اثر نوسانات ارزی بر بازار مسکن

این بازار در ماه های پیش رو تحت تاثیر دو ریسک ترامپ و تورم قرار دارد. در گفت و گو با دکتر پویا جبل عاملی اقتصاددانان واکنش بازار مسکن به نوسان های ارزی بررسی شد.

- بازار ارز در نیمه دوم سال جاری پر نوسان شد. یکی از دغدغه های فعالان اثر نوسان در این بازار بر دیگر بازارهای دارایی برای سال آتی است. به گمان شما روند کنونی بر بازار ارز می تواند بر بازار مسکن اثر گذار باشد؟

پاسخ به این سئوال در نقطه شروع با کمی پیچیدگی همراه است چون زمانیکه در بازار نوسانی رخ می دهد ادامه دار بودن آن و نقطه سود گیری دو پایه اصلی تحلیل است.

-شما فکر می کنید نوسان در سال آتی مجددا تکرار می شود؟

نوسان در بازار بسته به روند تورم، اثر ترامپ و برجام است. اگر روند تورمی مدیریت شود در صورت تخلیه اثر ترامپ نمی تواند ادامه دار باشد خصوصا اکنون که نرخ سود واقعی مثبت برای سپرده بانکی همانند یک دیوار در برابر هر گونه تکانه ارزی عمل می کند. بنابراین پیشنهاد این است که دولت کماکان تلاش خود را بر مدیریت نرخ تورم و انتظارات قرار دهد تا روند نوسان دامنه دار نشود.

-اگر این اتفاق ها رخ ندهد؟

در این حالت رفتار بانک ها و مقاومت دیوار سود واقعی مثبت مهم است. اگر بانک ها ترجیح بدهند بجای پرداخت سود سپرده و واسطه گری وجوه خود از بازار ارز کسب سود کنند فضا عوض می شود.اما ما هنوز با آن نقطه فاصله زیادی داریم قیمت ارز با جهش روبرو نشده است که بتوان گفت اتفاق خارق العاده ای رخ داده است.

-در همان حالت فرضی جهش ارز در بازار مسکن چه اثری دارد؟

اگر شوک ایجاد شود ابتدا قیمت را کاهش می دهد اما بعد از مدتی قیمت را افزایش می دهد.

-چرا ابتدا کاهش قیمت رخ می دهد؟

چون ابتدا توجه به بازار ارز می شود و سرمایه ها به سوی این بازار روانه می شود. بعد از آنکه سودگیری در بازار ارز شروع شود و ارز تبدیل به ریال شود نوسان در این بازار متوقف خواهد شد.با این اتفاق و تبدیل منابع ارزی به ریال طبیعتا نقدینگی مقاصد دیگری برای خود انتخاب می کند. من فکر می کنم در این حالت ایستگاه بعدی نقدینگی بازار مسکن خواهد بود.

-چرا فکر می کنید بازار مسکن ایستگاه بعدی نقدینگی باشد؟

چون با افزایش قیمت ارز، قیمت های دیگر کالا هم تحت تاثیر قرار می گیرد ارتفاع قیمتی بازارها به جز مسکن محدود است اما بازار مسکن می تواند حجم زیادی از نقدینگی را در خود جای دهد. وضعیت کنونی بازار مسکن نیز دلیل دیگر است بهر حال بازار حدود دو سال و نیم است که رشد اندکی داشته است و حتی رشد قیمت از میزان تورم موجود در اقتصاد ایران نیز پایین تر بوده است. بر این اساس است که من تصور می کنم اگر نوسان جدی شود می تواند نقدینگی را به سمت بازار مسکن نیز کوچ دهد.

-شما در حالی اصرار دارید که نرخ ارز تورم دارد که اکثر تحقیقات اشاره دارند که تغییرات ارز فشار اندکی به شاخص قیمت دارد.

من هم اتفاقا با این گزاره موافقم اما این موضوع در بلند مدت صادق است. نرخ تورم با نرخ رشد نقدینگی همگرایی بیشتری دارد. نوسان ارزی در کوتاه مدت از این جهت می تواند تورم زا باشد که انباشت نقدینگی را به تحرک وا دارد. در واقع همچون کشیدن کبریت در انبار باروت است. به همین دلیل بود که تاکید کردم اگر دولت سیاست مدیریت تورم را در دستور کار قرار دهد و حجم نقدینگی را منقبض کند نوسان ارزی به صورت یک روند ادامه دار نمی شود و اثر تورمی اندکی هم دارد.اما اگر سیاست های مدیریت نقدینگی در دستور کار باشد طبیعتا ماجرا کاملا فرق می کند. بنابراین فرض من در صورت وجود انباشت نقدینگی است در صورت وجود این پدیده نرخ ارز می تواند با تحرکی که ایجاد می کند دیگر بازارها را درگیر کند. برای مثال وقتی قیمت ارز بالا رود طبیعتا در کوتاه مدت قیمت خودروهای وارداتی نیز افزایش می یابد.حالا ممکن است قیمت خودرو 500 میلیون تومان شود اما قیمت مسکن تغییر نکند.

توجه کنید در یک جامعه افراد تصمیمات شان را بر حسب اینکه چه چیزی را از دست می دهند و چه چیزی را به دست می آورند، اتخاذ می کنند. قیمت های نسبی در واقع این مبادله را بازتاب می دهند.بنابراین تصمیمات کنشگران اقتصادی به همین نوع قیمت بستگی دارد نه به قیمت های مطلق.این قیمت ها گویای آن است که در تعادل بلند مدت قیمت یک کالا نمی تواند بیش از سایر قیمت ها افزایش یابد.این تعادل در بازدهی بازارها بیشتر معنا می یابد. برای مثال بازدهی بورس نمی تواند در بلند مدت فاصله زیادی با بازار مسکن داشته باشد.از این رو من اعتقاد دارم گرچه نرخ ارز در بلند مدت تورم زا نیست اما اگر به تحریک انباشت نقدینگی دامن زند می تواند پس از توقف نوسان در حوزه خود، دیگر بازارهای دارایی را تحت تاثیر قرار می دهد.