چرخه معیوب عرضه مسکن اصلاح می شود؟

وی ضمن بیان این مطلب گفت: دولت یازدهم برای نجات بازار مسکن از مسیر انحرافی سرمایه ­گذاری که باعث انعکاس «ظاهر خوب» در این بازار شده بود، دو سیاست در 4 سال اخیر به اجرا در آورد.

به گزارش پایگاه خبری بانک مسکن، مقامات و مدیران ارشد بخش مسکن و ساختمان به مناسبت سالگرد تاسیس بنیاد مسکن، با حضور در ساختمان مرکزی بنیاد، درباره تجربیات گذشته و روش جدید تصویب شده برای تامین مسکن خانوارهای کم درآمد جامعه،‌ بحث و بررسی کردند.

در این گردهمایی، عباس آخوندی وزیر راه و شهرسازی، تلاش کرد با تشریح آماری آنچه در سال­ های گذشته در این حوزه به اجرا درآمده، نشان دهد: مسیر غلط و حساب نشده برای عرضه مسکن، اگر چه می­ تواند تصویر به ظاهر خوشایند از اوضاع عرضه به نمایش بگذارد، اما در واقعیت، باعث تلف شدن سرمایه­ های دولت و بخش خصوصی در این مسیر از یک سو، و همچنین افزایش نرخ شکاف بین عرضه مصرفی و تقاضای مصرفی از سوی دیگر، خواهد شد.

آخوندی در این مراسم،‌ با اعلام نتایج سرشماری نفوس و مسکن،‌ گفت: طبق اعلام مرکز آمار از نتیجه سرشماری نفوس و مسکن سال 95 که پاییز سال گذشته انجام شد‌، در حال حاضر تعداد کل واحدهای مسکونی، بیش از تعداد کل خانوارهای موجود است. اما در صورت محاسبه تعداد خانه ­های خالی از سکنه که به معنای عرضه غیر قابل بهره برداری و غیر قابل استفاده است، مشخص میشود، تعداد آپارتمان­ های در حال استفاده در کشور، معادل یک میلیون و 300 هزار واحد از تعداد خانوارها کمتر است.

این وضعیت  یعنی کمبود واحد مسکونی قابل استفاده به رغم مازاد کل عرضه مسکن در برابر تقاضای موجود، بیانگر آن است که در سال­ های رونق حبابی یعنی سال­های 90 تا 92، بخش قابل توجهی از آنچه به بازار مسکن عرضه شد، با ساختار و جنس تقاضای مصرفی همخوانی نداشت و هم اکنون به صورت خانه خالی، سرمایه­ های بخش خصوصی را به اسارت خود در آورده است.

وزیر راه و شهرسازی از این وضعیت، به عنوان فرآیند معیوب ساخت و ساز نام می ­برد و بخشی از علت آن را شیوه نادرست مدیریت شهری و فروش مجوزهای ساختمانی بدون توجه به ظرفیت و کشش برخی مناطق شمالی شهر برای عرضه مصرفی، میداند.

بر اساس آخرین آمار سرشماری، جمعیت کشور از ۷۵ میلیون نفر در سال 90 به ۸۰ میلیون نفر در سال 95 افزایش پیدا کرده است. اولین نکته که در این آمار حائز اهمیت است کاهش بُعد خانوار (تعداد اعضای یک خانواده) است به این معنا که متوسط بُعد خانوار ظرف پنج سال از 3/5 نفر به 3/3  کاهش یافت و این کاهش نه فقط در شهرها بلکه در روستاها نیز رخ داد و در روستاها به 3/4 نفر رسید. از طرفی، نرخ رشد جمعیت در کشور نزولی تر شده و در فاصله سال ۸۵ تا ۹۰ ، سالانه برابر با 29/1 درصد بوده است.

وزیر راه و شهرسازی در تشریح آن بخش از جزئیات سرشماری که بیراهه عرضه مسکن و لزوم اصلاح مسیر سرمایهگذاری­های ساختمانی را مشخص می­کند، تصریح کرد: کل تعداد خانوار در سال ۹۰ برابر1/21 میلیون خانوار و در سال ۹۵ برابر 24/1 میلیون خانوار گزارش شده است که این افزایش خانوار به دلیل تعداد ازدواج‌ها نیست بلکه نشان از طلاق و تشکیل خانوارهای تک نفره دارد. بنابراین، مشخص است در سال­های اخیر، تقاضای مسکن، به دنبال خرید و اجاره آپارتمان ­های کم متراژ بوده در حالی که، متوسط مساحت واحدهای مسکونی ساخته شده در این سال­ها، بالای 100 مترمربع بوده است که با جنس نیاز مسکن، همخوانی قابل قبول نداشته است.

آخوندی در مراسم بنیاد مسکن همچنین افزود: آمارهای کلی بخش مسکن آمارهای مناسبی است و نشان می‌دهد تعداد واحدهای مسکونی ایران از سال ۹۰ تا ۹۵ رشد قابل ملاحظه‌ای داشت. ما در سال ۹۰ حدود 21/5 میلیون واحد مسکونی در کشور داشتیم و در سال ۹۵ تعداد خانه‌ها رقمی معادل 25/4 میلیون واحد مسکونی گزارش شد. این رقم رشد جدی است و نشان می‌دهد تعداد خانه‌های ایران از تعداد خانوارها پیش گرفته است. به بیان دیگر، نرخ رشد عرضه مسکن در 5 سال اخیر، 18 درصد بوده که بیش از نرخ رشد خانوار که 14 درصد گزارش شده، بوده است. به ظاهر وضعیت مسکن در تهران مناسب است و تعداد خانه‌ها از خانوارها بیشتر شده اما در واقعیت وضعیت مسکن در کلان شهرهای کشور و نیز تهران وضعیت مناسبی ندارد چرا که بیش از 30 درصد آنچه در 5 سال اخیر ساخته شده، وارد بازار خانه­ های خالی شده است.

تعداد خانه‌های خالی ایران در سال ۸۵ برابر ۶۳۰ هزار خانه و در سال ۹۰ یک میلیون و ۶۶۰ هزار خانه گزارش شده است که بر اساس آمارها در مدت پنج سال بیش از یک میلیون خانه خالی به این بازار اضافه شد. متاسفانه آمار خانه‌های خالی از سال ۹۰ تا ۹۵ به دو میلیون و ۵۸۷ هزار خانه رسیده است و به این معنا که در طی ۱۰ سال گذشته دو میلیون خانه خالی به آمار خانه‌های ایران افزوده شد که نشان از ایراد کلی و عیب اساسی در حوزه مسکن دارد.

وزیر راه و شهرسازی با تاکید بر اینکه، سرعت رفتن در بیراهه، هنر به حساب نمی­ آید بلکه به زیان خواهد بود، گفت:‌ خانه‌های خالی که عمدتا لوکس، گران قیمت و در کلان‌ شهرها واقع هستند با نیاز واقعی مردم به مسکن هم خوانی ندارد.

آخوندی با محاسبه ارزش اقتصادی بازار خانه­ های خالی و مقایسه آن با ارزش بازار سرمایه، تصریح کرد:‌ اگر هر واحد مسکونی را با قیمت ۳۵۰ میلیون تومان در نظر بگیریم مفهوم دو میلیون و ۵۸۷ هزار خانه خالی  آن است که در حال حاضر معادل ۲۵۰ میلیارد دلار سرمایه بدون بهره‌وری است و این رقم، قابل تامل به نظر می­ رسد چرا که، کل ارزش شرکت‌های بورسی ایران که در بازار بورس فعالیت دارند ۱۱۰ میلیارد دلار است در حالی که ارزش خانه‌های خالی سراسر کشور ۲۵۰ میلیارد دلار است. مقایسه این دو رقم نشان می‌دهد خانه‌های خالی بیش از دو برابر بازار بورس سرمایه محبوس شده دارد در حالی که بورس به تولید ملی کمک فراوانی می‌کند.

وزیر راه و شهرسازی از مدیران بخش مسکن و متولیان تامین مسکن کم­ درآمدها خواست، با اطلاع آماری از بیراهه عرضه مسکن و این حجم سرمایه محبوس در خانه­ های خالی، نسبت به برون رفت از وضعیت موجود، چاره ­اندیشی کنند.

آخوندی تصریح کرد: این حجم خانه خالی در شرایطی وجود دارد که کشور با 19 میلیون حاشیه نشین و بد مسکن در بافت­ های فرسوده، دست به گریبان است. این تناقض بین خانه­ های خالی و وجود بد مسکن­ ها، ضرورت اصلاح مسیر ساخت و ساز را دو چندان می­ کند. طبق آمار در پیرامون تهران ساخت ۲۴۰ هزار واحد مسکونی شروع شد و در کنار آن آماری که از حاشیه نشینان و بدمسکن‌ها وجود دارد نشان دهنده حل مشکلات افراد کم‌ درآمد نیست، در حالی که اگر سیاست‌های اجرایی مسکن مهر موثر بود باید آمار حاشیه‌نشینان و بد مسکن‌ها کاهش پیدا می‌کرد.

وزیر راه و شهرسازی در ادامه با تشریح سیاست­ های دولت یازدهم در بخش مسکن گفت: سیاست ما در حوزه مسکن این گونه است که باید خانه‌ سازی برای متقاضیان واقعی انجام شود به این معنا متقاضیان واقعی با افزایش قدرت خرید و راهکار پس انداز وارد بازار می شوند به همین دلیل به جای آنکه دولت مداخله عجیب و غریب کند قدرت خرید مردم را افزایش می‌دهد تا عرضه و تقاضا درجهت موثر پیش رود. سیاست دومی که اتخاذ کردیم این بود که خانه‌ها باید در بافت میانی شهرها ایجاد شوند. خیابان انقلاب به پایین در شهر تهران که عمدتا بافت‌های ناکارآمد شهری است فضای مناسبی است برای ایجاد مسکن زیرا عمدتا کارگاه‌های خالی را در آن مناطق می‌بینیم و این فضا وجود دارد که به جای اینکه در کوه و بیابان خانه بسازیم به سمت ساخت و ساز در بافت ناکارآمد و میانی شهرها برویم.