فرآیند سرمایه گذاری در صندوق‌های زمین و ساختمان

صندوق‌های زمین و ساختمان به عنوان یکی از ابزارهای نوین تامین مالی در بازار سرمایه، فرصت سرمایه گذاری با ریسک پایین را نسبت به بازارهای موازی در اختیار متقاضیان و سرمایه گذاران قرار می‌دهد.
به گزارش پایگاه خبری بانک مسکن، با توجه به شرایط موجود اقتصاد کشور، علاوه بر کنترل حجم نقدینگی و هدایت منابع به سمت فعالیت‌های اقتصادی مولد، نحوه تامین مالی جهت تخصیص منابع به سمت تولید نیاز ویژه اقتصاد در این شرایط ویژه است. در این زمینه می‌توان از بستر بازار سرمایه در توسعه مالی، گسترش فرهنگ سرمایه گذاری و مشارکت عمومی و پیاده سازی بنیان‌های عملی و تجربی بر اساس ویژگی‌های بومی بخش‌های مختلف اقتصاد کشور استفاده کرد. 
وجود ابزارهای متنوعی همچون انواع اوراق بهادار اسلامی، صندوق‌های سرمایه گذاری قابل معامله، صندوق‌های سرمایه گذاری نوآورانه، اسناد خزانه اسلامی، اوراق تجاری اسلامی در بازار سرمایه امکان دستیابی به اهداف تولید بدون آثار تورمی را فراهم می‌کند. همچنین شفافیت عملکرد و رقابت پذیری بازار سرمایه، ریسک‌های پیش رو را به حداقل می‌رساند.
از جمله این ابزارهای نوین مالی، صندوق‌های سرمایه گذاری زمین و ساختمان هستند؛ موضوع فعالیت صندوق سرمایه گذاری زمین و ساختمان، جمع آوری پس‌اندازهای خرد و کلان و اختصاص آن به ساخت پروژه ساختمانی مشخص و سپس فروش واحدهای ساختمانی پروژه یاد شده و همچنین تقسیم عواید ناشی از این فعالیت بین سرمایه‌گذاران است.
در صندوق‌های زمین و ساختمان واحدهای ساختمانی مستقیما به سرمایه‌گذاران ودارندگان واحدهای سرمایه‌گذاری واگذار نمی‌شود، بلکه دارندگان واحدهای سرمایه‌گذارینیز مانند سایر افراد می‌توانند در مزایده املاک و واحدهای مسکونی تکمیل شده شرکت کنند.
فرآیند کلی عملکرد صندوق‌های زمین و ساختمان در چهار فرآیند اصلی «جمع آوری وجود سرمایه گذاران»، «تخصیص وجوه به پروژه ساختمانی»، «فروش واحدهای ساختمانی پروژه» و «تخصیص سود بین سرمایه گذاران» تقسیم می‌شود.   
تامین مالی این صندوق‌ها از نوع شراکت است و سرمایه گذاران در سود و زیان صندوق شریک هستند، بنابراین صندوق‌ها سود تضمین شده‌ای ندارند.در عین حال در صورتی که سرمایه گذاران قصد فروش واحدهای سرمایه گذاری خود را داشته باشند می‌توانند با مراجعه به کارگزاری‌های عضو فرابورس، آن‌ها را در بازار معاملات ثانویه فرابورس ایران و به قیمت بازار به فروش برسانند. این قیمت ممکن است کمتر، بیشتر یا معادل سرمایه گذاری اولیه آن‌ها باشد.
اما مزیت‌های سرمایه‌گذاری در صندوق زمین وساختمان چیست؟ تضمین تأمین مالی به موقع یکی از مهمترین مزیت‌های صندوق‌های زمین و ساختمان است چرا که انعطاف‌پذیری تأمین مالی متناسب با شرایط بازار و تغییرات قیمت‌ها، در هر زمان بر اساس اساسنامه و با تصمیم مجمع صندوق امکان افزایش سرمایه و جمع آوری وجوه جدید وجود دارد، بدین ترتیب هیچ‌گاه پروژه به خاطر شرایط خاص اقتصادی و مشکل تأمین مالی جدید متوقف نخواهد شد.
صندوق‌های زمین و ساختمان ضمن معافیت مالیاتی، ابزاری برای پس‌انداز تدریجی مردم به منظور خرید واحدهای مسکونی همراه با حفظ قدرت خرید هستند و امکان خرید یا فروش واحدهای صندوق در هر زمان توسط متقاضی و سرمایه گذار وجود دارد. سرمایه گذاران صندوق زمین و ساختمان به تناسب تورم مسکن، از سود ناشی از رشد ارزش واحدهای سرمایه گذاری صندوق منتفع می شوند بنابراین ارزش دارایی افراد در این صندوق به اندازه ارزش ملک رشد می کند. این مزیت از آنجا اهمیت دارد که متقاضیان خرید مسکن فاقد توان مالی کافی، می توانند برای مدتی و جهت افزایش تومان مالی خود وارد این صندوق ها شوند.
حفظ نقد شوندگی واحدهای سرمایه‌گذاری، امکان ثبت و مستند کردن واحدهایسرمایه‌گذاری توسط بانک‌ها، نظارت مستمر و گزارش‌دهی مستمر مالی و پیشرفت فیزیکی به سرمایه گذاران و امکان اخذ تسهیلات بانکی برای صندوق از دیگر مزیت‌های صندوق‌های زمین و ساختمان به شمار می‌روند.
نحوه سرمایه گذاری در صندوق‌های زمین و ساختمان
در گام نخست؛ متقاضیان باید کد معاملاتی در فرابورس داشته باشند و متقاضیانی که تاکنون در بورس اوراق بهادار سرمایه گذاری نکردند می‌توانند با شناسنامه و کارت ملی به یکی از شعب کارگزاری‌های عضو فرابورس ایران مراجعه و نسبت به دریافت کد معاملاتی فرابورس اقدام کنند.
در گام بعد، باید نسبت به خرید واحدهای سرمایه گذاری صندوق سرمایه گذاری زمین و ساختمان اقدام شود. در این مرحله ابتدا باید از طریق سایر شرکت فرابورس ایران پروژه مربوطه انتخاب و با مراجعه به یکی از کارگزاری‌های عضو فرابورس فرم درخواست خرید واحدهای سرمایه گذاری صندوق زمین و ساختمان به تعداد مورد نیاز تکمیل شود.
برای چه پروژه‌هایی می‌توان صندوق زمین و ساختمان تأسیس کرد؟
برای تاسیس صندوق‌های زمین و ساختمان، عرصه (زمین) باید بدون معارض باشد وهیچگونه محدودیت ثبتی و یا کاربری برای انتقال به صندوق برای دریافت پروانه احداث وجود نداشته باشد.
پروانه ساخت و ساز از مرجع صدور مجوز باید صادر شود و حداقل هزینه ساخت (پس از کسر هزینه زمین و پروانه ساخت) باید 100 میلیارد ریال باشد.
پروژه‌های مسکونی در اولویت اعطای مجوز تاسیس صندوق‌های زمین و ساختمان هستند اما هیچ گونه منعی در خصوص پروژه‌های تجاری و اداری نیز وجود ندارد. علاوه بر این پروژه‌های نیمه تمام به شرط داشتن اطلاعات مالی شفاف می‎‌توانند به صندوق تبدیل شوند.
بر اساس این گزارش، هیچ محدودیتی برای خرید تعداد واحد سرمایه گذاری در صندوق‌های زمین و ساختمان وجود ندارد و متقاضیان می‌توانند با مراجعه به کارگزار خود هر تعداد واحد سرمایه گذاری را خریداری کنند. 
تا کنون بیش از سه صندوق زمین و ساختمان راه اندازی شده است.