معادله دو مجهولی رونق مسکن

مطابق آنچه در جلسه هفته گذشته هیات دولت، درباره مسیر خروج از رکود ساختمانی مطرح شده، «بافت‌های فرسوده» مستعد جذب سرمایه‌گذار است. اما مطابق بررسی‌ها‌،ساخت‌ و‌ ساز در این قسمت از محدوده‌های شهری، تحت‌ تاثیر «بهانه‌گیری بانک ها در پرداخت تسهیلات مصوب نوسازی» و «خلأ یارانه نرخ سود تسهیلات» به بن‌ بست خورده است. آمارها، از سکته انتخاباتی معاملات ملک در اولین‌ ماه 96 خبر می‌دهد.

آمارهای رسمی از اوضاع سرمایه‌گذاری در بخش مسکن و ساختمان از فراهم بودن شرط لازم یعنی عزم سرمایه‌گذارهای ساختمانی و نبود شرط کافی برای حل معادله دو مجهولی رونق مسکن حکایت دارد. از آنجا که بخش مسکن و ساختمان بخش پیشرو بسیاری از صنایع و تولیدات بالادستی محسوب می‌شود و ارزش افزوده این بخش در کارنامه رشد اقتصادی 9 ماهه سال 95 منفی اعلام شد.

بررسی‌ها نشان می‌دهد برای آنکه راهکار دولت برای ایجاد مسیر رونق بخش مسکن عملیاتی شود باید تکلیف یک معادله دو مجهولی در نظام تامین مالی بخش  مسکن روشن شود. این معادله به مصوبه دولت و بانک مرکزی برای پرداخت تسهیلات نوسازی بافت فرسوده باز می‌گردد. برمبنای این مصوبه از سال 94 تا پایان سال 99، باید سالانه 300 هزار فقره تسهیلات نوسازی بافت فرسوده با نرخ سود تک‌ رقمی به سرمایه‌گذاران ساختمانی پرداخت شود. در این چارچوب برای پرداخت تسهیلات نوسازی با نرخ سود تک‌ رقمی از یک‌ سو پیش بینی شده تفاوت نرخ سود تسهیلات بانکی تا نرخ سود این مصوبه از سوی دولت به عنوان یارانه به بانک‌ ها پرداخت شود و از سوی دیگر سهمیه پرداخت سالانه 300 هزار فقره تسهیلات نوسازی بین حدود 20 بانک عامل توزیع شده است. اما در دو سال اول اجرای این مصوبه از یک سو تعداد زیادی از بانک‌ ها از اجرای این تکلیف به بهانه کمبود اعتبار و تنگنای مالی سر باز زدند و از سوی دیگر یارانه‌ای که بنا بود بابت نرخ سود تک‌ رقمی این تسهیلات از سوی دولت به بانک‌ ها پرداخت شود، ارائه نشده است. طوری که در سال های 94 و 95 به ترتیب کمتر از 10 هزار فقره تسهیلات نوسازی و کمتر از 30 هزار فقره تسهیلات نوسازی از طرف بانک‌ ها به سازنده‌ها آن هم با نرخ سود 18 درصد پرداخت شده است. چرا که بانک‌ ها تا زمانی که دولت یارانه نرخ سود را به آنها پرداخت نکند حاضر به پرداخت تسهیلات نوسازی با نرخ سود تک‌ رقمی نیستند.

در چنین شرایطی برای حل معادله رونق بخش مسکن تکلیف دو مجهول باید روشن شود. به اعتقاد کارشناسان این معادله اگر در سال 95 حل شده بود تحت تاثیر رشد تیراژ ساخت‌ و ساز در بافت فرسوده و در نتیجه رشد سرمایه گذاری در این محدوده از شهرها شیب رشد منفی بخش مسکن می توانست در سال گذشته کمتر شود. مجهول اول معادله رونق بخش مسکن، منابع مالی بانکی برای پرداخت تسهیلات نوسازی است. طبق مصوبه دولت بنا بود تسهیلات 30، 40 و 50 میلیون تومانی نوسازی بافت فرسوده به ترتیب برای کلان شهرها، مراکز استان‌ها و شهرهای بالای 200 هزار نفر و سایر شهرها با نرخ سود تک‌ رقمی به سازنده‌ها پرداخت شود. روند پرداخت تسهیلات نوسازی در دو سال گذشته حاکی از آن است که بانک‌ ها حاضر به تامین مالی سرمایه‌گذاری ساختمانی در بافت فرسوده نیستند. تحت تاثیر همین روند سال گذشته سهمیه 300 هزار فقره‌ای پرداخت تسهیلات نوسازی به 150 هزار فقره رسید و در این میان بانک عامل بخش مسکن پرداخت 55 هزار فقره تسهیلات را متعهد شد. راهکار متولی بخش مسکن و ساختمان برای حل مجهول اول معادله رونق بخش مسکن تخصیص هزار میلیارد تومان منابع مالی از محل اقساط تسهیلات مسکن مهر به تسهیلات نوسازی بافت فرسوده است.

پیشنهاد متولی بخش مسکن با استناد به روند پرداخت ماهانه 300 میلیاردتومان اقساط تسهیلات مسکن مهر از سوی دارندگان واحدهای مسکونی در این طرح به بانک مسکن و در نظر گرفتن یک دوره تنفس 10 ساله برای خط اعتباری 45 هزار میلیاردی مسکن مهر است. در حال حاضر صاحبان مسکن مهر ماهانه حدود 300 میلیارد تومان در قالب پرداخت تسهیلات مسکن مهر به بانک  مسکن اقساط واریز می‌کنند و از آنجا که سال گذشته بانک مرکزی برای  خط اعتباری 45 هزار میلیارد تومانی مسکن مهر یک دوره تنفس 10 ساله در نظر گرفته است، می‌توان منابع مالی بازگشت شده به بانک مسکناز این محل را برای پرداخت تسهیلات نوسازی اختصاص داد.

اما در این میان مقامات بانکی امکان اجرای این فرمول را غیرممکن عنوان نمی کنند. آنچه باعث شده تخصیص هزار میلیارد تومان از منابع بازگشتی خط  اعتباری مسکن مهر به بافت فرسوده از نظر مقامات بانکی ناممکن عنوان شود استفاده از اقساط تسهیلات مسکن مهر در دو کانال پرداخت تسهیلات مکمل  به واحدهای نیمه‌کاره مسکن مهر و استفاده از اقساط خط اعتباری برای  تعادل بخشی منابع و مصارف صندوق پس‌ انداز یکم است. طی ماه‌های اخیر  بانک عامل بخش مسکن به‌دلیل آنچه کمبود منابع عنوان می‌شود کانال پرداخت  تسهیلات ساخت بدون سپرده را محدوده کرده است.البته از آنجا که تکمیل واحدهای نیمه کاره مسکن حتما تا پایان سال جاری به اتمام می رسد بنابراین نیاز مسکن مهر به پرداخت تسهیلات ساخت به صفر خواهد رسید  و بازگشت منابع مالی این پروژه در قالب پرداخت اقساط می‌تواند در اختیار  تسهیلات بافت فرسوده قرار گیرد.

متولی بخش مسکن و ساختمان در دولت یازدهم در قالب این راهکار برای حل مجهول اول معادله رونق مسکن پیشنهاد می‌دهد علاوه‌ بر اختصاص هزار میلیارد تومان منابع مالی از محل بازگشت تسهیلات مسکن مهر، در حدود 4 هزار میلیارد تومان از سوی بانک عامل بخش مسکن و سایر بانک‌ها منابع مالی  به این بخش اضافه شود. در نهایت از آنجا که پنج هزار میلیارد تومان منبع  پیش‌ بینی شده در این بخش بخشی از هزینه‌های ساخت‌ و ساز را پوشش  می‌دهد سرمایه‌گذار هم به همین میزان معادل پنج هزار میلیارد توماندر این بخش منابع مالی تزریق کند و این فرآیند می‌تواند به ساخت 100 هزارواحد مسکونی در بافت فرسوده منجر شود.

بررسی‌های دفتر برنامه‌ریزی و اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی درباره اثر اجرای این فرمول در رشد مثبت بخش مسکن در سال 96 نشان می‌دهد: اگر در سال جاری مسیر رونق بخش مسکن از طریق تامین مالی ساخت 100 هزار واحد مسکونی در بافت فرسوده ایجاد شود رشد ارزش افزوده بخش مسکن  ناشی از این اتفاق می‌تواند تولید ناخالص داخلی کشور را از محل معادل 7/ 1 درصد افزایش دهد. اما مجهول دوم معادله رونق بخش مسکن وساختمان یارانه‌ای است که باید دولت بابت سود تک نرخی تسهیلات نوسازیبه بانک‌ها پرداخت کند. مطابق آنچه سال گذشته در قالب آسیب‌شناسی علت بی میلی سرمایه‌گذاری ساختمانی در بافت فرسوده انجام شد، مشخص شده‌ است: سازنده‌ها اگرچه میل بالایی به دریافت تسهیلات نوسازی در شهرها دارند اما حاضر به دریافت این تسهیلات با نرخ سود 18 درصد نیستند. سال گذشته بنا بود 200 میلیارد تومان از طرف دولت بابت یارانه نرخ سودتسهیلات برای 55 هزار فقره به بانک مسکن پرداخت شود اما تاکنون ریالیاز این مبلغ پرداخت نشده‌است.

بنابراین اگر دولت در این مقطع به دنبال آن است که بخش پیشرو اقتصاد کشور  را از رکود حداقل 3 ساله (رشد ارزش افزوده بخش مسکن حداقل در 5 سال اخیر همواره منفی بوده ‌است) خارج کند باید وارد میدان شود و تکلیفی را  که از بابت یارانه نرخ سود بر عهده دارد، اجرایی کند. آمارهای رسمی از اوضاع سرمایه‌گذاری ساختمانی در کشور نشان می‌دهد دست‌کم در پایتخت که  حداقل 20 درصد از کل ساخت‌  و سازهای مسکونی کشور در این کلان شهر انجام می‌شود شرط لازم مبنی بر عزم سرمایه‌گذاری‌های ساختمانی برای رونق  ساختمانی به گواه آمار فراهم است. آمارها حاکی از آن است که اگر چه در  سال 95 ساخت‌ و ساز به لحاظ تیراژ در کل شهر تهران 12 درصد کاهشداشت اما در محدوده بافت فرسوده تیراژ ساختمانی با 7 درصد رشد همراه بود. گذشته از این آمار تحقیقات میدانی نشان می‌دهد سازنده‌ها باید به واسطه ناتوانی در فروش واحدهای خود در مناطق اشباع شده از عرضه، متوجه باشند که آینده سرمایه‌گذاری پایدار در بافت فرسوده است کهمی‌توانند در فاصله کم و لو با سود اندک واحدهای ساخته شده را بفروشند. اما شرط کافی برای معادله رونق ساختمانی باید از سوی دولت و بانک مرکزی فراهم شود.