چالش‌ های شرکت‌های لیزینگ در تامین مالی مسکن

دبیر کل انجمن ملی لیزینگ ایران  در گفتگو با پایگاه خبری بانک مسکن، با اشاره به ایجاد ابزارهای قانونی حمایت از شرکت‌های لیزینگ در ورود به بخش مسکن توسط مجلس و دولت گفت: در عین حال که در قانون ساماندهی و حمایت از تولید و عرضه مسکن مصوب مجلس شورای اسلامی و آیین نامه اجرایی آن و همچنین آئین نامه اجرایی ماده 14 قانون مذکور، از شرکت‌های لیزینگ به عنوان یکی از ابزار های توسعه بازار مسکن و ساخت و ساز یاد شده است، اما در  دستور العمل اجرایی تاسیس، فعالیت و نظارت بر شرکت‌های لیزینگ مصوب 95/10/14 شورای محترم پول و اعتبار، آن طور که باید به موضوع حضور شرکت های لیزینگ در بازار مسکن پرداخته نشده است. این موضوع ناشی از نگاه احتیاط آمیز بانک مرکزی به بازار غیر متشکل پولی و حساسیت به حضانت از سپرده های سپرده گذاران است. در حالی که شرکت های واسپاری و لیزینگ از نهاد های غیر سپرده پذیر در بازار پولی هستند و شاید این نگاه محتاطانه منجر به کم رنگ شدن حضور آنان در عرصه های تامین مالی تجهیزات و دارایی های ثابت شود.

محمد هادی موقعی ادامه داد: بر اساس ماده 14 قانون حمایت و ساماندهی تولید و عرضه مسکن تعداد 9 ابزار  برای رشد و توسعه تولید و عرضه مسکن پیش بینی شده است. یکی از این ابزارهای نه گانه لیزینگ و واسپاری است. قانون گذار محترم سعی در استفاده از تمامی ظرفیت های واسطه گری پولی و مالی در بازار را داشته است و بازار های رهن ثانویه ،شرکت های تامین سرمایه مسکن ، ابزارهای مالی و اوراق بدهی ، شرکت های لیزینگ ،  اوراق مشارکت ، سرمایه گذاری خارجی ، صندوق های سرمایه گذاری مشترک، افزایش سرمایه بانک مسکن ، توسعه خدمات بیمه ای و تامین ارز برای تولید و تامین تجهیزات و ماشین آلات از نظر دور نمانده است. در این ابزار های نه گانه ، سومین ابزار ، توسعه بازار مسکن با استفاده از شرکت های لیزینگ در تامین منابع مالی تولید مسکن به صورت اجاره و اجاره به شرط تملیک است.

دبیر کل انجمن ملی لیزینگ ایران یکی از فرازهای قانون فوق را در فصل اول و تعاریف آئین نامه اجرایی قانون یاد شده  عنوان کرد و افزود:  نظام اجاره ، اجاره داری حرفه ای و شرکت های واسپاری در آئین نامه اجرایی قانون فوق تعریف شده اند و تمهیداتی برای سازندگان مسکن اجاره ای و شرایط استفاده کنندگان از این واحد ها ، نحوه تعامل تامین کنندگان منابع مالی ، سازندگان ، سرمایه گذاران و نهادهای درگیر مشخص شده است. باز هم مشاهده می کنیم که نقش اجاره و اجاره داری در این حوزه پر رنگ است.

جالب است بدانیم که  قسمت های الف  و ب فصل دوم آئین نامه اجرایی قانون به برنامه ساخت و عرضه مسکن اجاره ای و اجاره به شرط تملیک  اختصاص یافته است . وی افزود: علاوه بر این در ماده  13 آیین نامه اجرایی ماده (14) قانون حمایت و ساماندهی تولید و عرضه مسکن به نحوه مشارکت شرکت های لیزینگ با انبوه سازان اشاره شده است که بر اساس این ماده، وزارت راه و شهرسازی مجاز شده است تا در قالب وجوه اداره شده درسقف اعتبارات مصوب مربوط نسبت به انعقاد قرارداد عاملیت با مؤسسات اعتباری برای اعطای تسهیلات به پروژه‌های انبوه‌ سازی که توسط انبوه‌ سازان اجرا می‌شوند، حمایت کند.

هیات محترم وزیران در ادامه تدوین برنامه های اجرایی برای قانون حمایت و ساماندهی مسکن، آئین نامه اجرایی ماده 14 را در تاریخ 05/08/ 95به تصویب رسانده و به وزارتخانه های ذیربط ابلاغ شده است.  برای پرهیز از طولانی شدن کلام فقط به محور هایی که در این مقررات ، لیزینگ را در جایگاه مهم و تاثیر گذار قرار داده است می پردازیم. اولین محور، ضرورت تدوین یک چارچوب و ضوابط برای حضور لیزینگ در بازار مسکن است که این ماموریت به بانک مرکزی سپرده شده و می بایست در تکمیل آئین نامه اجرایی ماده 14 تدوین و به تصویب شورای محترم پول و اعتبار برسد. دومین محور، اتصال لیزینگ به بازار سرمایه و انتشار اوراق مشارکت است . سومین محور ،تخصیص یارانه سود تسهیلات از طریق انعقاد تفاهم نامه با وزارت راه و شهر سازی است. چهارمین محور، تاکید بر عاملیت مؤسسه اعتباری در تامین مالی انبوه سازان و تضمین تعهدات آنان است. برنامه ریزان مسکن کشور  برای آماده سازی بستر فعالیت و رشد و توسعه مسکن فقط به یک ابزار اکتفا ننموده اند و در اصل به خروج از بانک محوری روی آورده اند. حال که چنین نگاهی از سوی قانون گذار و مجریان قانون وجود دارد شایسته است تا برای ابزار لیزینگ و اجاره داری ضوابط و چارچوب لازم را طراحی کنیم .

موقعی درپاسخ به این سؤال که دستور العمل جدید لیزینگ چه تمهیداتی را برای ورود شرکت های لیزینگ به مسکن فراهم نموده است؟ گفت:  بر اساس ماده 35 این دستور العمل 70 درصد ارزش ملک توسط لیزینگ‌های غیر بانکی برای متقاضیان مسکن قابل تامین است و بیش از این به موضوع پرداخته نشده است.  همان طور که ملاحظه می شود اعلام سقف 70 درصدی برای لیزینگ های غیر بانکی با محور هایی که قانون گذار و دولت در نقش لیزینگ و اجاره داری مد نظر قرار داده اند خیلی فاصله دارد. اگر مبنا را بر اجرای دستور العمل مصوب شورای محترم پول و اعتبار بگذاریم قطعا شرکت های لیزینگ در صورت ورود به بازار مسکن و مطابق با قانون حمایت و ساماندهی مسکن و آئین نامه های اجرایی آن ، به عنوان متخلف از دستور العمل شورای محترم پول و اعتبار شناسایی خواهند شد.  اینجاست که باید بین دولت و بخصوص وزارت راه و شهر سازی  و از طرفی بانک مرکزی و شورای پول و اعتبار هماهنگی وجود داشته باشد. نقطه ایجاد این هماهنگی همانا تدوین ضوابط و چارچوبی است که در ماده 2 آئین نامه اجرایی ماده 14 به آن اشاره شده است.

دبیر کل انجمن ملی لیزینگ در پاسخ به این سؤال که چه اقداماتی برای تدوین ضوابط و چارچوب ورود لیزینگ به بازار مسکن انجام شده است؟ گفت: انجمن بعد از ابلاغ آئین نامه اجرایی ماده 14 و به استناد ماده 2 آن کتبا به بانک مرکزی برای طراحی و تدوین این ضوابط اعلام آمادگی نمود. بانک مرکزی در پاسخ، هرآن چه که در دستورالعمل اصلاحی لیزینگ مصوب شده است را به عنوان چارچوب و ضوابط مورد نظر ورود لیزینگ به مسکن به انجمن اعلام نمود. گرچه دستورالعمل جدید دو ماه بعد ابلاغ شد ولی همان طور که گفته شد فقط به سهم 70 درصدی بهای املاک مسکونی و آن هم فقط توسط لیزینگ های غیر بانکی اشاره کرده است. به عبارتی آن چه که در دستورالعمل اصلاحی تاسیس و نظارت بر شرکت های لیزینگ  مصوب جلسه 95/10/14 شورای محترم پول و اعتبار آمده است ؛ جواب گوی نیاز شرکت های لیزینگ در ورود به بازار مسکن نیست.

وی با تاکید بر اینکه به استناد ماده 3 آیین نامه اجرایی ماده (14) قانون حمایت و ساماندهی از بخش مسکن انتشار اوراق بهادار برای استفاده از صنعت لیزینگ ضروری است گفت : منابع بانکی کفایت نمی کند و به راحتی در اختیار لیزینگ ها قرار نمی گیرد . زیرا در دستور العمل اصلاحی لیزینگ مصوب 95/10/14 شورای محترم پول و اعتبار شرکت های لیزینگ فقط تا دو برابر جمع حقوق صاحبان سهام خود می توانند از تسهیلات بانکی استفاده نمایند. این محدودیت باعث می شود به سراغ منابع دیگر بروند.

دبیر کل انجمن ملی لیزینگ گفت: در حال حاضر امکان تامین مالی مسکن اقشار کم درآمد جامعه و برای خانه اولی‌ها از طریق لیزینگ وجود ندارد، بلکه  ابزار لیزینگ فعلا فقط در حوزه تامین مالی مسکن قشر متوسط و تا حدودی املاک گران قیمت قابل استفاده خواهد بود. آن هم نه برای همه شرکت های لیزینگ و صرفا شرکت های لیزینگ غیر بانکی می توانند در این راستا فعالیت کنند.

وی تاکید کرد: افزایش قدرت شرکت های لیزینگ در تامین مالی متقاضیان مسکن فقط در سایه اجرای قانون حمایت و ساماندهی مسکن و آئین نامه اجرایی آن و بخصوص آئین نامه اجرایی ماده 14 امکان پذیر خواهد بود. در غیر این صورت نباید از شرکت های لیزینگ انتظار ورود گسترده به بازار مسکن داشته باشیم.