در گفت و گوی تفصیلی با مدیرعامل شرکت تامین سرمایه بانک مسکن تشریح شد:
تامین مالی ۱۴۰ میلیاردی بازار مسکن به کمک بازار سهام
مشروح گفت و گوی خبرنگار پایگاه خبری بانک مسکن با سید محسن فاضلیان که طی آن ضمن ارائه آمار صندوقهای زمین و ساختمان فعال، تعداد سرمایهگذاران مشارکتکننده در پروژههای مسکونی ذیل این صندوقها و منفعت اقتصادی حاصل از این سرمایهگذاری را تشریح کرده است، به شرح زیر است:
طبق وعدههای مطرح شده در سال گذشته، قرار بود 11 صندوق زمین و ساختمان با پوشش یک هزار واحد مسکونی طی سال 94 راهاندازی شود. این وعده تا چه اندازه محقق شده است؟
اگر چه آغاز فرآیند طراحی صندوقهای زمین و ساختمان به سال 86 باز میگردد، اما به دلیل مشکلات عدیده و عدم آشنایی فعالان بازار ملک با مکانیزم بازار سهام، عملا استفاده از این صندوقها به منظور تأمین مالی بخش مسکن تا سال 93 محقق نشد. در اواسط سال 93 بود که دستورالعمل این صندوقها اصلاح شد و برای اولین بار تأمین مالی ساخت مسکن از طریق مکانیزم صندوق زمین و ساختمان صورت پذیرفت. بنابراین صندوقهای زمین و ساختمان ابزاری بسیار جدید و نوپا محسوب میشود. با این وجود، از زمان اصلاح دستورالعمل و اساسنامه این صندوقها، باوجود کاستیها و عدم شناخت ارکان اجرایی و نظارتی نسبت به فرآیند اجرایی تأسیس و فعالیت این صندوقها، در طول سال اول مجموعه مسکن موفق به راهاندازی دو صندوق زمین و ساختمان شد. با آشنایی بیشتر فعالان بازار سرمایه و فعالان بازار ملک با این صندوق و فرآیندهای اجرایی آن، تأسیس و پذیرهنویسی این صندوقها رشد بیشتری پیدا کرد؛ به گونهای که در سال 95 دو صندوق زمین و ساختمان راهاندازی شده و موافقت اصولی راهاندازی دو صندوق دیگر نیز اخذ شد. همانطور که قابل ملاحظه است، تأسیس و راهاندازی این نوع از صندوقهای سرمایهگذاری با رشد مناسبی در حال انجام است.
لازم به ذکر است که راهاندازی این صندوقها در اوج دوره رکود بازار مسکن و بازار سرمایه، توسط مجموعه بانک مسکن صورت گرفته و تا به امروز هیچ مجموعه دیگری موفق به راهاندازی این صندوقها نشده است. به عبارت دیگر، بانک مسکن به عنوان تنها بانک توسعهای حوزه مسکن کشور، در زمینه راهاندازی صندوقهای زمین و ساختمان و استفاده از این ابزار برای خروج مسکن از رکود، پیشگام و پیشرو است.
میزان تحقق این برنامه چقدر بوده و چند صندوق با پوشش چند واحد مسکونی در بازار سرمایه راهاندازی شد؟ این آمار در سالی که گذشت (1395) چگونه بود؟
در خلال سالهای 93 و 94 صندوقهای زمین و ساختمان با عناوین «نسیم» و «شمالغرب» با مجموع پوشش 156 واحد مسکونی در بازار سرمایه راهاندازی شدهاند. اما در طول سال 95 این رقم رشد چشمگیری داشته است و طی این سال دو صندوق سرمایهگذاری زمین و ساختمان مسکن «نارون» و«نگین شهرری» با مجموع پوشش 443 واحد مسکونی در بازار سرمایه راهاندازی شدند. در مجموع تأمین مالی ساخت حدود 600 واحد مسکونی از طریق مکانیز بازار سرمایه در حال انجام است.
به طور کلی از زمان تشکیل صندوقهای زمین و ساختمان تاکنون چه میزان تامین مالی بخش مسکن از این طریق صورت گرفته است؟
از زمان تشکیل صندوقهای زمین و ساختمان تاکنون، در مجموع پروژههای مسکونی به ارزش 140 میلیارد تومان تامین مالی شده است.
این میزان سرمایه حاصل گردآوری سرمایههای خرد و کلان چند نفر است؟
به طور کلی رسالت اصلی صندوقهای سرمایهگذاری جمعآوری سرمایههای خرد و سرمایهگذاری و مدیریت حرفهای آن است. در اکثر بازارهای مالی دنیا سرمایهگذاران خرد که معمولا دانش فنی چندانی در حوزه مالی و سرمایهگذاری ندارند، به سه دلیل صرفه جویی در مقیاس، تخصص و بحث متنوعسازی، وجوه خود را به منظور سرمایهگذاری در اختیار واسطههای مالی و بالاخص صندوقهای سرمایهگذاری قرار میدهند. به عنوان مثال در بازار آمریکا، در سال 1980 از هر 16 خانوار آمریکایی یک خانوار مالکیت واحد سرمایهگذاری را در اختیار داشته است. این در حالی است که در سال 2006 از هر 3 خانوار یک خانوار مالک واحدهای سرمایهگذاری در اختیار داشته و امروزه از هر 3 شهروند ایالات متحده، یک شهروند دارنده واحد سرمایهگذاری صندوقهای سرمایهگذاری است. در کشور ما نیز طبق آخرین آمار تعداد سرمایهگذاران خرد در صندوقهای سرمایهگذاری حدود یک میلیون و 535 هزار نفر است که با توجه به «بانک محور» بودن اقتصاد ایران، رقم قابل ملاحظهای است. بنابراین اکنون میتوان گفت که داراییهای صندوقهای سرمایهگذاری به شکل غیر مستقیم متعلق به تعداد زیادی از سهامداران خرد است که واحدهای سرمایهگذاری صندوق مذکور را خریداری کردهاند.
در خصوص صندوقهای زمین و ساختمانی که در سالهای 93 و 94 پذیرهنویسی شدهاند، حدود 30 تا 40 درصد از واحدهای سرمایهگذاری در اختیار صندوقهای سرمایهگذاری است. این رقم برای صندوقهایی که در سال 95 پذیرهنویسی شدهاند به 50 تا 60 درصد رسیده است. بنابراین میتوان گفت بیشتر واحدهای سرمایهگذاری صندوقهای زمین و ساختمان که اخیرا راهاندازی شدهاند، به شکل غیر مستقیم و از طریق صندوقهای سرمایهگذاری، در اختیار سرمایهگذاران خرد قرار دارد.
میزان منفعت اقتصاد صندوقهای زمین و ساختمان برای سرمایهگذاران چگونه محاسبه میشود؟ سود آن ثابت است یا متغیر؟ نحوه پرداخت آنها چگونه است؟
به طور ساده منفعت اقتصادی صندوقهای زمین و ساختمان حاصل کسر هزینههای ساخت، کارمزدهای ارکان و سایر هزینهها از مبلغ پذیرهنویسی، وجوه ناشی از فروش واحدهای ساختمانی و سایر درآمدهای صندوق است. در صندوقهای زمین و ساختمان پرداخت طی دوره وجود ندارد. یعنی در این صندوقها سود نقدی موسوم به «DPS» تعریف نشده است؛ بلکه در پایان ساخت پروژه و پس از فروش واحدهای ساختمانی، بر اساس خالص ارزش روز واحدهای سرمایهگذاری (NAV) منفعت اقتصادی سرمایهگذاران شناسایی و پرداخت میشود. به بیان دقیقتر مطابق اساسنامه این صندوقها، در پایان عمر صندوق و فروش واحدهای ساختمانی، مدیر صندوق موظف است ظرف 15 روز کاری از محل وجوه نقد صندوق، مبلغی را که از 80 درصد وجوه نقد صندوق در تاریخ صورتهای مالی مذکور کمتر نبوده و از خالص ارزش روز کل واحدهای سرمایهگذاری نزد سرمایهگذاران در آن تاریخ، بیشتر نباشد را به حساب بانکی سرمایهگذاران واریز کند.
اما با توجه به طولانی بودن ساخت پروژههای ساختمانی و رقم بالای سود سپرده بانکی در شرایط فعلی، سرمایهگذاران رغبتی به تحمل زمان چند ساله برای بهرهمندی از منفعت اقتصادی ناشی از فروش واحدهای ساختمانی را ندارند. بنابراین به منظور حل این معضل، شرکت تأمین سرمایه بانک مسکن ابتکار استفاده از برخی مدلهای «بازار گردانی» را به منظور جذابتر کردن واحدهای سرمایهگذاری صندوقهای زمین و ساختمان، به کار گرفته است.
