بدهی‌ها (به ویژه برای بانک‌ها و مؤسسات مالی اعتباری)، بهبود نسبت کفایت سرمایه بانک‌ها و مؤسسات مالی و اعتباری و خارج کردن دارایی‌ها از ترازنامه و بهبود ترکیب دارایی‌ها است.

بانک مسکن تابستان امسال توانست با کسب مجوز از بانک مرکزی، فاز اول بازار رهن ثانویه را با انتشار 300 میلیارد تومان اوراق رهنی، راه­اندازی کند.

این بازار، به نقدشدن سریع منابع پرداخت شده بانک مسکن بابت تسهیلات خرید که در حالت طبیعی بین 12 تا 15 سال بازپرداخت می­شود کمک می کند.

به کمک اوراق رهنی، توان وام­دهی بانک مسکن افزایش پیدا می­کند. وصول مطالبات بلندمدت از طریق انتشار اوراق رهنی به پشتوانه وام­های اولیه و فروش در اوراق در بازار سرمایه، باعث چابک­سازی نظام بانکی در جهت تقویت تامین مالی بخش مسکن خواهد شد.

انواع اوراق بهادار اسلامی

صکوک به عنوان اوراق بهادار با پشتوانه‌ مالی باید دارای ارزش باشد و نمی‌تواند بر اساس فعالیت‌های سفته‌بازی و سوداگرانه و فعالیت‌های بدون خلق ارزش و کار، سودآوری داشته باشد. 

طراحی و ارائه ابزارهای مالی اسلامی، علاوه بر رفع مشکل فعالان بخش‌های مختلف اقتصادی، می‌تواند به توسعه روزافزون بازار‌های مالی اسلامی منجر شود؛ به دلیل ربوی بودن اوراق قرضه در نظام مالی اسلامی، کشورهای اسلامی همواره به دنبال طراحی و توسعه ابزارهای مالی مطابق با شرع اسلام هستند.

اوراق اجاره

اوراق اجاره، یکی از راه‌های تأمین مالی برای تهیه دارایی سرمایه‌ای دولت، شهرداری یا یک بنگاه خصوصی است که دارنده آن به صورت مشاع مالک بخشی از دارایی نیز است که منافع آن بر اساس قرارداد اجاره به مصرف‌کننده یا بانی واگذار می‌شود. در صکوک اجاره حق استفاده از منافع دارایی یا مجموعه‌ای از دارایی‌ها، در قبال دریافت اجاره‌بها از مالک به شخص دیگری (بانی) منتقل می‌شود.

 بر اساس این اوراق، مدت قرارداد اجاره مشخص است و می‌توان اجاره‌بها را در ابتدای دوره، انتهای دوره، با سررسیدهای ماهانه، فصلی یا سالانه پرداخت کرد. ازآنجا که این اوراق‌بهادار بیانگر مالکیت مشاع فرد است، می‌توان آن را در بازار ثانویه و به قیمتی که به وسیله عوامل بازار تعیین می‌شود، معامله کرد.

اوراق استصناع

اوراق استصناع صکوک استصناع و یا اوراق سفارش ساخت مبتنی بر عقد استصناع بوده و از جمله اوراق بهادار با بازدهی ثابت محسوب می‌شوند؛ اوراق استصناع با هدف ایجاد ابزاری جدید در زمینه تامین مالی پروژه‌ها و تامین مالی پیمانکاران طراحی شده است. به موجب اوراق استصناع یکی از طرفین قرارداد، در مقابل مبلغی معین، ساخت و تحویل چیز مشخصی را در زمان معین نسبت به طرف دیگر به عهده می‌گیرد.

اوراق مرابحه

از دیگر روش‌های تامین مالی، عقد مرابحه است که از جمله قدیمی‌ترین قراردادهای مالی مورد تأیید اسلام تلقی می‌شود؛ اوراق مرابحه اوراق بهاداری هستند که دارندگان آنها به صورت مشاع مالک‌ دارایی مالی یا دِینی هستند که براساس قرارداد مرابحه حاصل شده باشد. این اوراق بازدهی ثابت دارد و قابل فروش در بازار ثانویه است.

اوراق سلف موازی

این اوراق با هدف کمک به تامین بخش تولید در کشور منتشر می‌شود که براساس آن عرضه کننده، مقدار معینی از دارایی پایه را مطابق مشخصات قرارداد سلف استاندارد در ازای بهای نقد به فروش می رساند تا در دوره تحویل به خریدار تسلیم کند.

با انتشار اوراق سلف شرکت تامین کننده منابع، در بین دوره سودی به سرمایه‌گذاران پرداخت نمی‌کند و کل اصل و سود منابع مالی تامین شده در سررسید پرداخت خواهد شد، به عبارتی این نوع تامین مالی باعث حفظ قدرت نقدینگی در کوتاه مدت برای تامین کننده منابع می‌شود.