تشریح گام های دولت یازدهم در پاسخگویی به مطالبات مردمی در حوزه مسکن
وزارت راه و شهرسازی مهمترین اقدامات دولت یازدهم را در حوزه مسکن در موضوعات تحقق حقوق شهروندی، پاسخگویی به مطالبات مردمی در حوزه مسکن و همچنین مهمترین اقدامات حمایتی دولت در هموار کردن مسیر خانه دار شدن مردم، با ایجاد نهادهای توسعه‌ای در بخش مسکن، توسعه بازار رهن و تسهیلات، توسعه بازار سرمایه و سرمایه‌گذاری خارجی تشریح کرد.
به گزارش خبرنگار پایگاه خبری بانک مسکن به نقل از وزارت راه و شهرسازی، با آغاز به کار دولت یازدهم، مجموعه اقداماتی در حوزه‌های مسکن با توجه به وعده‌هایی که رئیس جمهور منتخب ارایه کرد انجام شد که بخش عمده آنها به تحقق پیوست. بخشی از آنها شامل مهمترین اقدامات وزرات راه و شهرسازی در حوزه مسکن بود که در گزارشی جامع به آن پرداخته شد. (جزئیات کامل اقدامات وزارت راه و شهرسازی در حوزه مسکن را اینجا بخوانید.) بخشی نیز شامل حقوق شهروندی و پاسخگویی به انتقادات و مطالبات مردمی بود که بر اساس آنها مجموعه اقداماتی انجام گرفت که همه آنها نشان دهنده میزان توجه دولت به خواسته‌های مردمی در بخش مسکن و همچنین تحقق وعده‌هایی بود که در ابتدای دولت به شهروندان قول داده شد که به سرانجام رسید. همچنین بخشی از اقدامات نیز شامل اقدامات پیشنهادی برای حمایت از مردم در بخش مسکن و شهرسازی است که در این‌باره، می‌توان به ایجاد نهادهای توسعه‌ای در بخش مسکن، توسعه بازار رهن و تسهیلات، توسعه بازار سرمایه و سرمایه‌گذاری خارجی اشاره کرد که توسط دولت یازدهم محقق شد.
اقدامات حمایتی دولت به شهروندان در بخش مسکن
ایجاد نهادهای توسعه‌ای در بخش مسکن نیز با ایجاد بانک توسعه‌ای در بخش مسکن (به منظور اجرای سیاست‌های توسعه‌ای در بخش مسکن و همچنین ایفای نقش نهاد توسعه‌ای (بانک توسعه ای) به عنوان هماهنگ کننده و تنظیم‌گر ابزارهای تامین مالی مسکن، در یک منظومه تکامل یافته از ابزارها که هر دو بخش بازار پول و بازار سرمایه را شامل می‌شود) و راه اندازی نهادهای ضمانتی مسکن از جمله تضمین تامین مالی، کیفیت، زمان و...(نهادهای ضمانتی می توانند، محصولات متنوع ضمانت و گارانتی را در بخش های کیفیت و زمان اجاره و حتی در حوزه‌های مسکن اجاره‌ای ارائه نموده و به تدریج منجر به بهبود و ارتقای شاخص‌های کیفی و کمی بخش مسکن شده و در ایجاد یک ساختار منسجم و نظام مند موثر واقع شوند. یکی از مهمترین کارکردهای این نهادها، توسعه بازار پیش‌فروش مسکن است) که همه آنها در دولت یازدهم برنامه ریزی شد و بخش عمده‌ای از آنها نیز محقق شد.
همچنین نهاد اجاره‌داری حرفه‌ای به منظور ارتقای بازار اجاره، شفافیت بازار و تسهیل فرآیندهای اجاره املاک در قالب قراردادهای منعطف از مهمترین کارکردهای این نهاد است و نهاد مسکن اجتماعی به منظور تامین مسکن اقشار کم درآمد و در راستای ایجاد هم افزایی بین منابع در اختیار نهادهای حمایتی و بهره‌مندی هدفمند از منابع یارانه‌ای، موثر خواهد بود، از دیگر اقدامات ایجاد نهادهای توسعه‌ای در بخش مسکن بود.
توسعه بازار رهن و تسهیلات نیز با بازسامان نظام تسهیلاتی و ایجاد تناسب و انعطاف در آن با تقاضاهای ساخت و خرید مسکن، توسعه صندوق‌های پس انداز مسکن از جمله صندوق‌های منطقه‌ای، توسعه انتشار اوراق رهنی در بازار رهن ثانویه و سایر اوراق مبتنی بر بازار سرمایه و تسهیل استفاده شرکت‌های لیزینگ در بخش مسکن به تحقق پیوست.
توسعه بازار سرمایه نیز با توسعه بازار رهن ثانویه، تقویت و گسترش صندوق سرمایه‌گذاری زمین و ساختمان (به منظور استفاده از سرمایه‌های خرد مردمی و امکان انتفاع همگان از سودآوری بخش مسکن)، تقویت و گسترش شرکت تامین سرمایه تخصصی مسکن، راه اندازی صندوق‌های املاک و مستغلات و راه‌اندازی شرکت‌های مدیریت دارایی (یکی از مهمترین منابع در اختیار وزارت راه و شهرسازی به منظور اجرای برنامه‌ها و پیشبرد اهداف، اراضی در اختیار است که معمولا به صورت خام، بدون ایجاد انتفاع و ارزش افزوده کافی به فروش می‌رسد و منابع قابل توجهی برای صرف در برنامه‌های حمایتی از این محل به دست نمی آید. با توجه به کاهش شدید این دارایی کلیدی طی دهه اخیر، اجرای طرح های مدیریت دارایی و جلوگیری از خام فروشی زمین بسیار حائز اهمیت است) و شرکت های سهامی پروژه ساختمان و فروش متری (به منظور تسهیل دسترسی همگان در تامین مسکن ملکی و امکان مشارکت منابع خرد مردمی در بخش مسکن) گسترش یافت.
در بخش سرمایه‌گذاری خارجی، تدوین برنامه مدون برای استفاده از تجارب کشورها در حوزه مسکن، اصلاح قوانین مبتنی بر جذب سرمایه گذاری خارجی در راستای کاهش بروکراسی اداری و تعیین دقیق وظایف هر دستگاه جهت تسهیل و تسریع فرآیند و تدقیق فرآیند تضامین در سرمایه گذاری خارجی از راهکارها و اقدامات انجام شده بود.
اقدامات مسکنی دولت در تحقق شعار حقوق شهروندی
در موضوع شهروندی دولت یازدهم برنامه تامین مسکن گروه‌های کم درآمد در قالب دو برنامه مسکن حمایتی و اجتماعی را از طریق حمایت از ساخت و خرید مسکن ملکی، ساخت مسکن ملکی- استیجاری، پرداخت کمک هزینه اجاره، پرداخت تسهیلات ودیعه مسکن و پرداخت کمک‌های بلاعوض برای واحدهای مسکن مهر بدون متقاضی را در دستور کار قرار داد. در همین راستا نیز ساز و کار اجرایی در قالب یک مصوبه هیات دولت تعیین و تصویب شد، طراحی ساز و کار ساماندهی متقاضیان و توزیع استانی برنامه توسط بنیاد مسکن انقلاب اسلامی از دیگر اقداماتی بود که در این زمینه انجام شد.
برنامه مسکن جوانان به منظور تامین مسکن زوج‌های جوان از طریق برنامه‌ریزی برای اعطای تسهیلات خرید مسکن توسط سیستم بانکی کشور با همکاری سایر دستگاه‌ها و بانک مرکزی از دیگر اقدامی بود که در حوزه مسکن با موضوع حقوق شهروندی به تحقق پیوست. تعداد تسهیلات پرداخت شده به زوج‌های جوان از طریق سپرده‌گذاری در صندوق پس انداز یکم، ۷ هزار و ۳۵ فقره تا پایان سال ۹۵ تخمین زده شد. همچنین، وضعیت شاخص تعداد سپرده‌های جذب شده برای اخذ تسهیلات فوق، ۱۶۰ هزار فقره در سال گذشته بود.
اقدامات شاخص بخش مسکن شامل ِ بازنگری طرح جامع مسکن، مسکن اجتماعی و حمایتی، برنامه نوسازی و بهسازی مسکن روستایی، افزایش سقف تسهیلات خرید مسکن، راه اندازی صندوق پس انداز یکم بانک مسکن به منظور تقویقت قدرت خرید مسکن توسط خانوار با استفاده از پس انداز، آیین نامه ماده ۱۴ قانون ساماندهی و حمایت از تولید و عرضه مسکن مشتمل بر شیوه ای نوین تامین مالی مسکن از محل ظرفیت بازار سرمایه، راه‌اندازی بازار رهن ثانویه، راه اندازی شرکت‌های تامین سرمایه، صندوق زمین و ساختمان، اصلاح نظام مالیاتی و یارانه‌های بخش مسکن، راه اندازی طرح تضمین معاملات فروش اقساطی مسکن، تدوین ساختار صندوق پس انداز مسکن منطقه‌ای به منظور کمک به احیای بافت فرسوده تهران، توسعه شهرهای جدید و اجرای برنامه‌های حوزه مسکن سواحل مکران بود.
پاسخگویی دولت به مطالبات مسکنی مردم
همچنین در موضوع انتقادات و مطالبات اصلی مردم در بخش مسکن و شهرسازی، دولت یازدهم مجموعه اقداماتی را انجام داد. مهمترین انتقادات مردمی شامل موارد زیر بود:
نابسامانی بازار پیش فروش مسکن: بازار پیش فروش ساختمان طی سالیان اخیر به دلیل عدم وجود قانون و دستورالعمل جامع و کامل با نااطمینانی های فراوانی از طرف خریداران در انجام تعهدات از سوی پیش فروشندگان مواجه بوده که تخلف های فراوانی صورت پذیرفته است. قانون جدید پیش فروش ساختمان نیز حاوی مشکلاتی است که عملا قابلیت اجرا را تحت تاثیر قرار داده است.
عدم اجرای مسکن کم درآمدهای جایگزین مسکن مهر : برنامه مسکن اجتماعی یکی از وعده‌های دولت یازدهم بوده است ولی این برنامه به دلیل عدم وجود منابع مالی لازم و تخصیص منابع مالی موجود وزارت راه و شهرسازی در حوزه مسکن به طرح مسکن مهر ، عملیاتی نگردید. ولی با توجه به اتمام بخش اعظم پروژه‌های مسکن مهر، برنامه مسکن‌اجتماعی با هدف تامین سالانه۱۰۰ هزار واحد مسکونی برای خانوارهای کم درآمد پس از اتمام طرح مسکن مهر (در طول سال‌های برنامه پنجم توسعه) تدوین گردیده شده است و در صورت تخصیص اعتبارت لازم، این برنامه اجرائی می‌شود.
پایین بودن نسبت تسهیلات پرداختی به ارزش ملک «LTV»: با وجود افزایش قابل توجه قیمت مسکن در سال های گذشته، رقم تسهیلات به همان نسبت افزایش نیافته است. طی سال های اخیر سقف تسهیلات مسکن در چند مرحله افزایش یافته است، اما به رغم افزایش انجام شده و ایجاد ظرفیت‌هایی مانند صندوق پس انداز مسکن یکم و بهبود نسبت LTV، این شاخص در مقایسه با متوسط جهانی همچنان عدد پایینی است (با توجه به تنوع تسهیلات خرید مسکن از نظر سقف و منطقه جغرافیایی این مقدار در شهرهای مختلف متفاوت است و به طور میانگین به ۳۰% افزایش یافته است، البته برای زوجین جوان و از محل صندوق پس‌انداز یکم این عدد به حدود ۴۵-۵۰ درصد می رسد).
بالا بودن نرخ سود تسهیلات: شرایط نامناسب تسهیلات مسکن در ایران و میزان نرخ سود این تسهیلات عمدتا به نظام تامین اعتباری، نرخ بالای هزینه‌ی پول در بانک‌ها و تنگنای اعتباری آنها مربوط می شود که ریسک اعطای تسهیلات کم بهره بلند مدت را ناشی از شرایط کلان اقتصادی از جمله نوسانات تورمی، تغییر مداوم سیاست ها را افزایش داده است؛ بالا بودن نرخ سود تسهیلات سبب می شود تا توان مالی خانوارها در انطباق با رقم اقساط تسهیلات بالای خرید مسکن قرار نگرفته و عملا گروه های نیازمند از چرخه اعتباری تسهیلات حذف شوند.
بالا بودن قیمت مسکن : نمی‌توان انتظار داشت که با وجود کاهش ارزش پول طی سال های اخیر و حاکم بودن شرایط تورمی، قیمت در بخش مسکن ثابت بماند. بخش عمده افزایش قیمت مسکن طی سال های اخیر ناشی از تورم است. البته در برخی سال ها رشد قیمت مسکن طی بالاتر از نرخ تورم عمومی بوده است که عمدتا به دلیل، محدودیت عرضه زمین، بورس بازی، تقاضای سرمایه‌ای، همچنین ورود نقدینگی به بازار مسکن به دلیل نامساعد بودن فضای کسب و کار و بازارهای رقیب است.
در بلند مدت رشد قیمت مسکن و تورم تقریبا برابر بوده‌اند، اما برخلاف تورم، نرخ رشد قیمت مسکن، از یک روند شبه هموار برخوردار نیست، بلکه منحنی آن دارای یک روند سینوسی است که حول محور تورم نوسان می‌یابد.
به هر حال نکته قابل توجه فاصله قابل توجه قیمت مسکن با درآمد خانوار و سهم بالای هزینه مسکن در سبد هزینه خانوار است.
سهم بالای هزینه مسکن در سبد خانوار: بر اساس سرشماری سال ۱۳۹۵، حدود ۳۵ درصد از درآمد خانوارها، صرف مقوله مسکن می‌شود. بدیهی است که این رقم در کلان شهرها و برای گروه‌های کم درآمد بالاتر است. این رقم برای کلان شهر تهران به حدود ۵۰ درصد می‌رسد.
رکود حاکم بر ساخت و ساز و معاملات مسکن: بخش مسکن طی چند سال گذشته با کاهش قابل توجه فعالیت مواجه بوده و این روند در سال ۱۳۹۵ نیز تا حدود زیادی تداوم یافته است. میزان سرمایه‌گذاری بخش خصوصی در ساختمان‌های جدید مناطق شهری و نیز تعداد واحد مسکونی در پروانه ساختمانی مناطق شهری از سال ۱۳۹۳ به بعد متداوماً کاهش داشته و نرخ رشد بخش ساختمان منفی بوده است. هرچند شاخص‌های بخش مسکن طی نیمه‌دوم سال ۱۳۹۵ نشان از روند کاهنده این رشد منفی بخش ساختمان دارد، لیکن این بخش هنوز در شرایط رکود به سر می‌برد.
