در گفت وگو با عضو هیأت علمی پژوهشکده پولی و بانکی تشریح شد:
مسیر رونق یابی مسکن در سال ۹۶
محمد ارباب افضلی علاوه بر توضیح در مورد چرایی سهم پائین بخش مسکن در کارنامه رشد اقتصادی سال گذشته به پیش بینی روند بازار در سال 96 می پردازد.
-جدید ترین آمارها از ارزش افزوده بخش ساختمان حکایت از روند منفی این بخش در اقتصاد ایران دارد. این در حالی است که رشد اقتصادی کشور در نیمه دوم سال گذشته بیش از 7 درصد بوده است. فارغ از ماهیت این رشد، چرا کماکان بخش ساختمان به طور عام و سرمایه گذاری در بخش مسکونی به طور خاص منفی است؟
آمار اعلام شده از این جهت که نشان می دهد سرعت رشد منفی کاهش یافته امید آفرین است اما از جهت آنکه کماکان گویای رشد منفی سرمایه گذاری بخش مسکن در سطح زیر صفر است قابل تامل و هشدار آمیز است. از این رو تاکید دارم که این وضعیت قابل تامل و هشدار است که از دیدگاه اقتصاد کلان سرمایه گذاری در بخش مسکن یکی از ستون های اصلی در اقتصاد ایران به حساب می آید. اگر روندهای این بخش در اقتصاد بررسی کلی شود بخش مسکن پر تحرک ترین و پویا ترین بخش اقتصاد ایران در چند دهه اخیر بوده است. به همین دلیل زمانی که شوکی در بازار مسکن اتفاق می افتد آثار شوک ها در بخش های مرتبط و کل اقتصاد ملی به وضوح قابل مشاهده است. در دهه های گذشته به طور متوسط حدود 20 درصد از کل سرمایه گذاری و 30 درصد از کل نقدینگی کشور به این بخش اختصاص یافته است. این نسبت ها در مقایسه با نسبت های جهانی بیانگر اهمیت بخش مسکن در اقتصاد ملی است. اکثر مطالعاتی که انجام شده بر دو مقوله تاکید دارد سیاست های پولی بر سرمایه گذاری مسکونی قوی تر از سیاست های مالی هستند و نکته دیگر آنکه مصرف و نقدینگی بیشترین اثر را بر سرمایه گذاری مسکونی دارند. باید تاکید کنم که درست است که رشد نقدینگی در اقتصاد ایران بالا رفته است اما این رشد به دلیل نرخ بالای سود بانکی در مقایسه با نرخ تورم کم اثر شده است. در واقع نقدینگی در بانک ها پارک شده است و بانک ها نیز به دلیل مشکلی که در جریان نقدی دارند همانند سابق اقدام به چرخش پول نمی کنند. به همین دلیل بخش مسکن نتوانست از رشد نقدینگی تاثیر مثبت بپذیرد.
-اما نرخ سود که پایین آمد؟
برای مقطعی بله. به همین دلیل هم شما اشاره کردید که متغیرهای نشان دهنده سیال بودن نقدینگی فعال شده است. در واقع سهم سپرده های مدت دار از نقدینگی در حال تنزل بود و در مقابل سهم سپرده های جاری در حال افزایش بود. این وضعیت روزنه امیدی ایجاد کرده بود که رکود مسکن که از تابستان 92 شروع شده بود و تا ابتدای سال 95 در هر دو بخش معاملات و ساخت و ساز نشانه های آن وجود داشت از بین برود. البته اشاره کنم در بخش معاملات از ابتدای سال دگردیسی بوجود آمده بود و معاملات تا حدودی از این وضعیت خارج شده بود. بر مبنای آماری که سامانه املاک منتشر کرده بود در برخی مناطق پر معامله در تهران همانند مناطق یک، دو، سه، چهار و 22 در دی ماه حجم معاملات 40 درصد در مقایسه با آذرماه سال گذشته افزایش یافته است. این نشانه در کنار کاهش نرخ سود بانکی امید به رونق سرمایه گذاری در بخش مسکونی را بالا برده بود. اما از میانه دی یک اتفاق در بازار پول افتاد و آن هم این بود که روند نرخ سود نه تنها تغییر کرد حتی برخی بانک های مدافع کاهش نرخ سود اقدام به بالا بردن نرخ سود سپرده ها کردند. این رفتار که ناشی از تنگنای ساختاری در نظام بانکی است می تواند مسیر ایجاد شده را کور کند. یعنی افزایش مجدد نرخ سود سپرده ها ترمز رونق در معاملات مسکن و حتی سرمایه گذاری مسکونی باشد.
-تا چه زمانی؟
من فکر می کنم تا ابتدای تابستان سال جاری. ابتدای تابستان می تواند بزنگاهی در بازار مسکن باشد. چرا که بخش زیادی از تسهیلات که در قالب صندوق پس انداز مسکن یکم و برای زوج های خانه اولی تدارک دیده شده سال جاری وارد بازار می شود. بر اساس گزارش بانک مرکزی بیش از 129 هزار فقره در این صندوق تا پایان دی ماه سال گذشته حساب باز شده است. میزان تسهیلات پرداختی تا پایان همین ماه حدود 3 هزار و500 فقره بوده است. اگر تا پایان سال گذشته و در بهترین حالت این رقم به 9 هزار فقره رسیده باشد در سال جاری حداقل 100 هزار فقره تسهیلات با میانگین 100 میلیون تومان پرداخت می شود. یعنی از سال 96 به طور متوسط ماهانه سه هزار نفر برای خرید مسکن وارد بازار خواهند شد.
-پس چرا شما به نیمه اول تابستان دل بسته اید و امیدوارید بازار از این مقطع جان بگیرد؟
چون در بخش مسکن ابتدا تقاضا باید تحریک شود و بعد سرمایهگذاران به امید ادامه روند تکمیل ساختمان های نیمهتمام را تسریع می کنند و نسبت به صدور مجوزهای جدید اقدام خواهند کرد. پس رونق مسکن دو مرحله ای است که ابتدا از تقاضا شروع می شود و بعد به سمت عرضه سرایت می کند. از همین رو من امیدوارم در فصل نقل و انتقالات که تابستان 96 خواهد بود مسکن جان دوباره بگیرید.
-این امیدواری منوط به تحقق پیش شرط خاصی است برای مثال با نرخ سود بالا هم می تواند رونق تحقق یابد؟
از جهتی اینکه کاربرد تسهیلات منحصر به خرید مسکن است به هر حال اثر خود را دارد اما از جهت اینکه سرمایه گذاری های جدید را نیز درگیر کند می تواند محل تردید باشد. این واقعیت است که اگر بخواهیم رونق در بازار مسکن را شاهد باشیم باید موازنه در دیگر بخش ها را نیز برقرار کنیم. چون نبود تعادل ها به نفع هیچ اقتصادی نیست وقتی چشم انداز سرمایه گذاری و بازدهی در بخش مسکن کمتر از نرخ سود بانکی باشد نمیتوان به تحریک سرمایهگذاری امیدوار بود.
-اما این مواردی که اشاره دارید ناظر بر وجه سرمایه گذاری است مسکن بعد مصرفی هم دارد و برخی به جهت سرپناه استفاده می کنند. از این رو نیاز این بخش نمی تواند محرکی برای سرمایه گذاری باشد.
امید به رونق بازار مسکن اتفاقا به همین جهت است اما اگر از بخش واقعی سینگال مناسبی مخابره نشود نمی توان امیدوار بود جایگزین برای بازار پول و نرخ سود سپرده پیدا شود. اشاره کردم تسهیلات مسکن روزنه ای به سوی رونق و افزایش سهم سرمایه گذاری در بخش مسکن به حساب می آید. اما دقت داشته باشید تقاضای مصرفی دو لایه دارد لایه اول خانه اولی ها هستند که در زوج های جوان متبلور می شوند. این بخش با رشد جمعیت و ازدواج طلاق ها ارتباط نزدیکی دارد. در حال حاضر در پیک جمعیتی متولدین دهه 60 هستیم و طبیعتا بسیاری از آنان دنبال سرپناه هستند .ورود سه هزار تقاضا در سال جاری هم که در پاسخ به سئوال های قبلی اشاره کردم به همین موضوع باز می گردد. اما واقعیت این است که در این حوزه نسبت تسهیلات به ارزش تسهیلات اهمیت زیادی دارد. برای مثال 160 میلیون تومان تسهیلات برای یک زوج در شهری مانند تهران برای خرید خانه کفایت می کند. در تهران میانگین قیمت برای هر متر 4 میلیون تومان است این رقم برای یک خانه 50 متری، 200 میلیون تومان خواهد شد.آیا زوج های جوان می توانند 40 میلیون تومان دیگر آن را تامین کنند. به فرض آنکه بتوانند امکان پرداخت اقساط تسهیلات را داشته باشند.
لایه دیگری که باید دقت شود گروهی است که بدنبال تعویض خانه است آنها هم علاوه بر مشکل نقدینگی با یک مساله دیگر نیز روبرو هستند. برای این لایه متغیرهای کلاس اجتماعی ملک هم مهم است.در این حالت در هر نقطه ای امکان خرید ملک ندارند. پس قیمت به تناسب سطح تقاضای اجتماعی بالاتر می رود و امکان تامین نقدینگی و پرداخت اقساط سخت تر می شود. در اینجا محاسبه سود و زیان و بازدهی بین بازارها اهمیت می یابد.
از این رو برای ورود تقاضای مصرفی باید سطح بندی کرد؛ گروهی که سرپناه می خواهد در فاز اول حتما وارد می شود اما برای تحریک سرمایه گذاری در بخش مسکن به طور کامل باید انگیزه ها به میزان لازم تحریک شود. متناسب و نزدیک کردن بازدهی بازارها به هم در تغییر انگیزه ها نقش دارد. در این حالت تقاضاهای مصرفی در لایه دوم نیز از حالت انتظار و تعلیق خارج می شوند و وارد بازار خواهند شد.
