اثر نوسانات بازار ارز بر بخش مسکن

-پس از استقرار دولت یازدهم، سیاستگذاران بخش مسکن تلاش­ زیادی در جهت ایجاد تنوع در سبد تسهیلاتی مسکن و افزایش سقف رقم تسهیلات ساخت و خرید مسکن کردند تا از این طریق رونق غیرتورمی در حوزه مسکن ایجاد شود. مجموعه اقدامات سیاستگذاران بخش مسکن را چطور ارزیابی می­کنید؟

در اینکه قطعا فعالیت­های ساختمانی نقش موثری در اقتصاد ایران دارند تردیدی نیست. هم به جهت آنکه اشتغال را بالا می برند و هم به جهت ارزش افزوده بالایی که در تولید ملی می تواند داشته باشد.از سوی دیگر زنجیره فعالیت این بخش به دهها صنعت دیگر تسرّی می یابد.در واقع بیش از یکصد صنعت از رونق مسکن تاثیر می گیرند. رقم اشتغال در بخش مسکن در دولت دهم قریب به 16 درصد بوده که رقم بسیار بالایی بوده است و در دوره فعلی که با رکود شدید در بخش مسکن روبرو هستیم، بخش عمده ای از این سطح اشتغال کاسته شده است. در عین حال در 10 سال اخیر، ازآنجاکه بخش مسکن و ساختمان توسعه یافته، فعالیت شرکتها و بخشهای درگیر و مرتبط با آن هم توسعه داشته بنابراین شرکت­های مرتبط با این صنعت به توسعه ظرفیت های تولیدی خود اقدام کرده اند. با رکود فعلی، کاهش تقاضا و اشباع بازار، نه تنها ظرفیتهای خود بخش ساختمانی، بلکه ظرفیت­های اکثر بخش ­های مرتبط با ساختمان بلااستفاده شده است. از این رو به نظر می­رسد یکی از مهم ترین اقدامات در دوره کنونی برای ایجاد تحرک در بازار مسکن توسعه بازار رهن (تسهیلات رهنی) بود تا از طریق آن متقاضیان خرید مسکن بتوانند با استفاده از اقساط طولانی مدت خرید کنند و به تدریج بخش مسکن به فاز رونق بازگردد.

ضمن آنکه با ابزارهای جدیدی که از سوی بانک مسکن به بازار عرضه شد و افزایش ابزارهای رهنی، شاهد ورود تدریجی بازار مسکن به فاز پیش رونق هستیم و به نظر می­رسد حجم معاملات در ماه­های آتی نیز ارتقا پیدا کند.

-آیا افزایش حجم معاملات و عرضه ابزارهای جدید تسهیلاتی به معنای تغییر در سطوح قیمتی خواهد بود؟

لزوماً تغییر خاصی نخواهد داشت.

-ایجاد سبد تسهیلاتی متنوع در شرایط عادی بازار این فرضیه را به وجود آورده بود که بازار طی چندماه آتی می تواند به فاز رونق وارد شود اما در حال حاضر یک معادله جدید به بخش مسکن وارد شده است. طی روزهای اخیر نوسان نرخ ارز موجب شده که برخی از فعالان بازار مسکن پیش بینی کنند که بازار مسکن با خطر کور شدن رونق روبه رو خواهد شد. تحلیل شما از این معادله جدید چیست؟

اتفاقا کاملا برعکس است افزایش نرخ تورم و نوسان نرخ ارز رونق در بازار مسکن را پیش می اندازد.

-یعنی شما جزء گروهی هستید که اعتقاد دارند با نوسان نرخ ارز و انتظارات تورمی بازار رونق می گیرد؟

من بر این عقیده هستم که اگر نوسان نرخ ارز در بازار ادامه داشته باشد و از ناحیه آن شاخص قیمت هم رشد کند بازار مسکن نیز با رونق در خرید و فروش روبرو می شود اما این رونق بازار را خراب می کند.

-چرا؟

چون رونق ایجاد شده ناشی از معاملات سفته بازی است در حالی که اشاره کردم بازار مسکن باید مصرفی بماند و اجازه ندهد با معاملات سفته بازانه در این بازار رونق ایجاد شود. البته برای ارزیابی زود است چون همان گونه که بانک مرکزی اعلام کرده تقاضای ایجاد شده در بازار فصلی و ناشی از پیک تقاضا است. ما در سالهای قبل نیز شاهد افزایش نرخ ارز در ابتدای پاییز تا میانه زمستان بودیم اما در آخر سال روند قیمت پنج تا 10 درصد کمتر از قیمت ابتدای زمستان بوده است.نکته دیگر آنکه اگر قیمت در همین سطح نیز تثبیت شود با قیمتی که دولت در ابتدای کار خود تحویل گرفته فاصله چندانی ندارد بنایراین فشار قیمتی خاصی ندارد که تقاضای سفته بازی را تحریک کند. نکته آخر هم این است که با فرض فعال شدن تقاضای سفته بازی باید دید کدام بخش بازار مسکن درگیر می شود. برای مثال بدلیل عرضه بیش از حد در حوزه املاک اداری و تجاری امکان افزایش قیمت محدود است.در حوزه آپارتمان های لوکس هم شرایط مشابه است.اما در بخش های میان متراژ و کوچک متراژ باید با دقت بیشتری اظهار نظر کرد.در مجموع من امیدوارم نوسان ارز مقطعی باشد تا بازار مصرفی کماکان خاصیت مصرفی خود را حفظ کند.در این حالت تمام اقتصاد از رونق این بخش ولو اندک حس پیروزی دارند اما رونق ناشی از سفته بازی باران است که به یک باره می بارد و تمام می شود.