واکنش بازار اجاره به نرخ سود بانکی
به گزارش پایگاه خبری بانک مسکن به نقل از «دنیای اقتصاد»، تحت تاثیر «احیای جاذبه» سپرده‌گذاری در بانک‌ها پرداخت سود بالای 20 درصد - فرمول محاسبه اجاره بها که سال گذشته به خاطر کاهش نرخ سود، «مخدوش» شده بود، هم اکنون به نفع مستاجرها، در حال «اصلاح» است. با حذف مزاحم خارجی از بازار اجاره و تمایل موجران به دریافت دوباره «پول پیش»، حجم عرضه فایل‌های «رهن کامل» یا «رهن بیشتر، اجاره ماهانه کمتر» بعد از دو سال کمیابی، رو به افزایش گذاشته است.
دوپینگ نیروی «جاذبه» بازار پول با رقابت افراطی بانک‌ها در پرداخت نرخ سود مورد قبول سپرده‌گذاران، باعث «اصلاح» فرمول قیمت گذاری در بازار اجاره مسکن از سمت موجران شد. نتایج تحقیقات میدانی «دنیای اقتصاد» از وضعیت فایل های سال 96 اجاره آپارتمان، آن هم در آستانه شروع موج اصلی نقل و انتقال مستاجرها نشان می دهد: موج اول عرضه فایل های اجاره که همه ساله در اواسط بهار در بازار ملک شکل می گیرد، امسال به لحاظ فرمول اجاره بهای پیشنهادی موجران، با تغییر محسوس نسبت به سال گذشته همراه شده است. در حال حاضر، بازار اجاره مسکن، متفاوت از سال گذشته، با ورود فایل های «رهن کامل» یا «رهن بیشتر، اجاره ماهانه کمتر» روبه‌رو شده که این اتفاق، با توجه به تحمیل فایل های «بدون پول پیش» به مستاجران در سال 95، اوضاع امسال اجاره نشینی را به نسبت پارسال بهبود بخشیده است. تحت تاثیر افزایش نرخ سود سپرده های بانکی با فاصله بیش از 2 برابری از نرخ تورم و رغبت دوباره موجران به سپرده گذاری مبالغ اجاره در بانک ها، حجم فایل های «رهن کامل» و «رهن و اجاره» به نزدیک 50 درصد کل آپارتمان های آماده اجاره در بازار رسیده است. پارسال، این نوع فایل ها که مورد تقاضای اکثر مستاجران در مقایسه با فایل «فقط اجاره ماهانه» محسوب می شود، تقریبا در سطح بازار کمیاب شده بود. آنچه در سال 95، فرمول محاسبه اجاره بها را «مخدوش» کرد، به یک عامل خارجی –متغیر بیرونی بازار ملک- مربوط می شد. کاهش بخشنامه ای نرخ سود بانکی به سطح 15 درصد در تابستان 95، به رغم کشش واقعی برای پرداخت سود بالاتر، باعث اختلال در نظم قیمت گذاری بازار اجاره مسکن شد.
این کاهش، با اثر معکوس بر اجاره بها باعث افزایش وزن اجاره ماهانه در برابر پول پیش شد و در نتیجه، فرمول اجاره بها را به ضرر مستاجرها – که تمایل به پرداخت پول پیش بیشتر و اجاره ماهانه کمتر دارند- مخدوش کرد. اما در حال حاضر، با رفع مزاحمت عامل خارجی تحت تاثیر اعمال سودهای به مراتب بالاتر از نرخ مصوب در بانک ها، بازار اجاره مسکن در مسیر بازگشت به نظم قبلی قرار گرفته است. بررسی ها حاکی است: اقدام برخی بانک ها در پرداخت سود بالای 20 تا 22 درصد به سپرده‌گذاران بانکی که از نیمه سال گذشته، ابتدا به صورت محدود، جایگزین نرخ سود دستوری 15 درصدی شد و اوایل امسال به تعداد بیشتری از بانک ها تسری پیدا کرد، هم اکنون اثر ضربتی بر «نحوه محاسبه اجاره بها» گذاشته و بازگشت فرمول متعارف و مستاجرپذیر «رهن کامل» را به همراه داشته است. هرچند سودهای ناپایدار بانک‌ها(عدم تناسب با نرخ پایین تر تورم)، باعث چسبندگی دارایی‌های مولد در بازار پول و رکود در سرمایه‌گذاری‌ها از جمله بخش مسکن شده اما در بازار اجاره فعلا به نفع اجاره نشین‌ها شده است.
وضعیت فعلی که «تخلیه شوک» ناشی از کاهش چند باره نرخ سود بانکی در سال های 94 و 95 را در بازار اجاره مسکن نشان می دهد، به معنای حل چالش دوم در آستانه فصل اصلی جابه‌جایی مستاجران است. نرخ سود بانکی در سال 94، دو مرتبه از 22 درصد به 20 درصد و سپس به 18 درصد کاهش پیدا کرد. تابستان 95 نیز نرخ سود مجددا به شکل دستوری کاهش یافت و به 15 درصد رسید که تبعات آن در بازار اجاره به شکل خروج فایل های «رهن کامل» از بازار اجاره بروز کرد. تابستان پارسال، نسبت رهن به اجاره در بیش از 60 درصد از فایل های اجاره به صورت 30 به 70 تعریف شد. در حال حاضر اما، چرخش نرخ سود بانکی، از یک سو چالش کمیابی فایل های رهن کامل را بر طرف ساخته و از سوی دیگر، وزن غالب در فایل های رهن و اجاره را متوجه پول پیش کرده است. پیشتر، آمارهای رسمی مربوط به تحولات اجاره بهای مسکن در سال 95، از حل چالش اول و قدیمی اجاره نشین ها خبر داده بود. سال گذشته، میانگین اجاره بهای مسکن در تهران با کمترین نرخ رشد سالانه طی یک دهه اخیر روبه‌رو شد.
بازار اجاره مسکن این روزها در حالی در آستانه ورود به فصل اوج جابه جایی ها قرار گرفته است که بررسی های میدانی از «تاثیر آنی» افزایش غیر دستوری نرخ سود سپرده ها در بازار پول بر «اصلاح فرمول تعیین اجاره بها» خبر می دهد. فرمول تعیین اجاره بهای مسکن که با کاهش چند مرحله ای نرخ سود سپرده های بانکی از اواخر سال 94 و به خصوص ابتدای تابستان 95، منجر به «کاهش» تمایل موجران به عرضه واحدهای اجاره ای با شرایط «رهن کامل» به بازار مسکن شده بود، هم اکنون با اقدام برخی بانک ها برای پرداخت نرخ سود بیشتر به سپرده‌گذاران، تا حد زیادی اصلاح شده و چالش دوم مستاجران در بازار اجاره را کمرنگ کرده است.
بررسیهای میدانی از «بازگشت محسوس» فایل های اجاره مسکن با شرایط «رهن کامل» و همچنین فایل های اجاره با «وزن متعارف» رهن نسبت به اجاره ماهانه حکایت دارد که در نتیجه حذف فاصله نرخ سود سپرده های بانکی با انتظار فعلی بازار منجر به افزایش انگیزه موجران برای دریافت رهن کامل یا نسبت بیشتر پول پیش در مقایسه با اجاره ماهانه شده است. متقاضیان اجاره واحدهای مسکونی در حالی طی دست کم یک دهه گذشته با «دو چالش عمده» در بازار اجاره مواجه بوده اند که سال گذشته تحت تاثیر سه علت عمده یعنی رکود شدید در بازار معاملات مسکن، روند کاهنده نرخ تورم عمومی و ثبات نسبی قیمت مسکن، بحران ناشی از تورم دو رقمی اجاره بها به عنوان چالش مهم مستاجران در بازار مسکن از حالت بحرانی خارج شد. سال گذشته نرخ رشد سالانه اجاره بها 2 درصد بود که کمترین میزان تورم اجاره بها طی 11 سال گذشته محسوب می شود.
فاصله سالهای 84 تا 93، مستاجران همواره با چالش تورم متوسط 20 درصدی اجاره بها در هر سال نسبت به سال قبل رو به رو بودند؛ این در حالی است که این نرخ رشد در سال 94 با رسیدن به نرخ رشد 7/ 9 درصدی، تک رقمی شد و در سال 95 تداوم شیب منفی نرخ رشد، دامنه افزایش اجاره بها را به 2 درصد محدود کرد. پارسال، وزن بالای اجاره ماهانه در برابر رهن تاثیر آرامش نسبی در بازار اجاره بها را برای مستاجران کمرنگ جلوه داد و باعث شد عملا این ثبات نسبی به عنوان پدیده مهم بازار سال گذشته اجاره بها در میان مستاجران حالت محسوسی به خود نگیرد. در واقع کمیاب شدن و در برخی موارد نایاب شدن فایل های رهن کامل در بازار مسکن به رغم کاهش فشار رشد سالانه اجاره بها منجر به بروز چالش دومی برای مستاجران شد که در برخی موارد حتی تا ماه ها آنها را برای یافتن فایل اجاره متناسب با شرایط مالی و توان پرداخت متقاضیان، با مشکل مواجه کرد.
