چهار کانال تحریک تقاضای مسکن

تحلیلگران بازار مسکن معتقدند جهت حل سیکل معیوب و کاهش دامنه نوسانات در بازار مسکن ایران ضروریست از یک طرف تکنولوژی ساخت مسکن جهت کاهش طول دوره ساخت افزایش یابد و از طرف دیگر دانش اقتصادی فعالین حوزه ساخت و ساز از بازار مسکن  افزایش یابد تا برخلاف سیکل های تجاری بازار مسکن عمل کند.
به گزارش پایگاه خبری بانک مسکن، بررسی بازار مسکن ایران طی دهه های اخیر نشان می دهد که این بازار ناشی از عوامل درون و برون بخشی همواره با نوسانات نسبتا شدیدی مواجه بوده است و ساخت و ساز و همچنین تقاضا و قیمت در بخش مسکن دارای روندهای سینوسی هم جهت و تقریبا منطبق بر هم بوده است. به طوریکه با ایجاد تغییر در یکی از متغیرهای اقتصادی، تقاضای مسکن و به تبع آن قیمت مسکن به دلیل کشش کم عرضه مسکن در کوتاه مدت، افزایش می یابد و به دنبال آن سرمایه گذاران با اخذ پروانه ساختمانی به بازار مسکن وارد می شوند که این مساله با توجه به میانگین طول دوره حدودا دو ساله ساخت مسکن در ایران، منجر به افزایش عرضه و ثبات قیمتی و همچنین کاهش ساخت و ساز در بازار مسکن می شود.
برخی کارشناسان و تحلیلگران بازار مسکن با اشاره به آغاز دوره رکود در این بخش از نیمه دوم سال 92 راهکار اصلی خروج از رکود بخش مسکن را تحریک تقاضا و تغییر مثبت در عوامل موثر بر تقاضای مسکن می دانند.
علی قائدی تحلیلگر ارشد بازار مسکن تحریک تقاضا را از چهار امکان پذیر می داند. او اولین کانال تحریک تقاضا را افزایش تسهیلات خرید مسکن عنوان کرد و با تاکید بر اینکه در این زمینه بانک عامل بخش مسکن به طور موثری وارد شده است به پایگاه خبری بانک مسکن گفت: سهم تسهیلات خرید از قیمت مسکن نقش بالائی در تقویت قدرت خرید خانوار دارد.  در سال های پایانی قبل از تشکیل دولت یازدهم سهم تسهیلات خرید مسکن در شهر تهران برای یک واحد با مساحت 75 متر مربع به حدود 12 درصد کاهش یافته بود ولی با توجه به افزایش های صورت گرفته در سقف تسهیلات خرید و ثبات نسبی در قیمت مسکن، نسبت تسهیلات خرید با استفاده از اوارق حق تقدم خرید مسکن (با کسر هزینه خرید اوراق) و صندوق پس انداز مسکن یکم در حال حاضر به ترتیب به حدود 35 و 50 درصد رسیده است. این سهم ها هر چند با نرم های جهانی فاصله قابل توجهی دارند ولی منجر به افزایش نسبی قدرت خرید خانوار در بخش مسکن شده است.
وی کاهش نرخ سود بانکی را دومین کانال تحریک تقاضا برای ورود دوباره به بخش مسکن خواند و افزود: در سال های اخیر به دلیل کنترل تورم عمومی و عدم کاهش متناسب نرخ سود بانکی، نرخ بهره واقعی به بیشترین میزان در طی دهه های اخیر افزایش یافته است. لذا از یک طرف هزینه نسبی تامین پول و از طرف دیگر هزینه فرصت مصرف و خرید در بخش های مختلف اقتصادی از جمله بخش مسکن افزایش یافته است لذا بسیاری از خانوارها با توجه به احتمال کاهش نرخ سود بانکی، تقاضای خود را به تعویق انداخته بودند ولی در حال حاضر با توجه به کاهش چند مرحله ای نرخ سود بانکی به نظر می رسد تا حدودی این کاهش منجر به افزایش قدرت و تمایل به خرید خانوار در بخش مسکن شود. لازم به ذکر است کاهش یک تا دو درصدی نرخ سود تاثیر قابل توجهی بر میزان اقساط تسهیلات خرید مسکن دارد.
این کارشناس بخش مسکن به کانال سوم تحریک تقاضا در بخش مسکن اشاره کرد و گفت: افزایش درآمدهای نفتی کشور سومین کانال است چرا که از جمله عوامل تاثیرگذار بر تقاضا در بخش های مختلف اقتصادی کشور، درآمدهای نفتی است. در ماه های اخیر از یک طرف به دلیل رفع تحریم های بین المللی ناشی از اجرای برجام، میزان صادرات نفت از حدود یک میلیون بشکه در شرایط تحریمی به بیشتر از دو میلیون بشکه در روز افزایش یافته است و از طرف دیگر قیمت نفت نیز هر چند نسبت به دوران های طلائی کاهش یافته ولی از قیمت های کف در طی سال گذشته نیز فاصله گرفته و به حدود 40 دلار به ازاء هر بشکه رسیده است. این رویدادها در واقع بیانگر افزایش حداقل دو برابری درآمدهای نفتی کشور در شرایط فعلی نسبت به زمان شرایط تحریمی و کاهش قیمت نفت است. لذا در صورت ادامه وضعیت موجود و ایجاد شرایط دسترسی کامل به درآمدهای نفتی (که چندان دور از انتظار نیست)، می توان امیدوار بود تولید ناخالص داخلی کشور و به تبع آن قدرت خرید خانوار و تقاضا در بخش مسکن از ناحیه درآمدهای نفتی تاثیر مثبتی بپذیرد.
وی ثبات نسبی قیمت و افزایش درآمد خانوار را چهارمین کانال معرفی کرد و این گونه توضیح داد: هر چند به دلیل رکود حاکم بر اقتصاد بخشی از صنایع کشور با مشکل مواجه شده و درآمد بخشی از خانوارها به دلیل بیکاری کاهش یافته ولی در طی سال های اخیر ضمن ثبات کامل در قیمت مسکن، درآمد اسمی خانوار افزایش یافته است که این مساله نیز در کنار سایر رویدادهای اقتصادی کشور از جمله افزایش سقف تسهیلات خرید، کاهش نرخ سود بانکی و...، منجر به افزایش قدرت خرید خانوار شده است.
به گفته وی با توجه به در پیش بودن زمان انتخابات، احتمال اتخاذ سیاست های انبساطی توسط دولت وجود دارد. از این رو به نظر می رسد دولت به منظور تسریع در روند خروج از رکود کشور ممکن است در ماه های آینده اقدام به اتخاذ سیاست های انبساطی کند که این سیاست ها می تواند زمینه افزایش تقاضا را ایجاد کند.
وی در پایان تصریح کرد: استفاده از سایر ابزارهای حوزه مسکن از جمله فروش قسطی مسکن، راه اندازی بازار رهن ثانویه و توسعه استفاده از صندوق های سرمایه گذاری زمین و ساختمان، می توان امیدوار بود بخش مسکن در سال آتی با تحریک نسبی مواجه شود. کما اینکه برخی از نشان گرهای حوزه مسکن از جمله افزایش تعداد معاملات و افزایش میزان تسهیلات پرداختی در این حوزه، نشان دهنده خروج تدریجی بخش مسکن از رکود است و به نظر می رسد این روند خروج از رکود در شش ماهه دوم سال آینده از سرعت بیشتری برخوردار شود.
قائدی در عین حال تاکید کرد: برای بازگشت دوباره بخش مسکن به رونق دو نکته قابل توجه است. نکته نخست آنکه عموما بازارها در ماه های منتهی به انتخابات ریاست جمهوری با رکود ناشی از انتظار نتیجه انتخابات مواجه می شوند. و نکته دوم آنکه با توجه به تغییر ساختار جمعیتی و روند کاهشی ازدواج در کشور، کل تقاضای مسکن (که بخشی از آن به تقاضای موثر تبدیل می شود) در سال های پیش رو کاهشی خواهد بود و ساخت و سازهای جدید در کشور در صورت شناخت صحیح سازندگان از بازار مسکن، با وجود رونق، به سال های همانند 1391 و1392 نخواهد رسید هر چند ساخت و سازهای جایگزین به خصوص در بافت های فرسوده در صورت حمایت دولت و افزایش قدرت اقتصادی خانوار، ممکن است از روند افزایشی برخوردار شود.