نقشه جهانی مسکن اجتماعی

به گزارش پایگاه خبری بانک مسکن به نقل از روزنامه دنیای اقتصاد، نتایج یک پژوهش علمی در خصوص تجارب جهانی «الگوی برتر اجرای مسکن اجتماعی» در 7 کشور پیشرفته اروپایی هم ‏اکنون برای اجرای موفق این طرح در ایران، ضمن توصیه بر اجرای دست‏ کم 10 پیشنهاد عملی در این زمینه، شرایط اثربخشی برنامه‏ های تامین مسکن برای «سه دهک اول» اقتصادی را شرح می ‏دهد. به گزارش «دنیای اقتصاد»، این پژوهش علمی با بررسی نقشه جهانی تامین مسکن کم‌ درآمدها الگوی موفق کشورهای توسعه ‏یافته ‏و ‏در حال‏ توسعه را در قالب تجربه موفق 7 کشور اروپایی توسعه‏ یافته شامل هلند، اتریش، دانمارک، سوئد، انگلستان، فرانسه و آلمان در ساخت ‏و تامین واحدهای مسکونی اجتماعی مورد بررسی قرار داده و جزئیات این بررسی را به ‏عنوان مبنای سیاست‏ گذاری و اجرای این طرح در سراسر دنیا مورد تاکید قرار داده است. این پژوهش که به تازگی از سوی «دفتر برنامه‏ ریزی و اقتصاد مسکن» وزارت راه‏ و شهرسازی منتشر شده است در سه بخش اصلی، وضعیت وخیم گروه ‏های کم درآمد به لحاظ دسترسی به مسکن در ایران، نقشه برتر تامین مسکن اجتماعی در دنیا با تکیه بر تجربه فراگیر 7 کشور توسعه‏ یافته اروپایی و همچنین شرایط پیاده‏ سازی این الگوی موفق در کشور را تشریح کرده است.

در این تحقیق علمی که از سوی دو محقق و صاحب‌ نظر حوزه مسکن انجام شده است در تشریح وضعیت نامساعد گروه ‏های کم‏ درآمد به لحاظ دسترسی به واحدهای مسکونی تاکید شده است که اگر چه از دهه‏ های گذشته و سال‏ های قبل از پیروزی انقلاب برنامه ‏ها و سیاست ‏های مختلفی برای اجرا در بخش مسکن مطرح و با ویژگی‏ ها و مقیاس ‏های مختلف اجرا شده است، اما به‌دلیل وجود ایرادات اساسی عملا این بخش از جامعه متقاضی مسکن به‏ صورت موثر مخاطب هیچ‌گونه برنامه ‏رسمی در این بخش قرار نگرفته ‏اند. این‏ در ‏حالی است که شناسایی 2 میلیون و 400 هزار خانوار بدمسکن و همچنین جمعیت 20 میلیون نفری حاشیه‏ نشین و ساکن در بافت‏ های فرسوده که در جریان به‌ روزرسانی طرح جامع مسکن در سال 92 صورت گرفت، نشان می‏ دهد هم‏ اکنون حداقل دو دهک یک و دو اقتصادی قادر به تامین مسکن مورد نیاز برای سکونت خود نیستند.

مصطفی حسین آبادی و رضا مرشد خانی، در این پژوهش علمی که متن آن در فصل نامه اقتصاد مسکن منتشر شده است با توجه به «وضعیت فعلی گروه‏ های کم ‏درآمد» نیازمند مسکن در ایران و همچنین «الگوی جهانی اجرای این طرح در کشورهای مختلف» با اقتباس از تجربه موفق 7 کشور توسعه‌ یافته اروپایی در این زمینه پیشنهاد می‏ کنند می‏ توان با پیاده‏ سازی این الگو، «نقشه برتر» تامین مسکن کم‌ درآمدها را در کشور عملیاتی کرد. این تحقیق در شرایطی هم اکنون عملیاتی‌ سازی الگوی برتر تامین مسکن کم‌ درآمدها در کشور را توصیه می‏ کند که انتشار آن در شرایط فعلی دست کم از «سه زاویه» بسیار با اهمیت است؛ پیشنهاد اجرای نقشه جهانی تامین مسکن کم‌ درآمدها در حالی مطرح شده است که قرار است از امسال به مدت «پنج سال» طرح مسکن اجتماعی با مقیاس تامین سالانه 100 هزار واحد مسکن برای خانوارهای دهک ‏های 1 و 2 عملیاتی شود. از سوی دیگر، این طرح قرار است از امسال جایگزین طرح مسکن مهر شود که 10 سال از اجرای آن در کشور می‏ گذرد؛ ضمن اینکه در شرایط فعلی، موضوع تامین مسکن کم‏ درآمدها یکی از مهم‌ترین و پرکاربردترین کلیدواژه ‏ها در مناظره ‏های انتخاباتی و وعده‏ هایی است که نامزدهای ریاست جمهوری مطرح می‏ کنند.

به این ترتیب محتوای این تحقیق علمی در شرایط فعلی بیش از هر زمان دیگری می‌تواند مورد توجه سیاست ‏گذاران و استفاده متولی بخش مسکن در دولت دوازدهم قرار بگیرد. سهم ناچیز گروه ‏های کم ‏درآمد و آسیب‏ پذیر از برنامه ‏ها و سیاست‏ های بخش مسکن طی سال‏ها و دهه‏ های گذشته در حالی در این تحقیق علمی مورد تاکید قرار گرفته که محققان این پژوهش با اشاره به محرومیت دهک‏ های 1 تا 3 اقتصادی از شرایط مناسب دسترسی به مسکن، این موضوع را ناشی از «عدم توان پرداخت اقساط تسهیلات بانکی» برای خرید مسکن از سوی این خانوارها طی دهه‏ ها و سال ‏های گذشته می‏ دانند؛ چرا که سیاست‏ های تامین مسکن در ایران از سال‌های گذشته تا کنون عمدتا «حمایتی» و مبتنی بر رویکرد «تامین مسکن ملکی» از طریق پرداخت تسهیلات بانکی به متقاضیان خرید ملک بوده است. این در حالی است که دهک‏ های 1 تا 3 عملا به دلیل ناتوانی در پرداخت اقساط تسهیلات بانکی از حق دسترسی به مسکن مناسب محروم مانده‏ اند.

نقشه برتر مسکن کم‌ درآمدها

تجربه ‏های برتر 7 کشور اروپایی و توسعه ‏یافته از اجرای الگوی برتر تامین مسکن کم‏ درآمدها شامل هلند، اتریش، دانمارک، سوئد، انگلستان، فرانسه و آلمان نشان می‏ دهد هم‏ اکنون مسکن اجتماعی سیاست موفق و مشترک در کشورهای مختلف درحال‏ توسعه و توسعه ‏یافته است؛ مسکن اجتماعی هم‏اکنون بخش قابل توجهی از موجودی مسکن کشورهای موفق در عرصه تامین مسکن کم ‏درآمدها(متوسط 10 تا 20 درصد) است و مبنای دخالت دولت‏ ها در این عرصه در واقع بر اساس میزان شکست بازار و همچنین حمایت مستقیم از گروه ‏های کم‏ درآمد تعیین می ‏شود. بررسی‏ های صورت‌گرفته از سوی دفتر اقتصاد مسکن نشان می‏ دهد دست کم «نیم میلیون مسکن اجتماعی» در هر یک از 7 کشور اروپایی موفق در حوزه تامین مسکن کم‏ درآمدها در اختیار اقشار آسیب‏ پذیر قرار دارد و به ‏طور کلی 12 درصد از موجودی کل واحدهای مسکونی در اروپا مسکن اجتماعی است که این سهم در انگلیس و فرانسه به 18 درصد نیز می ‏رسد.

مسکن اجتماعی در الگوی برتر اجرای این طرح در کشورهای توسعه‏ یافته و در حال ‏توسعه از سوی یک «چهار ضلع مسوول» در اجرای این طرح سیاست‏ گذاری، اجرا‏ واداره می‏ شود؛ اولین ضلع مداخله ‏گر در مسکن اجتماعی «دولت» است که نه ‏تنها بر بازار واحدهای استیجاری مسکن اجتماعی نظارت دارد، بلکه «کل بازار اجاره» در عمده کشورهای موفق در حوزه تامین مسکن کم ‏درآمدها را نظارت و کنترل می ‏کند. مجری اصلی مسکن اجتماعی در الگوی برتر تامین مسکن کم‌ درآمدها «شهرداری ‏ها» یا همان حکومت‏ های محلی هستند که در این کشورها همواره دولت‏ها تلاش دارند اجرای مسکن اجتماعی را به ‏طور کامل بر عهده آنها قرار دهند؛ این ‏در ‏حالی است که «انجمن‏ های مسکن» به معنای «نهادهای مردمی» و «تشکل‏ های مردم نهاد» مسوولیت «بهره‏ برداری و اداره» این واحدها را در اختیار دارند و در نهایت «بخش خصوصی» به‏ عنوان سازنده مسکن اجتماعی ضلع چهارم عوامل مداخله‏ گر در تامین مسکن کم‏ درآمدها را تشکیل می‏ دهد.

«بازیگر اصلی» مسکن اجتماعی در نقشه جهانی این طرح «انجمن‏ های مسکن» هستند. «دولت محلی» به ‏عنوان «پای ثابت» حمایت مالی از برنامه ‏های تامین مسکن کم‏ درآمدها، زمین مورد نیاز را برای اجرای مسکن اجتماعی در اختیار بخش‌ خصوصی قرار می ‏دهدهمچنین دولت‌های محلی در عمده این کشورها 14درصد هزینه ساخت مسکن اجتماعی را پرداخت می‏ کنند. در حالی که مبنای اجرای برنامه مسکن اجتماعی در الگوی برتر تامین مسکن کم‌ درآمدها، واگذاری واحدهای ارزان قیمت استیجاری به گروه‏ های کم درآمد است، مبنای دریافت اجاره‌ بها در عمده کشورهای توسعه‏ یافته و درحال توسعه ‏ای که از این الگو پیروی می‏ کنند بر اساس «هزینه تمام شده مسکن اجتماعی»، «درآمد خانوارها» و «کیفیت مسکن اجتماعی»(قیمت مسکن) از سوی دولت تعیین می‏ شود. همچنین در 7 کشور هلند، اتریش، آلمان، سوئد، انگلستان، فرانسه و آلمان به ‏عنوان مجریان موفق مسکن اجتماعی، افزایش اجاره سایر واحدهای مسکونی علاوه بر مسکن اجتماعی نیز به وسیله دولت کنترل می‏‏ شود و دولت در تنظیم آن نقش داشته و بر آن نظارت می‏ کند.

محققان در این پژوهش توصیه می‏ کنند برای اجرای موفق مسکن اجتماعی در کشور پیاده‏ سازی الگوی برتر و نقشه جهانی تامین مسکن کم‏ درآمدها با در نظر گرفتن 10 مولفه به سیاست‏ گذار و متولی بخش مسکن پیشنهاد می‏ شود. نهاد سازی و ایجاد سیاست پایدار و بلند‌ مدت برای مسکن اجتماعی، استفاده از ظرفیت نهادهای مردم نهاد و خیرین در اداره مسکن اجتماعی، به حداقل رسیدن مداخله دولت در ساخت و بهره‌برداری از مسکن اجتماعی مهم‌ترین مولفه‏ های پیشنهاد شده در این زمینه است. همچنین سیاست‏ گذاری صحیح شهری برای جلوگیری از تجمیع توده‏ های فقیر در محلات شهری، اولویت قرار دادن مسکن اجتماعی نسبت به سایر سیاست‏ های تامین مسکن، ایجاد ارتباط و پیوستگی مناسب میان سیاست‏ های کلان اقتصادی و برنامه‏ های تامین مسکن گروه ‏های کم‏ درآمد، فراهم ‏آوری شرایط دسترسی گروه‌های کم‏ درآمد به تسهیلات بانکی و توانمند سازی آنها برای پرداخت اقساط، اجرای مسکن اجتماعی به‏ عنوان برنامه‏ ای بلند ‏مدت و پرهیز از اقدامات کوتاه ‏مدت و مقطعی، درک درست از نقشه جهانی مسکن اجتماعی و شناخت ابعاد مختلف آن و واگذاری مسوولیت ساخت و اجرای مسکن اجتماعی به بخش خصوصی و نهادهای محلی(شهرداری‌ها) از دیگر مولفه ‏های پیشنهاد شده برای اجرای درست نقشه جهانی مسکن اجتماعی است.