نابرابری در تعیین عوارض ساختمانی

سهم ناچیز عوارض ساخت از قیمت مسکن در شمال شهر که نسبت آن به مراتب کمتر از مناطق جنوبی است، علت اصلی انحراف ساخت‌ و‌ سازهای سال‌های اخیر به سمت آپارتمان‌های لوکس و غیرمصرفی محسوب می‌شود. اصلاح فرمول معیوب عوارض می‌تواند پروانه‌های ساختمانی را به ابزار رگولاتور برای رونق پایدار تبدیل کند.

نسبت معکوس «نرخ ریالی عوارض ساخت و ساز» با «سطح قیمت مسکن و کیفیت محله‌ها» در مناطق 22 گانه شهر تهران، یکی از مجموعه عوامل اصلی «انحراف سرمایه‌های ساختمانی» و بروز نوسانات شدید در سیکل‌های تجاری –دوره‌های رکود و رونق- طی دست‌کم نیم دهه اخیر محسوب می‌شود. جزئیات «سهم تعرفه پروانه ساختمانی از بهای فروش آپارتمان» در مناطق مختلف پایتخت که بر اساس متوسط هزینه پرداختی سازنده‌ها به شهرداری و میانگین قیمت قطعی واحدهای پر فروش در هر منطقه استخراج شده است، نشان می‌دهد: فرمول معیوب محاسبه عوارض ساخت سبب شده در مناطق شمالی پایتخت به‌ عنوان نقاط با کیفیت و محل عرضه آپارتمان‌های لوکس و گران‌ قیمت، «سهم عوارض از قیمت فروش»، به مراتب کمتر از مناطق میانی و جنوبی شهر تعیین و اعمال شود. در مناطق یک و 2، هزینه‌ای که یک سرمایه‌گذار ساختمانی بابت اخذ جواز ساخت پرداخت می‌کند، حدود 7/ 0 تا 2 درصد بهای فروش آپارتمان‌ها را شامل می‌شود اما این نسبت در مناطق مستعد ساخت و سازهای مصرفی، ارزان‌ قیمت و پرمعامله همچون مناطق 10 تا 17، از 5/ 2 درصد تا 5 درصد است. سهم ناچیز هزینه دریافت جواز ساخت از بهای فروش ساختمان‌های مسکونی در مناطقی از پایتخت که امروز به محدوده منجمد بازار ملک و محل رسوب آپارتمان‌های کم‌ مشتری تبدیل شده، ناشی از استفاده نا صحیح مدیریت شهری از ابزار در اختیار –پروانه‌های ساختمانی- برای تنظیم منطقه‌ای جریان عرضه مسکن طی سال‌های اخیر بوده است.

ارقام مشخص‌کننده نسبت معکوس تعرفه پروانه‌ها با قیمت مسکن در 22 منطقه شهر تهران، نشان می‌دهد: در دوره رونق گذشته –سال‌های 90 تا 92- که هم‌ اکنون کارشناسان اقتصاد مسکن از آن به «رونق حبابی ناشی از انحراف سرمایه‌های ساختمانی» یاد می‌کنند، تحت تاثیر فرمول معیوب تعرفه جواز ساخت، نقش بالقوه پروانه‌های ساختمانی به‌ عنوان رگولاتور بازار ملک برای تعادل‌ بخشی به عرضه و تقاضای مسکن در سطح شهر تهران، به ضد خود تبدیل شد.در جریان رونق مسکن اوایل دهه 90، حجم قابل توجهی از ساخت و سازهای مسکونی فقط در دو منطقه اول پایتخت به‌ عنوان شمالی‌ترین مناطق شهر، عمدتا به شکل برج‌های لوکس و آپارتمان‌های بزرگ متراژ، احداث و در مقابل، کمتر از یک‌ سوم واحدهای مسکونی جدید در مناطق جنوبی و میانی ساخته شد.پیامد این توزیع ناهمگون سرمایه‌های ساختمانی بین مناطق مختلف پایتخت، در سه سال گذشته با ترکیدن حباب مسکن و مصرفی شدن بازار تقاضا، به شکل «نبود تقاضای موثر برای آپارتمان‌های رسوب شده در مناطق پر ساخت و همچنین عدم رضایت سرمایه‌گذاران به فروش با قیمت‌های متعادل شده» بروز پیدا کرد و هم اکنون نیز به دلیل محبوس بودن سرمایه‌ سازنده‌ها در آن املاک، طول دوره رکود طولانی شده است.

ابعاد «نسبت نا برابر هزینه اخذ پروانه به قیمت مسکن در مناطق پایتخت» به حدی مشکل‌دار است که به‌ عنوان نمونه در مناطق یک و 4 به‌ عنوان دو منطقه لوکس و مصرفی، متوسط قیمت واحد مسکونی پر فروش در اولی (منطقه یک) بیش از سه برابر میانگین آپارتمان‌های پر فروش در دومی (منطقه‌4) است اما همین نسبت برای عوارض ساخت، حدود دو برابر برآورد می‌شود که نشان از عدم تناسب صحیح بین سطح تعرفه پروانه‌ها با سطح قیمت مسکن در مناطق پایتخت است.

کارشناسان اقتصاد مسکن در مقطع فعلی با توجه به انتظارات حداکثری برای شکل‌گیری رونق ساختمانی، معتقدند: مدیریت شهری تهران با بازنگری اساسی در نحوه محاسبه نرخ عوارض ساخت، می‌تواند از پروانه‌های ساختمانی در قالب ابزار رگولاتور بازار مسکن، برای هدایت سرمایه‌گذاران ساختمانی در مسیر صحیح و مطابق جریان تقاضای مصرفی استفاده کند و از انحراف دوباره ساخت و ساز جلوگیری کند. بر این اساس، نگاه درآمدی به این ابزار در مدیریت شهری باید تعدیل شود و با تنظیم تعرفه عوارض، ریسک و هزینه ساخت و ساز در مناطق مملو از واحدهای کم‌ مشتری، به نفع مناطق مستعد سرمایه‌گذاری افزایش یابد. هزینه صدور جواز ساخت در عین حال باید متناسب با تغییر سیکل‌های تجاری بازار ملک قابل انعطاف باشد تا از رونق هیجانی یا رکود شدید جلوگیری شود و روند سرمایه‌گذاری از پایداری نسبی برخوردار باشد. تعرفه ریالی پروانه ساختمانی یا هزینه که شهرداری بابت صدور مجوز ساخت از سازنده‌ها دریافت می‌کند یک ابزار بالقوه برای تنظیم جریان عرضه در بازار مسکن است که اگر این رگولاتور درست و در جهت تعادل بخشی بازار ملک توسط مدیریت شهری مورد استفاده قرار گیرد، بخشی از نوسانات شدید دوره‌های رونق و رکود در بازار مسکن از این طریق مهار می‌شود و یک پایداری نسبی در بازار ملک اتفاق می‌افتد.

وضعیت آشفته بازار مسکن تهران که در زمان رونق به شکل هیجان ساخت و سازهای غیرمصرفی و در زمان رکود به شکل افت شدید ساخت‌ و سازهای مصرفی بروز پیدا می‌کند، گذشته از اینکه از مجموعه عوامل بیرونی و درونی بازار مسکن نشات می‌گیرد تحت تاثیر یک فرآیند شهری قرار دارد و آن استفاده وارونه و نادرست از ابزار رگولاتوری بازار ملک است. در حال حاضر سطح ریالی عوارض پروانه‌های ساختمانی برای ساخت‌ و سازهای مسکونی در مناطق 22 گانه نسبت کاملا وارونه با سطح قیمت مسکن به‌ عنوان نمایی از سود سازنده‌ها در مناطق دارد. به این معنی که در مناطق شمالی شهر تهران، نسبت عوارض پروانه ساختمانی به قیمت آپارتمان‌های لوکس و گران‌ قیمت به مراتب کمتر از محله‌های میانی و جنوبی شهر به‌ عنوان مناطق کم‌ برخوردار و دارای آپارتمان مصرفی و ارزان‌قیمت است.

اگر چه نرخ عوارض ساخت (هزینه صدور پروانه ساختمانی) حداقل 10 تا 15درصد از هزینه ساخت‌ و سازهای مسکونی(بدون محاسبه قیمت زمین) را تشکیل می‌دهد اما سهم عوارض در متوسط قیمت آپارتمان‌های پر فروش در مناطق 22گانه شهر تهران بین کمتر از یک درصد تا 5 درصد در نوسان است. طوری که سهم عوارض ساخت از قیمت فروش آپارتمان‌های پرمعامله در نیمه شمالی شهر 2 تا 3 درصد است اما همین نسبت در مناطق میانی و جنوبی به خصوص مناطق بافت فرسوده تا 5 درصد نیز افزایش می‌یابد. در این میان ممکن است تصور شود سازنده‌ها در بافت فرسوده مشمول تخفیف 50 تا 100درصدی در هزینه صدور پروانه ساختمانی می‌شوند اما در همین محله‌ها، محدوده‌هایی هستند که جزو مناطق بافت فرسوده محسوب نمی‌شوند و سه شاخص ریزدانگی، ناپایداری و نفوذ ناپذیری را ندارند.علاوه بر نسبت وارونه هزینه عوارض پروانه‌های ساختمانی در مقایسه با قیمت مسکن در مناطق 22 گانه شهر تهران، در نیمه شمالی پایتخت این نسبت به تناسب محله‌های گران‌تر(نسبت عوارض پروانه ساختمانی به قیمت فروش آپارتمان) به جای افزایش، کاهش پیدا می‌کند.

به عنوان مثال در حال حاضر طبق نتایج رهگیری معاملات مسکن آپارتمان‌های پر فروش در منطقه یک حدود 150 مترمربع و با قیمت متوسط 10 میلیون تومان در هرمترمربع هستند که نسبت هزینه عوارض صدور مجوز ساخت‌ و ساز برای آنها در مقایسه با قیمت فروش 2 درصد است. این نسبت در مناطق 4 و 5 شهر تهران که آپارتمان‌های پر فروش حدود 80 تا 90 مترمربع زیربنا دارند با توجه به قیمت این آپارتمان‌ها، حدود 2/ 1 درصد است. این مقایسه نشان می‌دهد سهم عوارض در مناطق 4 و 5 به لحاظ درصد کمتر از نصف سهم عوارض در منطقه یک است.در حال حاضر قیمت آپارتمان‌های پرفروش در مناطق 4 و 5، یک چهارم قیمت آپارتمان‌های پرفروش منطقه یک است. از طرف دیگر نسبت عوارض صدور پروانه ساختمانی به قیمت آپارتمان‌های پر فروش در منطقه 2، 7/ 0 درصد است و این در حالی است که این نسبت در مناطق 4 و 5 بیشتر است.

همچنین در مناطق جنوبی شهر همچون مناطق 10 تا 17، نسبت عوارض پروانه ساختمانی به قیمت فروش آپارتمان‌های پر فروش، از 2 تا 5 درصد است. این نسبت‌های وارونه که ناشی از تعریف فرمول محاسبه عوارض پروانه ساختمانی بدون توجه به مختصات اقتصادی بازار ملک در تهران انجام شده‌است، سبب شد در زمان رونق حبابی دوره قبل بازار مسکن یعنی سال‌های 90 تا 92 بخش قابل‌ توجهی از سرمایه‌گذاری‌های ساختمانی به دلیل هزینه نسبی پایین جواز ساخت در مناطق عمدتا غیرمصرفی، متمرکز شود.

طبق آمار رسمی ارائه شده از سوی دفتر برنامه‌ریزی و اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی، طی سال‌های 90 تا 92، معادل 656 هزار واحد مسکونی جدید در مناطق 22 گانه شهر تهران ساخته شد. البته 15 درصد معادل 100 هزار واحد مسکونی از مجموع واحدهای‌ جدید ساخته در این سال‌ها تنها در دو منطقه یک و دو (از جمله مناطق گرانقیمت شهر تهران) ساخته شده اما در مناطق جنوبی، مصرفی و بافت فرسوده شهر تهران همچون مناطق 10 تا 17 در این بازه زمانی فقط 175 هزار واحد مسکونی معادل 26 درصد از کل واحدهای مسکونی ساخته شده مربوط به سه سال رونق انحرافی بازار مسکن را به خود اختصاص داده‌اند.

این در حالی است که در حال حاضر نیمی از معاملات خرید آپارتمان در تهران طی ماه‌های مختلف سال در این مناطق که غالب تقاضای مسکن موجود در آن مصرفی است، انجام می‌شود. بررسی‌های انجام شده از مجموع معاملات خرید و فروش مسکن در بنگاه‌های معاملات املاک طی ماه‌های اخیر نشان می‌دهد که عمده معاملات خرید مسکن در دوره کنونی مصرفی است اما عرضه‌ای که در دوره گذشته انجام شده و هم‌ اکنون مقابل تقاضای خرید مسکن وجود دارد، عمدتا غیرمصرفی هستند.

کارشناسان و صاحبنظران حوزه مسکن و مدیریت شهری معتقدند: عامل اصلی انحراف سرمایه‌گذاری ساختمانی در دوره‌های رونق‌ بخشی مسکن را استفاده وارونه مجموعه مدیریت شهری از رگولاتور ساخت‌ و ساز عنوان می‌کنند. به عبارت دیگر عدم تناسب هزینه عرضه جواز ساخت با قیمت مسکن در مناطق 22 گانه شهر تهران باعث شده جذابیت ساخت‌ و ساز در مناطقی که با کمترین ظرفیت فروش مواجه هستند افزایش پیدا کند و به همان نسبت در مناطقی که کشش خرید از سمت تقاضای مصرفی در آنها بالاست هزینه ساخت از محل عوارض پروانه ساختمانی نسبت به مناطق کم کشش افزایش یابد.