دو پیش شرط انتشار اوراق بهادار در بازار رهن ثانویه
به گزارش پایگاه خبری بانک مسکن، 13 تیرماه امسال بود که با راه‌اندازی بازار «رهن ثانویه» در فرابورس، بانک مسکن 300 میلیارد تومان اوراق بهادار رهنی منتشرکرد که با توجه به اعلام قبلی زمان عرضه، در کسری از ثانیه فروش رفت. بانک مسکن با انتشار این اوراق توانست 300 میلیارد تومان اوراق بهادار را به پشتوانه بخشی از تسهیلات خرید مسکن که در سال‌های گذشته پرداخت کرده بود، در فرابورس عرضه کند. به این ترتیب بخشی از منابع مالی بانک مسکن که بازپرداخت آن طبق روال عادی دست‌کم 10 سال تمام به طول می انجامد، با فروش این اوراق به صورت یک‌جا نقد شد و توانست منابع تازه ای برای تسهیلات دهی در اختیار بانک مسکن قرار دهد. نرخ سود اسمی سالانه این اوراق 5/18 درصد است که با توجه به پرداخت هر سه ماه یک بار، سود ترکیبی سالانه آن 20 درصد خواهد بود.
راه‌اندازی بازار رهن ثانویه در فرابورس از یک زاویه دیگر نیز برای خریداران اوراق فرصت سرمایه‌گذاری مطلوبی نسبت به سایر فرصت‌های سرمایه‌گذاری محسوب می‌شود. از آنجا که این اوراق به پشتوانه وام‌های خرید مسکن منتشر شده که دارای معتبرترین وثیقه یعنی قرار گرفتن سند ملک خریداری شده در رهن بانک است، وصول آنها ضمانت محکمی دارد و به عبارتی ریسک نکول آنها بسیار پایین است.
شکل‌گیری این ابزار جدید تامین مالی برای بانک مسکن، سبب شد دارایی‌های مالی بانک مسکن که دیر نقد شونده است، آزاد شود و به پرداخت دوباره وام خرید اختصاص یابد. این بازار همچنین نسبت کفایت سرمایه بانک را بهبود می‌بخشد و در نتیجه قدرت وام‌دهی بانک افزایش می‌یابد.
بر اساس مجوز بانک مرکزی، بانک مسکن می‌تواند تا سقف 1000 میلیارد تومان تا پایان امسال و تا سقف 10 هزار میلیارد تومان در سنوات آتی اوراق رهنی موسوم به «MBS» منتشر کند و از طریق فرایند تنزیل تسهیلات پرداختی، منابع لازم برای پرداخت تسهیلات بیشتر را زودتر از موعد فراهم کند. با این وجود به نظر می‌رسد وجود موانعی در این مسیر سبب شده که امکان برخورداری بیشتر از این ابزار در حال حاضر فراهم نباشد. به عبارت دیگر ادامه انتشار اوراق رهنی به تحقق شروطی گره خورده است که عملیاتی شدن آن در حیطه اختیارات سیاست‌گذار پولی است.
شرط اصلی برای اقتصادی شدن انتشار اوراق این است که بانک بتواند با استفاده از این منابع، تسهیلاتی با نرخ سود سالانه برابر با سود اوراق رهنی به متقاضیان پرداخت کند. به بیان دیگر، اگر چه بانک عامل بخش مسکن به دنبال درآمدزایی نبوده و هدف از انتشار اوراق بهادار در بازار رهن ثانویه، صرفا کمک به پرداخت تسهیلات بیشتر خرید مسکن است، اما باید این توان را داشته باشد که متناسب با نرخ سود تسهیلات اولیه و همچنین نرخ تنزیل آن، اوراق رهنی را با سود بازارپذیر در بورس عرضه کند. اما در شرایط کنونی، زمزمه کاهش نرخ سود بانکی از یک سو و نرخ سود حدود ١٥ درصد تسهیلات اولیه رهنی از سوی دیگر هزینه انتشار اوراق رهنی را فاقد توجیه اقتصادی کرده است.
شرط دوم این است که نرخ سود پرداختی به خریداران اوراق بهادار رهنی به میزانی تعیین شود که قابل رقابت با سایر فرصت‌های سرمایه‌گذاری باشد. زمانی که بانک مسکن فرایند قانونی انتشار اوراق رهنی را طی می‌کرد نرخ سود بانکی سالانه 18 درصد بود اما با مصوبه بانک مرکزی این نرخ از اول تیرماه امسال به 15 درصد کاهش یافت. به این ترتیب درست چند روز پیش از اینکه بازار رهن ثانویه رسما آغاز به کار کند و بانک مسکن 300 میلیارد تومان اوراق با نرخ سود اسمی 5/18 درصد را در این قالب بفروشد، سیاست پولی دچار تغییر شد و این اوراق جذابیت مضاعفی برای خریداران پیدا کرد اما در مقابل شرایط برای بانک و نهاد منتشر کننده اوراق دشوار شد.
آنچه که موجب شده فعلا امکان انتشار دوباره اوراق رهنی فراهم نباشد این است: بانک مسکن بعد از اینکه تسهیلاتی را که در گذشته با نرخ بهره 15 درصدی به متقاضیان پرداخت کرده است، امروز با نرخ 5/18 درصدی تنزیل کرده است اما در عین حال نمی‌تواند با این منابع تسهیلاتی با همین نرخ بهره پرداخت کند. بر اساس مقررات کنونی بانک مرکزی، بانک مسکن تسهیلات صندوق پس‌انداز مسکن یکم را با نرخ سود 5/9 درصد و تسهیلات بدون سپرده از محل فروش اوراق «تسه» را با نرخ سود 17 درصد پرداخت می‌کند. همچنین نرخ سود تسهیلات نوسازی بافت فرسوده 8 درصد تعیین شده است. وجود پارادوکس ناشی از اختلاف زیاد بین نرخ‌های تنزیل و سرمایه‌گذاری مجدد با منابع مالی حاصل از آن سبب شده انتشار اوراق رهنی به صرفه به نظر نمی‌رسد.
دکتر سید محسن فاضلیان، مدیرعامل شرکت تامین سرمایه بانک مسکن در گفت و گو با پایگاه خبری بانک مسکن، بازار رهن ثانویه در صورت فراهم بودن پیش شرط‌های لازم و همراهی سیاست‌گذار پولی، می‌تواند به عنوان یکی از ابزاهای کارآمد تامین مالی مورد استفاده قرار گیرد.
وی با تاکید بر ضرورت رفع پارادوکس ناشی از اختلاف زیاد بین نرخ‌های «تنزیل» و «سرمایه‌گذاری مجدد با منابع مالی حاصله»، تصریح کرد: تصویب آیین‌نامه انتشار اوراق رهن ثانویه توسط بانک مرکزی می‌تواند زمینه ساز انتشار دوباره اوراق بهادار در بازار رهن ثانویه در آینده باشد.
به گفته فاضلیان، آیین‌نامه انتشار اوراق رهن ثانویه هم اکنون در حال بررسی و طی فرایند تصویب توسط بانک مرکزی و سازمان بورس و اوراق بهادار تهران است.
