پیشنهادی برای حل مشکل انتشار اوراق رهن ثانویه

حمید یاری در گفت‌ و گو با پایگاه خبری بانک مسکن، نخستین مانع در برابر انتشار دوباره اوراق رهن ثانویه (MBS) را عدم تطابق نرخ‌های رهن اولیه و ثانویه یا به عبارت دیگر عدم تطابق نرخ تسهیلات با اوراق MBS دانست و توضیح داد: در بازارهای توسعه‌ یافته معمولا نرخ تسهیلات بالاتر از نرخ اوراق رهنی است، در نتیجه بانک ناشر در این فرآیند نه‌ تنها نقدینگی لازم برای پرداخت تسهیلات جدید به دست می‌آورد، بلکه سود معقولی نیز از این مابه‌التفاوت کسب می‌کند. در حقیقت با گردش بیشتر اعتبار از مسیر تبدیل تسهیلات به اوراق بهادار، سود نصیب بانک‌ها می‌شود و از سوی دیگر ریسک‌های خود را با نرخ‌های مختلف انتقال می دهد. اما یکی از مسائل موجود در مورد اوراق رهنی در کشور ما پایین‌تر بودن نرخ سود تسهیلات اولیه مسکن از نرخ سود بازار است که موجب فروش به کسر اوراق در بازار می‌شود.
این کارشناس اقتصادی گروه مالی بانک مسکن خاطرنشان کرد:‌گر چه بانک در این میان متحمل زیان حسابداری می‌شود ولی معتقد است با سرمایه‌گذاری وجوه در فرصت‌هایی با بازدهی بالاتر می‌تواند زیان مربوطه را جبران کند.
این اقتصاددان در ادامه دومین مانع پیش‌روی انتشار اوراق رهن ثانویه را ناشی از مشکلات ساختاری بازار مالی ایران ارزیابی کرد و افزود: مشکلاتی نظیر نبود موسسات اعتبارسنجی و رتبه‌ بندی و نیز نبود موسساتی جهت انتشار و تضمین اوراق MBS که باعث شده خود بانک مسکن ضامن وصول تسهیلات باشد و به نوعی انتقال ریسک تسهیلاتی صورت نگیرد، بلکه فقط انتقال بازده باشد، از مهم‌ترین موانع پیش روی انتشار این اوراق است.
به گفته یاری، در دنیا موسساتی نظیر فانی می، جنی می و فردی مک به رتبه‌بندی و تضمین این اوراق می پردازند که در ایران همان طور که بیان شد، فعلا بانک مسکن تضمین این اوراق را به عهده گرفته است.
وی از پیشنهاد ایجاد صندوق انتشار اوراق رهنی ایران از سوی شرکت تامین سرمایه بانک مسکن خبر داد و گفت: از این طریق ریسک از بانک مسکن به عنوان پرداخت‌کننده تسهیلات  اولیه در بازار ثانویه به یک صندوق مجزای دولتی یا خصوصی منتقل می‌شود.
یاری در ادامه اظهار کرد: مانع سوم، رکود بازار مسکن در شرایط فعلی است که باعث شده بانک مسکن نیاز چندانی به جذب منابع با این نرخ نداشته باشد و شاید اگر بازار در شرایط رونق قرار بگیرد، مرحله بعدی انتشار سریع‌تر انجام شود. این رکود همچنین باعث شده ابزار خوبی مانند صندوق‌های زمین ساختمان با استقبال بالایی مواجه نشود.
کارشناس اقتصادی گروه مالی بانک مسکن گسستگی قوانین و مقررات در بازارهای مالی را چهارمین مانع پیش‌روی استفاده از ابزار اوراق رهن ثانویه در کشور عنوان کرد و توضیح داد: متاسفانه این مشکل فقط مختص به این ابزار مالی نیست و دیگر ابزارها نیز دچار آن هستند به نحوی که نهادهای مختلفی به وضع قوانین و مقررات می‌پردازند و لذا در وضع قانون برای یک ابزار یا موسسه مالی به قوانین دیگر توجه نمی شود. در نتیجه در این مورد خاص، مشاهده می‌شود که اجازه انتشار اوراق رهن ثانویه با یک سری شرایط و ویژگی‌های خاص داده می‌شود، ولی به این توجه نمی‌شود که در قوانین دیگر بانکی چه محدودیت‌هایی برای بانک مسکن در نظر گرفته شده است.
وی با بیان اینکه مانع پنجم را باید در شرایط ویژه تسهیلات دهی در سیستم بانکی داخلی جست‌ و جو کرد که باعث شده بانک مسکن نتواند اوراق با اقساط بلند مدت منتشر کند، ادامه داد: به دلیل اینکه نرخ سود تسهیلات اولیه پرداخت شده توسط بانک مسکن ثابت است، انتشار اوراق MBS با نرخ متغیر ریسک بالایی دارد. لذا بانک مجبور است فقط بخشی از اقساط تسهیلات را بفروشد (در شرایط فعلی فقط اقساط دو سال پایانی تسهیلات مسکن فروخته شده است). در نتیجه تسهیلات مذکور برای اقساط باقیمانده همچنان در سبد سهام تسهیلاتی بانک مسکن باقی می‌ماند.