نحوه کنترل بانک مسکن بر قیمت اوراق تسهیلات

سلمان خادم‌المله در گفت‌ و گو با پایگاه خبری بانک مسکن، با اشاره به اینکه اوراق حق تقدم تسهیلات بدون سپرده توسط بانک مسکن به دارندگان سپرده سرمایه‌گذاری ممتازه پرداخت می‌شود تا بتوانند آنها را در فرابورس بفروشند و به این ترتیب از سپرده‌گذاری منتفع شوند، افزود: طراحی این ابزار توسط بانک مسکن خاصیت مهم دیگری هم دارد و آن جلوگیری از ایجاد بازار سیاه برای برخورداری از تسهیلات بانک مسکن است.

وی ادامه داد: در سال‌های گذشته و پیش از طراحی مکانیزم کنونی، بازار سیاه برای اعطای تسهیلات خرید مسکن ایجاد شده بود که بعضا متقاضیان را با مشکل روبرو می‌کرد. این در حالی است که بانک مسکن با اوراق مذکور که با نماد «تسه» در فرابورس قابل معامله است، فضای سفته‌ بازی و سودجویی را شکست و این اوراق را متناسب با نرخ سود بانکی، در بازار عرضه کرد که به واسطه خرید هر فقره از آنها، حق تقدم برخورداری از 500 هزار تومان تسهیلات مسکن بدون سپرده فراهم می‌شود.

خادم‌المله درباره ساز و کار مدیریت عرضه اوراق در بانک مسکن، گفت: بانک مسکن این اوراق را به همه سپرده‌های ممتاز پرداخت نمی‌کند بلکه با شرایط خاص و بر اساس ضریب تعدیلی که تعریف کرده است، میزان عرضه اوراق مشخص می‌شود. به عبارت دیگر، هر زمان تقاضا از عرضه پیشی بگیرد و جهش قیمتی رخ دهد، بانک مسکن می‌تواند ضریب تعدیل مذکور را افزایش دهد و اوراق بیشتری به بازار عرضه کند. همچنین در صورت لزوم می‌تواند عرضه را از طریق کاهش ضریب تعدیل، محدودتر کند.

وی با بیان اینکه هر زمان تغییری در شرایط سایر تسهیلات بانکی رخ دهد یا نرخ سود بانکی تغییرکند، بازار اوراق تسهیلات مسکن نیز تاثیر می‌پذیرد و عرضه و تقاضا تعادل خود را از دست می‌دهد. به دنبال آن قیمت اوراق هم که مبتنی بر مکانیزم عرضه و تقاضای بازار تعیین می‌شود، دچار نوسان خواهد شد.

این کارشناس تامین مالی مسکن معتقد است با مدیریت بورس و بانک مسکن، امکان هرگونه سفته‌ بازی در بازار اوراق تسهیلات تقریبا صفر است و در نتیجه نوسان قیمتی اوراق به موضوعات دیگری بستگی دارد.

خادم‌ المله در این رابطه با اشاره به جهش قیمت اوراق حق تقدم تسهیلات بدون سپرده مسکن در تابستان سال 95 که موجب شد میانگین قیمت آن با حدود 20 درصد افزایش به بیش از 98 هزار تومان نیز برسد، اظهار کرد: علت این رخداد در بازار سفته بازی نبود بلکه موضوع تعدیل نرخ سود بانکی روی تقاضای اوراق تاثیر گذاشت و به دنبال افزایش تقاضا، شیب صعودی قیمت‌ها نیز یکباره تشدید شد. از طرفی بخشی از سپرده‌گذاران کلان حساب‌های سپرده سرمایه‌گذاری ممتاز نیز منابع خود را متاثر از فضای حاکم بر نظام پولی و بانکی خارج کردند و در نتیجه عرضه اوراق نیز به شدت تحت تاثیر قرار گرفت.

به گفته این کارشناس اقتصادی، تقاضای واقعی خرید مسکن نیز در تابستان سال گذشته با افزایش روبرو شد که خود را در رشد آمار حجم معاملات نیز نشان داد. در نتیجه این پارامتر نیز بر تقاضای اوراق تسهیلات مسکن تاثیر گذار بود.

خادم‌ المله در عین حال با تاکید بر اینکه کنترل قیمت اوراق مسکن در اختیار بانک مسکن قرار دارد، گفت: حتی اگر بخشی از سپرده‌گذاران، منابع مالی خود را از بانک خارج کنند، بانک مسکن باز هم می‌تواند از طریق ضریب تعدیل، نسبت به عرضه کافی اوراق متناسب با میزان تقاضا اقدام کند؛ کما اینکه تابستان سال گذشته نیز توانست به همین ترتیب و با مدیریت منابع، قیمت اوراق را کنترل کند.

وی ثبات قیمتی کنونی را شرایط مناسبی برای خرید اوراق تسهیلات مسکن توسط آن‌دسته از متقاضیان خرید مسکن که قصدشان برای معامله در یکی دو ماه آینده جدی است، توصیف و توصیه کرد از این فرصت طلایی که قیمت اوراق تقریبا در سطح متعادلی قرار دارد، استفاده کنند.