تأثیر تاکتیک دو منظوره لوکس سازها در کلان شهر تهران
نمای تهران منطقهای از بازار مسکن شهر تهران که طی سالهای ۹۳ و ۹۴ و دستکم نیمه اول سال ۹۵ به نقطه کانونی حبس حجم قابل ملاحظهای از سرمایههای ساختمانی تبدیل شده بود، از اواخر سال گذشته و به خصوص هفتههای اخیر، تحت تاثیر اعمال «تاکتیک دو منظوره لوکس سازها» جنب و جوش معاملاتی به خود گرفته است.
به گزارش پایگاه خبری بانک مسکن به نقل از دنیای اقتصاد، در شرایطی که طی بازه زمانی گفته شده، بخش قابل توجهی از رکود معاملاتی بازار مسکن از ایجاد فاصله عمیق بین «نوع تقاضا در بازار مصرف ملک» و «حجم قابل توجه ساخت و سازهای لوکس و گران قیمت» از جمله ساخت و سازهای منطقه یک پایتخت منشأ گرفت، لوکس سازها با استفاده از یک تاکتیک دو منظوره، به نوعی «میانبر معاملاتی» برای حل چالش «انجماد» در بازار فروش این واحدها متوسل شدهاند.
این تاکتیک دو منظوره از اواخر سال گذشته به شکل «عرضه آپارتمانهای لوکس و گران قیمت» در قالب «معاوضه» با زمین، ملک کلنگی یا آپارتمان مصرفی در ۵ منطقه اول پایتخت، به اجرا در آمده و منجر به شروع تخریب «هسته رکود» معاملات مسکن در منطقه یک و بخشهایی از مناطق ۲ و ۳ پایتخت شده است. هسته رکود معاملات مسکن شامل آپارتمانهای لوکس، گران قیمت و فاقد تقاضای مصرفی است که به دلیل شکل سرمایهگذاری، موقعیت قرارگیری، ارزش زمین و قیمت فروش، طی دستکم سه سال اخیر فاقد متقاضی موثر بودهاند. تاکتیک فروش معاوضهای آپارتمانهای لوکس از یک سو به تحریک گروهی از متقاضیان دهکهای بالا برای خرید این آپارتمانها منجر شده است و از سوی دیگر سازندگان واحدهای گران قیمت با استفاده از این میانبر معاملاتی به راهکاری کارآمد برای جبران خلأ نقدینگی کافی به منظور خرید زمین جهت اجرای پروژههای ساختمانی دست یافتهاند.
این در حالی است که هم اکنون برخی از سازندگان واحدهای لوکس با بهکار بستن تاکتیک فروش معاوضهای این آپارتمانها، میانبری بین بازار معاملات املاک گران قیمت و فروش نرفته و سرمایهگذاری جدید ساختمانی ایجاد کردهاند؛ به این معنا که استقبال بازار از تعویض آپارتمان در مناطق لوکس تهران با زمین کلنگی، موجب شده است مسیر دسترسی سازندگان به نقدینگی و زمین برای اجرای پروژههای جدید کوتاه شود. از سوی دیگر، اعلام آمادگی سازندگان برای معاوضه واحدهای مسکونی لوکس و گران قیمت با زمین، ملککلنگی و واحدهای مسکونی در مناطق مصرفی، مورد استقبال سمت تقاضای مسکن هم قرار گرفته است؛ طوریکه هم اکنون گروهی از متقاضیان «تبدیل به احسن» آپارتمانهای مصرفی که از سطح درآمدی بالاتری برخوردارند با ایجاد امکان معاوضه و همچنین بروز انعطاف قیمتی در بازار املاک لوکس، مصمم به ارتقای سطح منطقه و آپارتمان محل سکونت خود شدهاند.
در فاصله سالهای ۹۰ تا ۹۴، از مجموع حدود نیم میلیون واحد مسکونی که پروانه ساخت دریافت کردند، کمتر از ۵۰ هزار واحد معادل حدود ۸ درصد، مربوط به منطقه یک پایتخت بوده است؛ به این معنا که طی این بازه زمانی، حدود ۸ درصد از سرمایهگذاریهای جدید ساختمانی در منطقه یک انجام شده است. آمارهای موجود در بازار معاملات مسکن در حالی از موفقیت تاکتیک معاوضه املاک لوکس خبر میدهند که سهم آپارتمانهای با متراژ بیش از ۱۳۰ مترمربع در بازار معاملات مسکن شهر تهران از ۸/ ۱۰ درصد در نیمه سال ۹۴ به ۱۴ درصد در اواخر سال گذشته رسید. سهم فروش آپارتمانهای با قیمت مترمربعی ۸ میلیون تومان به بالا از کل معاملات مسکن پایتخت نیز در همین بازه زمانی از ۶ درصد به ۲/ ۱۰ درصد افزایش یافت؛ این در حالی است که در فاصله زمانی یاد شده، سهم معاملات آپارتمانهای با قیمت بیش از یک میلیارد تومان از کل معاملات شهر تهران از ۶ درصد به ۱۰ درصد رسید. در واقع طی فاصله نیمه سال ۹۴ تا اواخر سال گذشته، سهم معاملات آپارتمانهای لوکس از کل معاملات شهر تهران «دو رقمی» شد. این سه آمار نشان دهنده افزایش نسبی حجم فروش آپارتمانهای لوکس و گران قیمت در بازار مسکن پایتخت است که بخش عمدهای از فروش آنها تحت تاثیر اجرای تاکتیک فروش معاوضهای امکان پذیر شد.
