بومی سازی تجربه انگلستان در مسکن اجتماعی

سابقه شکل‌گیری این طرح د‌ر کشورهای توسعه‌ یافته به اوایل قرن 18 میلاد‌ی باز‌ می‌گرد‌د‌. زمانی که بحران‌های اجتماعی و اقتصاد‌ی ناشی از نظام اقتصاد‌ آزاد‌ و سرمایه‌د‌اری عرصه کشورهای توسعه‌ یافته را د‌ر‌ نورد‌ید‌. د‌ر کشورهای اروپایی مسکن اجتماعی معاد‌ل «نظام استیجاری ارزان» به کار گرفته می‌شود‌. به این معنا که مسکن اجاره‌ای تحت مالکیت بخش عمومی یا غیر‌ انتفاعی است که گروه‌های کم‌ د‌رآمد‌ از آن استفاد‌ه می‌کنند‌ و د‌ر کشورهای مختلف بین 10 تا 30 د‌رصد‌ نیاز مسکن از طریق اجرای طرح مسکن اجتماعی تامین می‌شود‌. پایگاه خبری بانک مسکن در گفت و گو با احمد عزیزی صاحب نظر ارشد نظام بانکی کشور به تشریح تجربه انگلستان در اجرای طرح تامین مسکن اقشار کم درآمد و سطح دخالت دولت در این حوزه پرداخته است.

----

برخی اقتصاددانان در ایران در سخنرانی های مختلف دولت را دعوت به بهره گیری از تجربه انگلستان در بازار مسکن می کنند.به اعتقاد آنها در این کشور دولت با مداخله توانست وضعیت را متوازن کند شما سالها در انگلستان در مقام مدیرعامل پی ال سی لندن مشغول به فعالیت بوده اید سئوالی که از شما داشتم دو بخش دارد.اول اینکه سیاست مسکن در این کشور به چه شکل است و در تجربه مورد اشاره دولت سیاست های حمایتی را چگونه اجرا می کند؟ آیا دولت همانند ایران سعی می کند از طریق تسهیلات ارزان قیمت به کم درآمدها یارانه ها دهد؟

آنچه من از طریق مشاهده و بررسی از سیاست های اجرا شده در بخش مسکن انگلستان متوجه شده ام در دو نکته بیان می کنم. نکته اول اینکه در این کشور دولت از طریق نظام بانکی به هیچ وجه یارانه پرداخت نمی کند. بنابراین اگر تصور از مداخله پرداخت یارانه نقدی است کلا اشتباه برداشت شده است. اما نکته دوم الگویی که ظاهرا شما اشاره کردید برخی به عنوان این الگوی پیشنهادی معرفی می کنند به این ترتیب است که از طریق شهرداری مسکن های ساخته می شود و در اختیار گروه ها و افرادی که از توان درآمد کافی برخودار نیستند قرار می دهند.این گروه ها می تواند یا شهروند این کشور باشند یا گروه های مهاجری مثل مهاجران عراقی یا سوری باشند.این خانه ها در انگلستان به نام خانه های شهرداری شناخته می شود.اتفاقا از استانداردهای مناسب هم برخودار است و به اصلاح ایران آبرومندانه است. خانه هایی که در اختیار اقشار ناتوان قرار می گیرد از نظر امکانات و کیفیت با خانه هایی که سایر شهروندان در آنها ساکن هستند یکسان است با این تفاوت که اجاره پرداخت می شود .

ویژگی این خانه ها پراکندگی آنها در سطح شهرها حتی شهری مثل لندن است. یعنی در یک محل تجمع ندارد و در همه محلات پراکنده هستند درست عکس شهر تهران که دارای وضعیت قطبی است و حالت جنوب و شمال برقرار است.در لندن پشت سرهم ناحیه ها قرار گرفته اند که عمدتا ناحیه های ارزان همین خانه های شهرداری هستند. نکته دیگر اینکه خانه ها اجاره ای هستند و مالکیت آن واگذار نمی شود البته بخش زیادی از این خانه در زمان تاچر با قیمت مناسب به ساکنین آنها فروخته شد ولی دوباره ساخت و ساز از سوی شهرداری ها آغاز شد.

-تامین مالی تسهیلات مسکن چطور است؟

در آنجا بانک ها بر اساس مدل های تامین مالی و قیمت تمام شده نرخ تسهیلات  را تعیین می کنند یعنی نقطه مقابل ایران که نرخ تسهیلات مسکن توسط بانک عامل بخش مسکن یا سیاست گذار به صورت دستوری و اداری تعیین می شود.در واقع در آن جا منطق بازار حاکم است و اگر جایی دولت ورود دارد در همین چارچوب اقداماتی انجام می دهد برای مثال در امریکا دو موسسه بزرگ هست که دولت ریسک نکول تسهیلات پرداختی آنها را با تضمین های دولتی کاهش می دهد.نتیجه این تضمین چیست؟وقتی دولت ضمانت می کند این دو موسسه می توانند با ضمانت دولت هزاران میلیارد دلار جدید قرض کنند و مجددا  به نیازمندان تسهیلات بدهند.بنابراین دولت نه از طریق دادن پول، بلکه به اشکال دیگر از مردم نیازمند حمایت اجتماعی می کند.

طبیعی است در کشورهای مختلف از جمله کشورهای اسکاندیناوی سیاست ها متفاوت است. اما من تصور می کنم که محوریت آنها توسط شهرداری ها از درآمدهای ناشی از عوارض و مالیات فعالیت های حمایتی را انجام می دهند.

-آقای دکتر آنچه شما می گویید در لندن ظاهرا مسکن اجتماعی به آن اطلاق می شود؟

می توان مسکن اجتماعی هم گفت. اما در میان مردم با نام خانه های شهرداری شناخته می شود. شاید مسکن اجتماعی به نوع سیاست اطلاق می شود.

سکونت در این خانه های شهرداری به صورت رایگان است یا با پرداخت اجاره بها همراه است؟

تقریبا به صورت رایگان سکونت دارند. چون اجاره اندکی می دهند. شما فرض کنید که مجانی سکونت می کنند وقتی هم می خواهند خریداری کنند با شرایط راحت تر خریداری می کنند.

-در همه نقاط شهر هست؟

بله تقریبا در تمام نقاط پراکنده است. فرض بر این است که در تمام محلات ترکیب جمعیتی مناسبی از کارگران، اقشار متوسط و قشر ثروتمند وجود داشته باشد. تا جامعه دو قطبی نشود. بالاخره این کارها را کرده اند برخی محلات همیشه ناهنجاری های اجتماعی دارند و برای جلوگیری از توسعه این ناهنجاری ها، این نوع خانه ها در همه جا پراکنده شده است.

-اشاره کردید به دو موسسه بزرگ در آمریکا، استقراض این دو موسسه همانطور که اشاره کردید با نرخ بازار صورت می گیرد حمایت دولت چگونه می تواند به کار این دو موسسه بیاید؟

تا جایی که من می دانم خیلی از اوراقی که منتشر می کنند با ضمانت دولت است. چون دولت ضامن است با نرخ پائین تر می توانند قرض بگیرند برای همین این امکان ایجاد می شود که با نرخ بازار قرض دهند. البته نرخ بازار دامنه ای دارد اگر ریسک آن بالا باشد باید با ریسک بالا بدهد. دامنه آن 3 تا 4 درصد است.

-اما نرخ ثابت ندارد

بستگی به این دارد که متقاضی چه شرایطی داشته باشد. بالاخره دولت ها دغدغه توانایی بازپرداخت و خانه دار شدن شهروندان را دارند مخصوصا برای افرادی که خانه اولی هستند.اما در آنجا دولت به دلیل اعتباری که دارد و چون تصور این است که دولت بدحسابی نمی کند وقتی کسی یا تعهدی را تضمین می کند ارزش آن بالا می رود و ریسک آن پایین می آید بنابراین این کمکی که موسسات تحت حمایت دولت با نرخ ارزان منابع را جمع کنند و با نرخی نزدیک به حاشیه بازار در اختیار متقاضیان قرار دهند.نرخ بازار هم اشاره کردم به دلیل انتظارات تورمی پایین در دامنه ای نوسان دارد که پرداخت آن از توان اکثریت خارج نیست.

-چرا ما در ایران از این ابزارها نمی توانیم استفاده کنیم؟

به طور کلی  بازار تسهیلات رهنی یکی از بزرگترین بخش ها ی مسکن است که در کشور ما به دلایل زیادی به آن توجه نشده است. یکی از دلایل آن نرخ ترجیحی بین بانک ها است و بانک ها انگیزه ورود به این بخش ندارند.

-قبل از انقلاب بازار تسهیلات رهنی ظاهرا وجود داشته است؟

بله. الان هم ظاهرا شورای پول واعتبار تصویب کرده که شرکت های پس انداز و تسهیلات مسکن دوباره در مناطق مختلف جغرافیایی با حمایت بانک مسکن شکل بگیرند.

 -شما فکر می کنید حضور این شرکت ها می تواند زمینه ساز رونق باشد؟

به نظر نمی رسد.

چرا؟

 ما در حال انجام دادن کارهایی هستیم اما شرایط آن را رعایت نمی کنیم. ما در انتظار مصرف بیشتر این کار را انجام می دهیم. اما من امید ندارم. باید این کارها  به شکل حرفه ای انجام داد.در ایران مکانیزم های بازار رهن را نمی شناسیم نشانه آن متناسب نبودن نرخ ها با وضعیت بازار است. مسکن باید ثبات داشته باشد و نرخ های میان مدت و بلند مدت نسبتا پایین و با قابلیت بازپرداخت برای مصرف کنندگان داشته باشد.اما وقتی در ایران شرایط بلند مدت قابل پیش بینی نیست و حتی بانک ها حاضرند نیستند با نرخ های کنونی اقدام به پرداخت تسهیلات  بلند مدت کنند یا متقاضیان حاضر نیستند برای یک دوره بلند مدت تعهدی را قبول کنند مشخص یک جای کار ایراد دارد. معمولا ما برای رفع ایراد نرخ را دستکاری می کنیم و تکلیف می کنیم بانک ها پرداخت کنند در حالی که اگر بستر فراهم شود بدون تکلیف و دستکاری می تواند کار را پیش برد.تجربه ای که در اکثر کشورها دنیا انجام شده است.آنجا دولت با کسب اعتبار بالا فقط از طریق سیاست گذار هدفمند اهداف خود را پیش می ببرد و در مداخله ها را هم جایی اگر لازم باشد انجام دهد در قالب نظام بازار پیش می برد همانند مسکن شهرداری ها در انگلستان که تبدیل به یک بازار شده و از طریق آن سیاست های مسکن جهت داده می شود.