شرط لازم برای ورود بخش عرضه به بازار مسکن/ افزایش معاملات مسکن مدیون اقدامات بانک مسکن است

رکود حاکم بر بازار مسکن در دوره اخیر به لحاظ دوره زمانی و وسعت،  یک رکورد برای اقتصاد به حساب می آید که از نیمه دوم سال 1392 شروع شده است و تا کنون نیز بر حضور خود در اقتصاد ایران اصرار دارد.

پایگاه خبری بانک مسکن در گفت و گو با داوود سوری اقتصاددان برجسته کشور به بررسی تمایز این دوره رکود مسکن با دوره­ های پیشین و همچنین روند بازار مسکن در ماه ­های آتی پرداخته است.

-به نظر می ­رسد رکود دوره اخیر بازار مسکن که از نیمه دوم سال 92  آغاز شده ­است نسبت به دوره های پیشین رکود و رونق مسکن متفاوت است. اولین تفاوت آن با دوره های پیشین پایداری آن بیش از 2/5 سال است. دلیل این روند در بازار مسکن را در چه عواملی می توان جست و جو کرد؟

دلیل اول این تمایز به وسعت رکود اقتصادی باز می گردد؛ آمارها نشان می دهد حداقل برای دو سال، اقتصاد ایران نرخ رشد اقتصادی منفی بسیار بالایی تجربه کرده است.از سال 93 به بعد نیز گرچه برای یک سال بانک مرکزی و برای سال دیگر مرکز آمار از مثبت شدن این نرخ خبر دادند اما اطلاعات غیر رسمی حاکی از آن است که بر آورد هر دو نهاد از سال 93 و 94  یکسان نیست.تنها سالی که هر دو نهاد تا کنون رشد اقتصادی را مثبت اعلام کرده اند سال 95 و برای فصل نخست است. بنابراین رشد اقتصادی مثبت اعلام شده هنوز نمی تواند محل اتکا برای تحلیل وضعیت باشد.از این رو بخشی از رکود مسکن را باید درکم جانی رشد اقتصادی در سال های اخیر جست و جو کرد. رکود حاکم بر سایر بخش های اقتصادی بر بخش مسکن نیز سایه انداخته و موجب تحدید تشکیل سرمایه در این حوزه شده است. اما دلیل دوم که به نظر می رشد چشم انداز بخش مسکن را در بلند مدت تحت الشعاع قرار دهد تغییر روند جمعیتی در سال های گذشته است. این تغییرات موجب شده که بخشی از تحلیگران بر این نکته پای بفشارند که مسکن در مقایسه با سال های گذشته جذابیت همیشگی خود را به عنوان یک منبع سرمایه گذاری از دست داده است.

-پیش بینی این روند برای یک دوره طولانی مدت است یا بلند مدت؟

این پیش بینی ها برای چشم انداز بلندمدت است و برای روندهای کوتاه مدت باید بدنبال نشانه و علامت های دیگر رفت. برای نمونه یکی از حس گرهای بازار مسکن در نیمه دوم سال سرمایهگذاری بخش خصوصی و پروانه های تاسیس شده است. این دو شاخص می توانند منعکس کننده موقعیت بازار مسکن در روندهای کوتاه مدت باشند.آخرین آمارهای اعلام شده نشان می دهد بازار از سمت عرضه همچنان در رکود به سر می برد.

-وضعیت بازار در سمت تقاضا را چگونه ارزیابی می کنید؟

در سمت تقاضا نیز مهم ترین عنصر، سطح دسترسی خانوار است. بر اساس آمارها، رفاه متوسط خانوارها از سال ۸۶ به بعد روند نزولی داشته است. متوسط سطح رفاه در شهرها ۱۵.۴ درصد و در روستاها بالغ بر ۲۹ درصد کاهش یافته است؛این در حالی است که در نیمه دوم دهه 80 حجم زیادی از منابع نفتی در اشکال متفاوت به اقتصاد تزریق شد.با این وجود درآمد حقیقی سرپرست خانوارها در این دوره به شدت کاهش یافته است.سطح تولید ناخالص داخلی نیز بدلیل رشد های منفی سالهای 91 و92 با سطح ثبت شده در سال 90 فاصله دارد. بنابراین سمت تقاضا نیز در این سال ها به طور ملموسی تقویت نشده است. تسهیلات ایجاد شده نیز با وجود رشد در این دوره تکاپوی خرید واحدهای میان متراژ به صورت مستقیم یا تبدیل را نمی دهد. همانطور که پیش بینی می شد در نیمه دوم سال جاری شاهد بروز رونق در بخش معاملات املاک کوچک متراژ و ارزان قیمت بودیم. بنابراین بازار در این حوزه شاهد رونق غیر تورمی خواهد بود. در حوزه های آپارتمان های بزرگ متراژ نیز می توان گفت بدلیل قیمت تمام شده بالا بواسطه سطح متراژ کماکان در سبد خرید متقاضیان جای جدی نداشته باشد. دلیل چنین احتمالی ریشه در نبود پس انداز لازم و ابزار مناسب تامین مالی است.

-اما در این میان سرنوشت بخش عرضه چه خواهد شد؟

برای آنکه بتوان در مورد رفتار بخش عرضه به تحلیلی جامع دست یافت نیاز است که نگاهی به روند معاملاتی سال جاری داشته باشیم. چرا که برای قانع کردن تولیدکنندگان به بازار و تولید و عرضه محصول به زمان بیشتری نیاز است. در نیمه نخست سال جاری عمده معاملات انجام شده در بازار مسکن پایتخت مربوط به یک بخش خاص از بازار بود. به این معنی که بخش زیادی از رونق معاملاتی شکل گرفته در بازار مسکن مربوط به املاک ارزان قیمت و کوچک متراژ بود. افزایش حجم معاملات این بخش نیز به فعالیت هایی باز میگردد که از سوی دولت و بخش سیاست گذار پولی به ویژه همکاری بانک عامل بخش مسکن برای ارائه تسهیلات خرید مسکن انجام شد. به موجب تغییراتی که در میزان و حجم تسهیلات خرید مسکن اتفاق افتاد مجموعه ای از معاملات خرید و فروش مسکن مشاهده شد. اما این اتفاق که در نیمه اول سال جاری در بازار مسکن اتفاق افتاد محصول یک تحریک بود نه یک جریان. همین موضوع نیز باعث شد که افزایش حجم معاملات نتواند به عنوان یک جریان به بخش عرضه سیگنال دهد که در صورت عرضه محصول طی یکسال آینده نیز باز هم چنین تقاضایی در بازار وجود دارد.

-برای آنکه یک جریان رونق در بازار مسکن رخ دهد به چه پیش شرط هایی نیاز است؟

جریان وقتی اتفاق می افتد که مردم با اتکا به درآمدهای خود و انتظار از آینده وارد بازار مسکن شوند.اگر رشد اقتصادی وجود داشته باشد و افراد انتظار داشته باشند که در سال های آتی درآمدی را کسب خواهند کرد و اشتغال خواهند داشت می توانند وارد بازار شوند. برای آنکه این جرقه به جریان تبدیل شود نیازمند آن هستیم که رشد اقتصادی در کشور اتفاق افتد. به دنبال رشد اقتصادی کشور، درآمد تولید خواهد شد و تولید درآمد نهایتا به تقاضا تبدیل می شود. بنابراین برای ورود بخش عرضه به بازار، به دوره بلندمدتی نیاز است که پس از رشد اقتصادی، این انتظار در بازار مسکن نیز تقویت شود که اقتصاد در مسیر درست قرار گرفته است و می تواند رشد داشته باشد. در عین حال سیاست گذاری در بخش مسکن نیز باثبات خواهد بود. در صورت شکل گیری چنین شرایطی می توان انتظار داشت که بخش عرضه نیز همچون بخش تقاضا به بازار وارد می شوند.

در مجموع باید گفت به دلیل آنکه مسکن کالای ناهمگنی است برای آن نمی توان حکم کلی داد اما برای هر بخش با توجه به مختصاتی که دارد می توان تحلیل متناسب ارائه کرد. به طور کلی به دلیل تغییرات رشد جمعیتی و کاهش نرخ تشکیل خانوار باید پذیرفت مسکن به شکل دو دهه قبل نمی تواند از جذابیت برخوردار باشد.