چرا اقتصاد ایران به تحرک بخش ساختمان نیازمند است؟

به گزارش پایگاه خبری بانک مسکن، در پیام نوروزی محمدهاشم بت­ شکن، مدیر عامل بانک مسکن، به 4 نشانه روشن از رکود در بخش ساختمان اشاره شده که سایه همه آنها دست­ کم تا 9 ماه اول سال 95، بر بازار مسکن مسلط بوده است.

«رشد منفی ارزش افزوده بخش ساختمان»، «کاهش شدید حجم سرمایه­ گذاری ساختمانی بخش خصوصی در کشور»، «افت محسوس سهم بخش مسکن از تسهیلات بانکی» و همچنین «سقوط پروانه ­های ساختمانی در شهرها»، مجموعه علایم تایید کننده رکود مسکن در سال 95 هستند که آخرین وضعیت هر کدام از این مولفه ­های 4 گانه، از فاصله بخش مسکن و ساختمان تا ایستگاه رونق حکایت دارد.

ارزش افزوده بخش ساختمان طبق آخرین آمار منتشر شده از سوی بانک مرکزی، در 9 ماه اول سال 95 معادل 17 درصد نسبت به مدت مشابه سال 94 کاهش یافت. این بخش از سال 91 تا کنون، همواره با رشد منفی روبرو بوده که البته بخشی از این رخداد ناشی از رکود معاملات و ساخت و ساز در بازار مسکن و بخشی دیگر متاثر از تنگنای مالی دولت (کمبود یا کسری بودجه عمرانی) و رکود پروژه­ های عمرانی و زیر ساختی بوده است.

نشانگر دوم رکود در بخش مسکن و ساختمان، به کاهش سرمایه­ گذاری بخش خصوصی در ساخت و سازهای مسکونی و غیرمسکونی شهرها مربوط است. طبق اطلاعات بانک مرکزی، میزان سرمایه ­گذاری بخش خصوصی در ساخت و سازهای مسکونی و غیرمسکونی مناطق شهری طی دو سال اخیر، بیش از 10 تا 15 درصد در هر سال کاهش پیدا کرد. تحت تاثیر افت سرمایه­ گذاری، تیراژ صدور پروانه ساختمانی نیز در کل کشور با رشد منفی مواجه شد. طبق آخرین اطلاعات مرکز آمار ایران مربوط به نیمه اول سال 95، تیراژ ساخت واحد مسکونی جدید در کل کشور به عنوان سومین نشانگر رکودی، 2 درصد نسبت به مدت مشابه سال 94 کاهش پیدا کرد. این میزان رشد منفی اگر چه محدود شده و نسبت به رشد منفی سال­های 93 و 94، بهبود یافته است اما همچنان، بیانگر رکود ساختمانی است.

نشانگر چهارم رکود مسکن که مدیر عامل بانک مسکن در پیام نوروزی سال 96 به آن اشاره کرده، افت سهم بخش مسکن از تسهیلات بانکی است.

در این باره، گزارش جدید بانک مرکزی از نحوه تخصیص و پرداخت تسهیلات شبکه بانکی به بخش­ های مختلف اقتصاد کشور نشان می­ دهد: طی 11 ماه اول سال 95، فقط 9 درصداز کل تسهیلات پرداخت شده توسط بانک ­ها، نصیب بخش مسکن و ساختمان شد.

در 11 ماه اول پارسال بیش از 477هزار میلیارد تومان انواع تسهیلات به بخش ­های کشاورزی، صنعت و معدن، مسکن و ساختمان، بازرگانی، خدمات و سایر حوزه ­های متقاضی تسهیلات بانکی، پرداخت شد. از این میزان تسهیلات، کمتر از 44 هزار میلیارد تومان، به بخش مسکن پرداخت شده است.

پیش­تر، حداقل 12 درصد از تسهیلات بانکی، در اختیار بخش مسکن قرار می­ گرفت. در دهه 80، سهم این بخش در برخی سال­ ها به 20 درصد کل تسهیلات بانکی نیز رسیده بود.اما هم اکنون، عدم حمایت شبکه بانکی از نیاز مالی بخش مسکن، باعث افت شدید سهم این بخش از تسهیلات پرداختی شده است.

این در حالی است که شواهد در بازار مسکن به خصوص در سمت تقاضای مصرفی، از نیاز مبرم این بخش به تسهیلات و حمایت مالی برای برون رفت از رکود حکایت دارد.

مدیر عامل بانک مسکن، ضمن تشریح دلایل شکل­ گیری رکود مسکن از اوایل سال 92 و تعمیق آن در سال­ های اخیر، معتقد است: اقتصاد ایران در شرایط فعلی از سه جهت، نیاز اساسی به تحرک و رونق بخش مسکن دارد.

بت­ شکن، ریشه­ های رکود مسکن را در 6 عامل شامل «نرخ بازدهی مناسب بازارهای رقیب بازار مسکن»،‌ «توان اقتصادی محدود خانوارهای متقاضی خرید مسکن»، «تنگنای مالی دولت و نظام بانکی»، «عدم تناسب بین مشخصات واحدهای مسکونی مازاد از بابت متراژ و قیمت با جنس تقاضای مسکن»، «حبس منابع بانکی در املاک و ساختمان­ های تحت مالکیت بانک­ ها و شرکت ­های وابسته» و همچنین «نبود یا کاهش شدید تقاضای سرمایه­ ای در بازار ملک» عنوان کرده است.

طی دو سه سال اخیر، نرخ بازدهی بازارهایی همچون بازار پول، سکه و ارز، همواره از نرخ بازدهی بازار خرید ملک، بیشتر بوده است. این وضعیت، سبب شد حتی در جامعه تقاضای مصرفی نیز میل به خرید آپارتمان، به دلیل تحریک به سرمایه ­گذاری در بازارهای رقیب با هدف تقویت بودجه خرید مسکن برای مدتی مشخص، کاهش پیدا کند. در این میان، سود بالای سپرده ­های بانکی و فاصله آن با نرخ تورم عمومی (نرخ بازدهی بازار پول)، مهمترین مانع شکل­ گیری رونق معاملات مسکن و به تبع، رونق سرمایه­ گذاری ساختمانی بوده است.

از طرفی، سرمایه­ گذاری هیجانی و نجومی برخی بانک­ ها در بازار ملک در سال­ های رونق حبابی بخش مسکن (اوایل دهه 90) سبب شد با ترکیدن حباب قیمت مسکن طی سه سال اخیر، با بروز رکود و کاهش ارزش واقعی این املاک، امکان فروش این املاک و سبک­سازی شبکه بانکی از داراییهای غیرمنقول، سلب شود و در نتیجه، قدرت تسهیلات­ دهی شبکه بانکی به بخش مسکن کاهش یابد.

مدیر عامل بانک مسکن با تشریح مختصات کنونی بخش مسکن و ساختمان، معتقد است: با توجه به نام گذاری سال 96 از سوی مقام معظم رهبری به عنوان «اقتصاد مقاومتی، تولید و اشتغال»، تحرک بخش مسکن از سه جهت، می­ تواند در اقتصاد کشور تحول مثبت بوجود بیاورد.

رابطه پیشین قوی بخش مسکن با سایر بخش­ های اقتصادی که ناشی از وابستگی بیش از 100 رشته تولیدی و صنعتی با نیاز بخش مسکن به مواد اولیه و محصولات و مصالح ساختمانی و خدمات مرتبط است، شرایطی را بوجود آورده که در صورت افزایش معاملات مسکن و رشد مثبت تیراژ ساخت و سازهای مسکونی، سایر بخش­ها نیز از رکود اقتصادی خارج می­ شوند.

به بیان دیگر، رونق بازار مسکن و رشد حجم ساخت و ساز، چون که نیاز به تولید مصالح ساختمانی و خدمات و کالاهای مرتبط با صنعت ساختمان را افزایش می­ دهد، باعث رونق تولید در بخش ­های بالادست بخش مسکن و ساختمان می شود. رونق مسکن همچنین در افزایش اشتغال در کشور موثر خواهد بود.

سهم بخش مسکن از اشتغال، بیش از 10درصد برآورد می­ شود ضمن آنکه میزان سرمایه­ گذاری برای اشتغال­ زایی از طریق بخش مسکن و ساختمان، کمتر از بخش ­های موثر و مشابه است.

مدیر عامل بانک مسکن در این باره، در متن پیام نوروزی خود تاکید کرده است: حوزه مسکن به عنوان مردمی ترین بخش اقتصادی کشور، با بیش از یک صد رشته فعالیت در ارتباط است و بیشترین سهم در تشکیل سرمایه ثابت را دارد. همچنین اشتغال سریع و فراگیر در کلیه سطوح تحصیلی، حجم سرمایه گذاری پائین برای ایجاد یک واحد اشتغال، سهم بالا در سبد بودجه خانوار و شاخص عمومی قیمت ها، درون زا بودن بخش و ارزبری پائین آن و اهمیت حق داشتن مسکن در فرهنگ اسلامی از مهمترین جذابیت های بخش مسکن و ساختمان است که از این ظرفیت ­های بالقوه باید به نفع رونق اقتصاد ایران در سال 96، بهره ­برداری شود.

جهت سوم اثرگذاری رونق مسکن بر تحول اقتصاد ایران در سال 96، از بُعد اجتماعی، قابل بررسی است.

آنطور که مدیر عامل بانک مسکن اعلام کرده است: از آنجا که بخشی از ناهنجاری­ های اجتماعی در سطح جامعه، از سکونتگاه­ های غیر رسمی، نقاط حاشیه­ نشین اطراف کلان­ شهرها و همچنین بافت­ های فرسوده درون شهرها، نشات می­ گیرد، در سال 96 اجرای کامل و دقیق برنامه از قبل تعریف شده دولت و نظام بانکی تحت عنوان «نهضت نوسازی بافت­ های فرسوده و مقابله با حاشیه ­نشینی از طریق عرضه رسمی مسکن»، می­ تواند در کنترل این عارضه شهری، موثر واقع شود. این برنامه اگر چه بُعد اجتماعی قوی به همراه دارد اما پیامد مثبت آن، به رونق سرمایه­ گذاری ساختمانی و در نتیجه، رونق در سایر بخش­ ها منجر خواهد شد.

در این باره، محمد هاشم بت­ شکن تصریح می­ کند: با توجه به محوریت تولید واشتغال در منویات مقام معظم رهبری و ضرورت تحرک اقتصادی از طریق دخالت دادن مردم در تولید و بکارگیری پس اندازهای راکد و بهبود وضعیت معیشتی اقشار متوسط و ضعیف و اجتناب از ناهنجاری های اجتماعی ناشی از بی مسکنی و بد مسکنی و نهایتا پیش بینی کاهش سهم نفت در رشد اقتصادی اینده کشور، رونق بخش مسکن و ساختمان را از اهمیت دو چندان برخوردار خواهد نمود.

ابزارهای مولد رونق مسکن در سال 96

به گزارش پایگاه خبری بانک مسکن، مدیر عامل بانک مسکن کلید رونق این بخش در سال 96 را در «اصلاح برخی رویه های قبلی در شبکه بانکی» و همچنین «استفاده از یک ظرفیت طلایی نهفته در اقتصاد» عنوان کرده است.

مطابق آنچه در پیام نوروزی محمدهاشم بت ­شکن آمده است: زمینه اولیه برای رونق مسکن در سال 96، باید از طریق «متناسب­ سازی نرخ سود سپرده ­های بانکی و تسهیلات بانکی با نرخ تورم»، فراهم شود.

کاهش نرخ سود سپرده ­های بانکی به معنای واقعی (اجرای درست مصوبات شورای پول و اعتبار توسط همه بانک­ ها و موسسات مالی و پرهیز از پرداخت سود­های حبابی و موهومی به سپرده­ ها) می­ تواند باعث رونق و احیای تولید از طریق ورود نقدینگی­ های خُرد و کلان به بخش ­های مختلف اقتصاد شود.

همچنین برای رونق­ بخشی به بازار مسکن و ساخت و ساز، باید سهم این بخش از تسهیلات بانکی افزایش پیدا کند. استفاده از ظرفیت صندوق توسعه ملی، ابزار دیگر برای رونق و تحریک بخش مسکن در سال جدید است.

مدیر عامل بانک مسکن ابزار مولد دیگر برای رونق را «امکان تجهیز منابع ارزان قیمت به اتکاء تسهیلات رهنی مسکن» عنوان کرده است. این ابزار که همان اوراق رهنی نام دارد در قالب بازار رهن ثانویه، می­ تواند ظرفیت تسهیلات ­دهی به بخش مسکن را چند برابر کند.

مدیر عامل بانک مسکن در عین حال، مجموعه اقداماتی را که بانک مسکن در سال گذشته برای تحرک­ بخشی به بازار مسکن و ساختمان انجام داد، عامل اصلی پیش ­رونق در معاملات ملک و توقف رکود بیشتر در ساخت و ساز طی سال 95 عنوان کرد.

بت­ شکن در این باره تصریح کرده است: مجموعه اقدامات بانک مسکن در سال گذشته، نظیر ۸ برابر شدن قدرت خرید خانوارها از طریق افزایش سقف تسهیلات خرید مسکن بخصوص برای خانه ­اولی­ ها، افتتاح بیش از ۱۵۳ هزار فقره حساب صندوق پس انداز یکم توسط زوج­ های خانه­ اولی، تک رقمی شدن نرخ سود تسهیلات خرید و ساخت مسکن، رشد ۹۰ درصدی تسهیلات مشارکت جهت احداث مسکن و رشد ۷۷ درصدی تسهیلات خرید مسکن، افزایش ۵۰  هزار میلیارد ریالی سرمایه بانک در سال ۱۳۹۵ و همچنین برنامه های ۱۶ گانه بانک مسکن در سال 1396 می­ تواند زمینه ساز ایجاد تحرک در بخش مسکن برای شکل­ گیری رونق در این بخش باشد.