پایگاه خبری بانک مسکن گزارش می‌دهد:
برآورد نرخ بازدهی صندوق سرمایه گذاری شمال‌غرب برای سرمایه گذاران
به گزارش خبرنگار پایگاه خبری بانک مسکن، پروژه مسکونی صندوق سرمایه‌گذاری زمین و ساختمان مسکن شمال غرب با عنوان پروژه «نرگس رشدیه»، در تبریز و در قالب یک بلوک 17 طبقه فعالیت خود را از تاریخ آبان سال گذشته با دریافت مجوز از سازمان بورس و اوراق بهادار آغاز کرد.
بر اساس آخرین گزارش روند اجرای این پروژه 96 واحدی، میزان پیشرفت کل این پروژه تا پایان دی ماه 33 درصد است که این میزان پیشرفت به تفکیک در بخش تجهیز کارگاه 75 درصد، عملیات خاکی 100 درصد، اسکلت 79 درصد و در بخش سفت کاری و نازک کاری 13 درصد بوده است.
شرکت گروه سرمایه گذاری مسکن به عنوان مدیر صندوق، شرکت سرمایه گذاری مسکن شمال غرب مدیر ساخت و شرکت تامین سرمایه بانک مسکن نیز به عنوان بازارگردان به عنوان ارکان پروژه فعالیت می‌کنند.
انواع ریسک فرآوری پروژه
اما صندوق های سرمایه گذاری نیز همچون سایر فعالیت‌های اقتصادی با ریسک‌هایی مواجه است. در عین حال که تمهیدات لازم به عمل آمده تا سرمایه گذاری در صندوق برای سرمایه گذاران سودآور باشد ولی احتمال وقوع زیان و عدم انطباق واقعیت با پیش بینی‌ها وجود دارد بنابراین سرمایه گذاران باید به همه ریسک‌های سرمایه گذاری در صندوق توجه کنند.
طبیعتا باید ریسک‌های مرتبط با صنعت ساختمان و ریسک‌های مربوط به دارندگان واحدهای سرمایه گذاری صندوق به طور مجزا بررسی شوند.
ضمن اینکه نمی‌توان به طور دقیق نسبت به تفکیک ریسک پروژه و ریسک واحدهای سرمایه گذاری اقدام کرد چرا که دارندگان واحدهای سرمایه گذاری مالک پروژه ساختمانی هستند، اما برای توجیه بهتر سرمایه گذاران باید ریسک‌های فرآوری پروژه در دو طبقه انواع «ریسک‌های مرتبط با انبوه‌سازی» و انواع «ریسک‌های مرتبط با سرمایه گذاران صندوق» را مورد توجه قرار داد.
ریسک‌های مرتبط با صنعت ساختمان در انواع بازارهای رقیب، مصالح و مواد اولیه، رکود و رونق بازار مسکن و قوانین و مقررات دسته بندی می‌شوند. همچنین ریسک‌های مرتبط با سرمایه گذاران شامل ریسک‌های کاهش ارزش دارایی‌های صندوق، افزایش هزینه‌های ساخت، عدم اتمام پروژه در موعد مقرر و ریسک کاهش قیمت بازاری واحدهای سرمایه گذاری هستند.
نرخ بازدهی داخلی صندوق در حالت بدبینانه
با این حال نرخ بازدهی داخلی صندوق در دو حالت خوش بینانه و بدبینانه حائز اهمیت است. به رغم تلاش جهت بررسی تمام عوامل موثر بر جریانات نقدی پروژه ممکن است برخی از عوامل موجب تغییر میان بازده پیش بینی شده و بازده مورد هدف شود. از جمله عواملی که می‌تواند موجب تغییر در تحقق برآوردها شود بهای تمام شده و فروش پروژه است.
در صنعت ساختمان تغییر در نرخ بهای تمام شده در اثر تغییر در افزایش بهای ساخت ناشی از افزایش تورم می‌تواند منجر به تغییر آوردها شود. اگرچه معمولا همزمان با افزایش بهای ساخت ناشی از تورم، قیمت فروش نیز تغییر می‌کند، اما این بخش جهت رعایت اصول محافظه کارانه فرض می شود که تورم تنها منجر به افزایش بهای ساخت شده و تغییری در بهای فروش صورت نپذیرد. در این راستا در حالت بدبینانه تمام مفروضات ثابت و تنها بهای ساخت پروژه به میزان 10 درصد افزایش می‌یابد. در این شرایط بهای تمام شده پروژه در حالت بدبینانه 364 هزارو 968 میلیون ریال و نرخ بازده داخلی (IRR) صندوق سرمایه گذاری در سناریوی بدبینانه 22.28 درصد برآورد شده است.
نرخ بازدهی داخلی صندوق در حالت خوش بینانه
در سناریوی خوش بینانه فرض می‌شود بهای فروش به میزان 10 درصد رشد کند. با در نظر گرفتن افزایش 10 درصد در قیمت فروش بهای تمام پروژه در حالت خوش بینانه 495 هزار و 510 میلیون ریال پیش بینی می‌شود. در این شرایط نرخ بازده داخلی (IRR) صندوق سرمایه گذاری در سناریوی خوش بینانه 31.3 درصد برآورده شده است.
بر اساس این گزارش، کل خالص ارزش دارایی‌های صندوق 211 میلیارد و 669 میلیون و 280 هزار و 119 ریال، خالص ارزش هر واحد سرمایه گذاری به بهای تمام شده 10 هزار و 227 ریال و خالص ارزش هر واحد سرمایه گذاری به ارزش روز 9 هزار و 788 ریال در نظر گرفته شده است. همچنین 20 میلیون و 697 هزار و 400 واحد سرمایه گذاری نزد سرمایه گذاران با قیمت پایانی هر واحد سرمایه گذاری صندوق ١٢.٠٠٧ ریال اعلام شده است.
